“东方豪都”项目财务评价及信托方案设计研究

发布时间：2020-10-31 04:16

　　 房地产产业已经成为我国国民经济发展的支柱产业,房地产的发展不仅关系着我国国家整体经济的可持续发展,更影响着国民居民生活水平和社会的和谐稳定。房地产产业由于自身资金密集型的特点,影响其发展最为关键的因素是融资环节。但是近年来,由于政府对房地产贷款政策限制不断加大,以银行贷款为主要融资方式的房地产融资逐渐变得困难起来。为满足房地产企业融资需求,弥补银行信贷短板,房地产信托应运而生。信托融资打通了间接融资与直接融资的通道,持有人持有信托凭证将资金借予房地产企业,企业使用这笔资金开发房地产项目,并在到期时依据项目开发所获得的利润,按照产品约定收益率,给予持有人相应报酬。本文H地产集团海南有限公司“东方豪都”项目财务评价及信托计划设计为研究对象,首先从信托的概念及其当事人引入,介绍了房地产信托的具体含义、房地产信托的五大主要模式以及信托业务的基本流程,并归纳总结了国内外有关房地产信托的文献。其次,针对性地介绍了“东方豪都”项目的开发主体,并依据项目的实际情况对项目背景、项目区位、项目定位以及项目主要技术指标等情况进行了描述与分析。第三,对海南省整体房地产行业进行了供需分析,介绍了其住宅楼销售情况并预测了今后海南房地产整个行业的走势,继而从项目所在地陵水县的具体情况着手,阐述了项目自然资源、配套设施、陵水县的发展前景并且探讨了项目的社会经济影响,研究认为,该项目规划完善,配套水平高水准、高档次;项目区域条件及规划与发展对项目建设具有良好的适应性。由此可知,该项目产品在区域内有较大的市场需求,符合陵水县发展规划,有利于海南国际旅游岛及海口旅游发展建设,该项目有建设的必要性。第四,根据项目的成本预算、销售收入预测估算出项目的利润及其他财务指标,并对项目实施和建设的企业以及集团的财务情况进行了分析。结合项目建设工期设计了H地产集团“东方豪都”项目的信托计划方案。最后,从项目的质量、政策变动、资金流动性、信用可靠四个方面对东方豪都项目的运行和信托计划的有效实施提出了合理的参考建议。本文的研究为对H地产集团海南有限公司“东方豪都”项目信托融资计划的实施提供了可靠的依据和方案,同时也为整个房地产行业融资模式创新提供了思路。本文的研究方法和风险保障对策可以对我国其他房地产公司开展信托融资提供有价值的借鉴和参考。
【学位单位】：西安电子科技大学
【学位级别】：硕士
【学位年份】：2018
【中图分类】：F299.233.42;F832.49
【部分图文】：

框架结构图

图 3. 1项目区位条件项目交通非常便利，从“东方豪都”出发，通过 2 公里的景观大道接清水湾大道上东线高速，到三亚市区约 50 公里，到三亚凤凰机场约 70 公里；高速交通：从项目出发通过高速连接，距离国家海岸海棠湾仅 20 公里，距三亚市中心 30 公里。动车和谐号：陵水—三亚，仅一站路即可到达，如图 3.1所示。3.2.3 项目定位项目整体定位为“热带风情高端滨海度假社区”、“清水湾区域升级换代休闲旅游度假物业”，产品定位为高端休闲公寓+酒店式公寓+度假别墅，高端休闲公寓为主力产品，通过建筑设计和品质的塑造寻求与周边项目的差异化，满足中高端客户需求；酒店式公寓为现金流保障产品，保证销售目标的实现，提供全面优质服务；度假别墅为提升价值和形象的产品，扩大利润空间，充分实现项目资源价值最大化。度假别墅的客户定位为北京、上海等一线城市、江浙、东北、成渝、华北经济发达城市，财富比较集中的富豪、大型私营企业企业主；国际知名品牌外资企业的中方高管和

图 4.1 财务敏感性分析图4 项目建设企业财务情况分析4.4.1 企业财务总体状况鉴于 H 集团采用集中式资金管理模式，账户资金须经过集团统一的计划和配。因此，H集团整体经营收入实质上可作为该项目的第二还款来源。截至 2015 年末，H 地产（境内母公司、本级）总资产 1026.5 亿元，总负7.4 亿元，所有者权益 69.1 亿元。当年实现营业收入 12.7 亿元、利润总额 33。综合分析，H集团近三年营业收入均实现增长，盈利逐步提升，资产质量较司业务覆盖全国一、二、三线城市，土地储备充足，开发规模很大，成本控较强。公司以销售为导向、以质量为核心、坚持高周转的经营模式，有利于房地产行业整体增速下滑的背景下保持稳健经营和实现持续盈利。H 集团较的业绩表现和较强的再融资能力，预计在未来一年内有能力实现正常运转。
【参考文献】

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本文编号：2863433