中小城市物流地产项目风险评价研究

发布时间：2020-09-08 10:36

　　随着物流业的快速发展,大城市物流地产趋于饱和,中小城市将成为物流地产下一步发展的重地。但是,目前中小城市物流地产开发处于起步阶段,可供参考的成功项目很少,大量物流地产项目开发投资失败或者运营效率较低。在此背景下,论文研究中小城市物流地产项目风险评价具有十分重要的理论和现实意义。论文首先介绍了物流地产的国内外研究现状,阐述了物流地产的构成要素、特点、类型、风险特点等,分析了物流地产投资模式、运营模式和盈利模式。其次,论文分析了我国物流地产的发展历程和态势,重点分析了中小城市物流地产的发展现状。在东部、中部、西部各选取了一个典型中小城市,分析了物流地产发展情况,对比分析了他们的异同点并归结出中小城市物流地产发展的特点和存在的关键问题。在此基础上,立足项目生命周期角度,将物流地产项目分为投资决策阶段、建设前期阶段、建设施工阶段和运营管理阶段四个阶段,对影响物流地产发展的风险因素进行识别和筛选,构建了包括内部风险和外部风险两个一级指标,决策风险、管理风险、技术风险、人员素质风险、环境风险、社会风险、市场经济风险7个二级指标和33个三级指标构成的中小城市物流地产项目风险评价指标体系并建立了基于云模型的综合评价模型。最后结合实例,验证了评价模型的可行性,针对性地提出了应对风险的对策建议。研究结果表明,中小城市物流地产项目风险要素复杂多样,各风险要素都直接作用于项目过程,都会对项目产生“牵一发而动全身”的影响。其中内部决策风险开发规模、运营模式和外部社会风险方面的土地获取、交通情况、地区经济发展水平等风险要素对项目影响最大。因此在中小城市投资开发物流地产项目时要注重内外风险兼顾,对这几种关键风险指标提前做好防范措施。
【学位单位】：重庆交通大学
【学位级别】：硕士
【学位年份】：2018
【中图分类】：F259.2
【部分图文】：

技术路线图

商贸,类型,商贸流通,物流中心

图 2-1 物流地产类型服务配送型物流地产为依托大型商贸市场，为商品交易提供仓储、运输、商贸流通交易的中心。其功能定位明确、行业有很强中心、广东亿华物流地产、武汉商贸物流基地等属于此枢纽型物流地产依托海陆空交通枢纽，实现不同的运输形式相衔接，施。如北京空港物流基地、锦州渤海物流中心、通州箱物流中心、深圳华南国际物流中心等都属于此类物流服务型物流地产务型物流地产主要是依托口岸港口优势，进行物流的信息手段，优化整合资源，辐射强化口岸周围物流发比重。如天津保税物流园区、大连保税物流中心等属于服务型物流地产务型物流地产往往依托商贸流通、市域配送等规划建

物流业

图 2-2 物流业“微笑曲线”物流地产是物流地产商建立起来用来提供物流管理服务。因此有学者是用于经营流通服务业的物业形式，是商品流通过程中的关键组成造其他商业地产同样的价值，从而将其归为商业地产。而有的学者和工业地产中的厂房、仓库一样的性质，并不直接出售给最终消费工业地产范畴。本文认为物流地产是一种全新的创新模式，有别于业地产，主要表现为以下几个方面：① 相比工业与商业地产，物流地产项目投资风险低，回报较高。物过为物流企业提供运输、物流管理等服务，而其他地产受市场价格物流地产前期投资资金要求高，对信息网络化、规模化也有很高要营管理中对经营者有较高的专业管理能力。② 与商业地产和工业地产相比，其主要是为客户提供物流服务。与地产商与客户的交易关系，还要做好与客户经营管理融洽，建立长盟。专业的管理能力要求更高，其不仅仅要求资金能力，更要求物营专业的管理能力。

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