杭州市住房价格空间分异及影响因素研究

发布时间：2020-10-11 08:26

　　 住房,是人们生存与发展之基本载体,如何实现“住有所居”,不唯独关乎房地产业可持续发展,更直接影响到全面建成小康社会伟大目标的实现进程。自1998年住房制度改革以来,各种因住房市场发育不完全所致弊端层出不穷,这在住房价格上展露无疑:诸多城市房价一路飙涨,广大城镇居民难堪重负。住房价格影响因素纷繁复杂,它是宏观方面因素(社会、经济、政策等)和微观方面因素(建筑、邻里和区位等)合力所致的产物,且具备典型性空间地理分异。本文从微观角度出发,对住房价格做出全面诊断分析,分解合理与不合理成分,对政府相关部门了解并掌握住房价格规律、提高房地产市场管控效率、推进旧城改造及城市规划建设等,颇具现实意义。本文选取杭州市代表性小区,在GIS空间分析支持下,综合运用探索性与确定性空间分析方法,建立全局HPM、SLM、SEM模型与局部GWR模型,研究发现:不论是基于全局还是局部,西湖距离、小学质量始终是住房价格贡献度最为突出的因素;半变异函数分析结果证实住房价格在15.88km空间尺度范围内表现为明显的各向同性,超出阈值后各向异性表现逐渐增强;结合地统计学Simple Kriging方法,揭示了小区成交均价在空间上呈现出不规则环式结构,由环状内部向外梯度下降,分布有一定连续性;各向剖面整体表现为由高值中心向外围递降,各方向上的递变速度、距离表现有异;最后分析了住房价格影响因素的空间集聚性,证实了住房价格的空间依赖性与分异性,并得到与理论相符的回归参数估计值。
【学位单位】：浙江工业大学
【学位级别】：硕士
【学位年份】：2019
【中图分类】：F299.23
【部分图文】：

江工业大学硕士学位论文 杭州市住房价格空间分异及影响因素研1 绪论1.1 研究背景1.1.1 商品房价持续走高杭州市自 G20 峰会举办以后，从此跨进世界名城通道。时处“后峰会前”的强有力官方背书下，外加城中村改造规模超前，杭州市房地产市场迎来未有的发展红利期，良好预期吸引大批量投资客集结杭城。据住在杭州网的显示，截止 2017 年底，主城区商品房量跌价涨，成交套数共计 6.24 万套，下滑23.64%；成交均价从2016年的23458元/m2上涨至2017年的28588元/m比上升了 21.87 个百分点（详见图 1.1）。

5 号线建设启动，各类基础配套持续加码；丁桥与大学城北板块受区位所限，消费者普遍购房意愿低，该区整体房价依然处于低位（详见图 1.2）。图1.2 热门板块新房价格情况（资料来源：据杭州瑞谷房地产信息咨询有限公司整理）1.1.3 存量市场扮演主角伴随城市化进度放缓、人口红利临近尾声等多重因素影响，我国房地产行业逐渐由“黄金时代”过渡到“白银时代”，正脱离飞速发展、高额利润轨道，转入平稳增长成熟期，存量市场将扮演“主角”，存量房市场销售规模将远超新房。据浙报传媒地产研究院《2017 杭州楼市分析报告》统计：2017 年杭州市主城区二手房共计成交 5.53 万套，同比下滑 22%，居历史次新高；与同期商品房成交套数比值为 1:1.13，相较于 2016 年 1:1.17，二手房市场份额再度跃升，主城区房地产市场由新房市场向存量房市场过渡步伐加快[1]。1.2 研究意义本文从微观角度切入

硕士学位论文 杭州市住房价格空间分异及影响因素研究8图2.1 供求价格变化从图 2.1 可知：当需求曲线 D 与供给曲线 S 相交于点 E 时，住房市场实现均衡，均衡价格为 ，均衡数量为 。假设购房者收入增幅明显，必定会刺激住房需求，图中表现为 D 向上移至 ；但短期内供给受土地供给、建设开发周期等所限产生滞后（即供给曲线 ），此时的住房价格将上升至 。若住房供给长期无限弹性（即供给曲线 ），住房供应量会增加至
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