中国房地产市场供给效率评价研究

发布时间：2020-09-16 08:41

　　 中国经济经过几十年的高速发展,已经步入中等收入水平国家。近年在面临新的形势和挑战时中国经济增速在持续下滑,寻找新动力,促进经济较好较快发展成为当前和未来一段时间的当务之急。而作为国家经济顶梁柱的房地产业,同样也面临着巨大的发展瓶颈,如何促进房地产业持续健康发展,是我国经济平稳发展必须要解决好的重大问题。在多年需求侧总量调控逐渐失效的情况下,党中央创新性地提出了供给侧结构性改革,为我国经济发展指明了方向,也是房地产业突破困难继续发展的良方。本文正是在这样一种背景之下,结合房地产自身行业特点,对房地产业供给侧进行深入研究。本文以我国房地产市场供给侧为研究对象,首先对供给侧改革及房地产市场供给侧等相关概念进行梳理的基础上,分析我国房地产市场现状以及供给侧改革的必要性。然后构建DEA模型,选择合适的投入及产出指标,利用这些指标对我国不同省市及自治区房地产市场资源要素供给效率进行评价,通过不同地区在相同时间点上的横向比较以及不同时间点上的纵向比较,找出我国房地产市场在资源要素的供给侧存在影响供给质量和效率的一些问题。并利用定性评价分析方法对我国房地产市场管理要素供给效率进行分析,找出我国房地产市场在管理要素供给方面存在的问题。研究发现,我国房地产市场资源要素供给效率偏低,近五年(2012年-2016年)全国房地产市场资源供给效率均值分别为0.676、0.647、0.574、0.528、0.729。结果表明我国房地产市场供给严重过剩,在人力、土地、资金、技术供给上平均冗余都超过10%。由于资源要素利用率低、规模把控不合理,导致我国房地产供给侧资源要素供给效率偏低,这是影响我国房地产市场健康发展的重要因素。同时通过对我国房地产市场管理要素供给的定性评价发现我国房地产市场管理方面存在政策不稳定、缺乏连续性,长期忽视地区差异,市场供需以及结构失衡,不合理的土地政策以及不够完善的住房保障体系等问题,这是导致我国房地产市场管理要素供给效率不高的主要原因。本文根据我国房地产市场供给侧存在的这些问题,针对性地提出了促进我国房地产市场供给侧改革的建议,希望能有助于我国房地产市场的健康稳定发展。
【学位单位】：重庆大学
【学位级别】：硕士
【学位年份】：2018
【中图分类】：F299.23
【部分图文】：

重庆大学硕士学位论文各国取得了较好的成绩，是美国走出那次危机的重要，西方国家出现了严重的经济停滞和通货膨胀，这法解释的。这时出现了为解决滞胀难题的拉弗曲线。如下图 2.3 所示，拉弗曲线认为政府税收与税率不是到某值（图中为 F 点）之间，税收会随着税率的增值时，税收会随着税率的提升而下降。所以，拉弗曲高越好，而是要维持在 0 到 F 点之间，这样既维持的发展，又可以获得较好的税收收入。支持通过降供给效率从而增加政府收入的拉弗曲线是供给学派过了肯尼迪、里根等总统的实践证明。

自动创造有效需求了。为此，只有依靠供给侧结构性改革，放松和激活供给侧，使其回到供给自动创造需求的平衡状态中来。②新供给经济周期理论新供给主义经济学根据供给端和供给结构的变化将一个完整的经济周期划分为新供给形成阶段、供给扩张阶段、供给成熟阶段和供给老化阶段四个阶段。新供给主义经济学认为，在没有计划手段或行政干预的自由市场条件下，在新供给形成阶段，供给能够创造自身等量的需求；在供给扩张阶段，1 个单位的有效供给，能够创造 n 个单位的有效需求；而在成熟和供给老化阶段，供给创造需求的效率逐渐降低，直到供给老化阶段 1 个单位的有效供给只能创造 1/n 个有效需求。而导致经济周期波动的主要力量是技术和产业的演进、供给和需求结构的变化，以及供给与需求循环往复的相互作用。而且新供给主义经济学认为任何一项技术和产业，都会经历供给成熟到供给老化阶段，因此无论通过需求管理手段还是增加或抑制供给，都不可能从根本上解决技术周期和供给老化的问题[13]。新供给经济周期如下图所示：

图 3.2 全国百城及部分城市住宅价格走势 数据来源：房天下Fig.3.2 The trend of housing prices in 100 cities and parts of the country楼市分化严重，部分城市房价上涨过快2016 年上半年依然持续去年去库存的宽松政策，这导致一些一二线城市出房价疯狂上涨和供不应求的火热局面，而广大三四线城市却依然深陷于库存潭中不能自拔。由于我国城市间资源错配以及宏观调控政策的差异化不足导了大城市与中小城市间楼市的剧烈分化，使得楼市问题更加复杂化。2016 年月 70 个大中城市住宅销售价格指数显示，过去一年我国新建商品住宅价格同上涨的有 64 个，同比下降的有 6 个，涨幅在 10%以内的城市有 43 个，新建品住宅价格涨幅在 10%以上的城市有 21 个，北京、深圳、上海、合肥、厦门、京等城市涨幅都超过 30%，后三者更是超过了 40%。部分城市的高涨幅不仅加剧经济中现有的结构性矛盾，而且还会挤压当地居民其它领域的消费支出，加社会生活和生产成本，进而影响相关实体经济产业的正常发展。房地产企业成本上升，利润下滑严重

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本文编号：2819645