中国房地产投资信托基金的税收问题分析

发布时间：2020-11-22 04:03

　　 在现行国家政策调控、融资渠道紧缩的情况下,房地产投资信托基金(REITs)的出现给中国资本市场带来一种新的认识,拓宽了中国金融市场的思维。尽管房地产投资信托基金(REITs)在国际市场上已经是一个非常成熟的产品,然后在中国市场上仍是一个新型的金融工具,目前国内的相关法律法律、政策制度、税收条件等多方面的基础条件满足不了房地产投资信托基金(REITs)的发展环境,如何创造发展环境成为业内人士的的关注重点。本文通过对发展环境要素之一的税收条件进行研究,主要是为了解决目前我国已有的税制与房地产投资信托基金(REITs)的不匹配的问题,从税收角度解决房地产投资信托基金(REITs)在我国的发展障碍。本文主要是通过对房地产投资信托基金(REITs)的基本情况及结构特征的研究,结合国外成熟市场的房地产投资信托基金(REITs)税收理论(信托导管理论和信托实体理论),以及税收优惠政策,提出我国关于房地产投资信托基金(REITs)的税收现状——税制缺失、重复征税、税赋繁重等一系列问题。同时引出目前中国市场已有的类房地产投资信托基金(类REITs)产品结构分析,类房地产投资信托基金(类REITs)是如何运用我国已有的税收政策进行节税避税,并分析现有结构下的税收问题。针对已有的税收问题,本文的改进建议紧紧环绕着我国的实际情况,考虑到无法完全复制国外经验的情况下,有针对性的对目前市场上已有的类房地产投资信托基金(类REITs)提出税收改进建议,且提出的改进建议,一是通过分解各个环节出现的税种提出改进建议,二是结合我国的政策提出可以针对国家政策鼓励的方向优先出台相关的税收政策,三是围绕“边试点边推进”的发展思想提出房地产投资信托基金(REITs)可能的发展方向及税制政策。
【学位单位】：对外经济贸易大学
【学位级别】：硕士
【学位年份】：2018
【中图分类】：F812.42;F299.23;F832.49
【部分图文】：

第 2 章 房地产投资信托基金（REITs）税收的基本理论2.1 房地产投资信托基金（REITs）简介房地产投资信托基金，1英语全称为 Real Estate Investment Trusts ，简称REITs。2REITs 是由专业机构将集合的资金进行投资管理，主要投资方向为房地产资产，集合的资金来自于不同的投资者，投资者根据集合资金时发放的凭证为依据，按比例获取投资机构进行投资后的综合收益的一种信托基金。REITs 通过现象看本质的话，其实是一种证券化的产业投资基金，通过发行股份或者收益凭证，吸引各种投资者的资金，将吸收的资金用来投资房地产项目及物业，并由专业化的投资机构和人员进行经营管理，通过选择房地产项目和物业进行组合投资，从而获得收益，根据投资者投资金额的比例分配收益。3美国作为REITs的发源地，早期最传统的REITs是可以直接持有房地产资产具体结构如下图：

图 3.1 类 REITs 并购重组结构图之所以采用“股+债”的方式间接持有项目公司的股权和债权，而不是直有，其中有个很大的原因在于资产重组涉及到的税收安排，这部分是类 RE一个操作难点，鉴于我国 REITs 相关税收制度不够完善，无论是项目交易结是操作流程的设计，主要为了顺应现有税收政策，或者说为了规避不必要的。在 REITs 操作中主要涉及两大类税：土地增值税和企业所得税。（1）为规避不动产转让环节税费（土地增值税和契税等），通常如下操作一步是原始权益人先分别为 REITs 底层标的物业设立相应的项目公司，并将过户至对应的项目公司，第二步是将上述项目公司股权转让给上一层的结目前我国常用的是私募基金）。由于不同的房地产项目收购的方式对应的税收政策不一样，所以会采用上方式。这里简单说明一下关于房地产项目收购的两种方式：房地产项目收购分为项目资产收购和项目公司的股权收购两种方式，下面具体说一下两种方税收区别。a.资产收购的税收
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1 陈雨;中国房地产投资信托基金的税收问题分析[D];对外经济贸易大学;2018年

本文编号：2894087