PPP模式下养老地产的风险管理研究

发布时间：2020-08-14 18:59

【摘要】：目前我国老龄化问题突出,养老地产作为一种社会化养老模式,已成为如今的发展热点。然而政府在建设各类养老服务设施时,需要承担极大的财政压力,难以高效地提供多元化的养老产品;同时养老地产的投资回收期长、受众群体单一,其风险比普通住宅地产更大,这导致私人部门缺少独立投资的积极性,养老地产的发展出现了诸多问题。PPP(公私合营模式,Public-Private Partnerships)融资模式与养老地产相结合,可以缓解政府部门的财政压力,提高建设运营效率,并为私人部门降低风险,提高收益的稳定性。而发展PPP模式养老地产项目的首要任务就是对其进行有效的风险管理。本文首先对养老地产及PPP模式的概念、背景、国内外研究现状进行了说明,分析了我国养老地产结合PPP模式的必要性和可行性,阐述了PPP模式养老地产的运作流程。其次,归纳了风险管理的一般流程、研究了PPP模式养老地产项目的风险特征及风险管理流程。采用WBS-RBS(工作分解结构-风险分解结构)法对养老地产PPP项目进行风险识别,并应用群组决策特征根法对非关键风险因素进行剔除,建立了养老地产PPP项目的风险评价指标体系,结合三元区间数与层次分析法构建了养老地产PPP项目风险管理的综合评价模型。最后,通过实证分析,验证了风险综合评价模型的有效性与可靠性,并依据评估结果,给出养老地产PPP项目的风险分担方案和风险应对措施的建议。实例证明,本文的研究为养老地产PPP项目的风险管理提出了一种新的思路和方法,为养老地产的私人投资方降低投资风险进行了有益的尝试,本文的研究具有一定的社会意义和应用价值。
【学位授予单位】：西安建筑科技大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2018
【分类号】：F299.23;F283
【图文】：

人口趋势,居家养老,养老观念,养老服务

图 1.1 中国 60 岁以上老龄化人口趋势图（1999 年-2030 年）庭养老是我国传统的养老方式，但是随着人口结构的改变，家庭的，两个中年人需要照顾四个老人以及自己的孩子。而随着经济的发水平的提高，养老观念逐渐发生改变，原本依靠子女养老的理念已居家养老不再是唯一选择，转而更加推崇以社区机构为主的多样化应时代发展需要，养老地产应运而生，它是房地产与养老服务产品

项目合作,方式

图 2.1 PPP 项目合作方式通常来说，PPP 的概念是社会资本参与到本该由政府运营建设的公共设施服务项目中的模式。世界银行将 PPP 模式分为外包、特许经营和私有化三类。这其中应用最多的就是特许经营模式。特许经营权通常是指拥有权力一方将资产权限通过某种约定合作方式赋予给对方，权力拥有方会制定一定要求限制来筛选出最适合该项目的企业，最终达到只有一家企业参与到项目管理运营中的目的。近年来，国家推行 PPP 模式是看重它广义上融合多种形式的融资方式，所以并不会将其看作是新形式的融资方式。这里对 PPP 模式有三种理解：（1）提供的是公共产品（服务）；（2）构建“长期稳定、利益共享、风险分担”的合作关系；（3）项目合作形式可以通过服务购买、特许经营、入股方式进行。综上所述，特许经营是 PPP 模式种使用频率较高的一种方式，两者属于从属关系。

方式,资产,政府所有,资产所有权

图 2.2 中国 PPP 项目运作方式（1）BOT 模式所谓的 BOT（Build-Operate-Transfer）指的是建设-运营-移交，是政府部门通过特许经营权的形式转让项目服务或公共产品的一种形式，主要目的是为了吸引企业参与到项目建设中，政府和企业之间是长期稳定的合作关系。合作中，政府赋予合作企业对该项目的建设、维护、运营权利，并允许企业可以通过项目运营盈利以赚取收益。在特许经营期满后，项目所有资产需要无条件归还政府所有。（2）TOT 模式所谓的 TOT（Transfer-Operate-Transfer）指的是移交-运营-移交，政府将当前资产所有权或经营权通过某些约定转给企业的一种方式，企业负责对这些资产进行设计、运营、维护和管理，所获盈利作为企业收益。合同期满，企业需要将所有资产交还，这种方式适合已建成的项目。（3）ROT 模式

【参考文献】