“营改增”对B房地产企业税负及财务指标影响研究

发布时间：2020-08-25 06:28

【摘要】：“营改增”是“十二五”以来我国财税体制改革的一项重要内容,循序渐进地在部分行业、部分省市开始试点。自2012年起,上海市交通运输业和部分现代服务业开始“营改增”试点。2012年8月起至年底,“营改增”试点地域范围扩大至8省市,至2013年8月“营改增”地域范围扩大至全国,并将广播影视服务业纳入试点范围。2014年起,“营改增”试点范围扩大至铁路运输和邮政服务业。2016年5月1日起,全面推开“营改增”,将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业全部纳入营改增试点。自此,基本实现了增值税对货物和服务的全覆盖,营业税退出历史舞台。本文从房地产业被纳入“营改增”试点范围的时代背景着手,通过对涉及房地产开发企业的“营改增”政策解读和分析,以B公司作为案例分析研究对象,通过查阅文献、检索数据与模拟计算,详细测算有关“营改增”前后的税负变化、财务指标的变化、项目的税负与财务指标受到的影响,分析研究“营改增”对房地产开发企业生产运营各个环节的影响,分析结果表明“营改增”相关政策会对房地产开发企业的税负、财务指标、项目运营产生深刻影响。作为案例分析对象的B公司,经过对其增值税口径下以及营业税口径下税负情况、财务指标情况、项目情况的测算与分析,发现“营改增”对其影响基本还是正面有利的。通过对B公司应对“营改增”的主要做法与措施进行梳理,总结出对于房地产开发企业比较普遍适用的应对策略与建议,从企业日常管理的角度出发,从规范进项管理、加强合同管理、完善会计处理以及人才培训等方面着手,为房地产开发企业顺利适应税制改革提供明确的应对策略及相关建议。
【学位授予单位】：华南理工大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2018
【分类号】：F299.233.4;F812.42
【图文】：

图 1-1 “营改增”推广进程1.1.1.2 “营改增”对房地产企业的影响房地产行业作为关系国计民生的关键支柱行业，房地产业的“营改增”顺利与否关系重大。房地产开发企业所独具的项目开发周期长、资金投入量大、上下游产业多等经营特点使得房地产业的“营改增”任务异常艰巨却也说明改革势在必行。按照国内现行的关规定，房地产行业在采取“营改增”改革以后，在未实施前一年销售额超过 500 万

华南理工大学硕士学位论文营状况良好，营业收入在 2017 年之前都保持稳步提升。表 2-1 B 公司 2013-2016 年营业收入表年份营业收入(万元)房地产营业收入(万元)占比(2013 9235552.42 8928998.42 96.62014 10905649.71 10558719.91 96.82015 12342878.42 11862279.26 96.12016 15475213.81 14695682.20 94.9数据来源：根据 B 公司 2013 年-2016 年年报数据整理而来

其他成本 51518.11 123400.26 73519.01 151822.34 400259.据来源：根据 B 公司 2016 年季度、中期和年度报表整理而来2016 年增值税（销项税额） = （ 14602179.54*1.11-4592326.63 ） / （ 1+11%11%+571541.38*6%=1244718.29 万元2016 年增值税（进项税额）=5879863.00*11%+400259.72*6%=557910.02 万元2016 年增值税税额=1244718.29-557910.02=686808.28 万元2016 年增值税附加税费=686808.28*（7%+2%+3%）=82416.99 万元2016 年 B 公司缴纳流转税=686808.28+82416.99=769225.269 万元.1.4 “增值税”和“营业税”口径下的税负比较B 公司年报中显示 2013 年至 2015 年 B 公司共承担流转税分别为 539715.61 万31533.83 万元、723995.66 万元，在增值税口径下应承担税费为 441898.48 万元16784.16 万元、609634.68 万元，比“营改增”前减少了 97817.13 万元、114749.67、114360.98 万元。

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1 本报记者 林U

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