武汉市二手房价格评估研究
发布时间：2022-01-20 16:55
随着房地产市场日趋完善,人们对房地产信息的需求越来越迫切。快速准确的房地产估价,不仅能为开发商开发房地产、居民购房提供科学的评估价格,而且能保障房地产交易双方有效地推进业务。我国目前对房产的估价主要有市场法、成本法和收益法三种方法,其中市场法使用最频繁。但运用市场法对房产估价有其弊端,此方法非常依赖评估者的主观经验和个人素质,特别是在类似成交实例较少的时候,容易产生较大的偏差。近年来,很多学者运用数学和统计学的知识,在房产价格评估中引入数理模型,此举使得快速、批量、准确、低成本的房产估价成为可能。本文借鉴国外最新的研究成果将机器学习算法模型引入到房地产评估中,在实证研究部分取得了很好的效果。本文基于武汉市2821套二手房相关数据,做了三个方面的统计分析:一是利用Tableau对数据进行可视化展示,从数据的描述性统计分析中,直观发现影响二手房房价因素,结论与主观认知相一致。二是对房价进行了层级划分,探究影响房价层级差异的因素。笔者基于全部样本数据,建立了 6个算法模型拟合房价层级分布的情况,根据模型的整体误判率和10折交叉验证衡量模型性能,发现随机森林表现最优。最后根据随机森林在分类问题...
【文章来源】：华中师范大学湖北省 211工程院校 教育部直属院校
【文章页数】：66 页
【学位级别】：硕士
【图文】：
图１－１近〗０年房地产开发投资规模（来源：国家统计局网站）??按欧美发达国家的房地产发展情况分析，当房地产市场成熟稳定后，新建的??
?？可比实＃ｃｊ——＾?Ｉ￣｜ｇｌ产觀＠整Ｌ比准价格ｃ」??图１－２房产评估市场法流程图??图１－２显示了市场法评估房价的一般过程：首先要求房产交易库中有近期、??充足、类似的房产交易实例，这是市场法评估的必要前提；其次从充足交易实例??中选取与待评估房产最为接近的３－６个案例，要求案例与待估房产的评估区域，??交通区位，房产状况等因素大致相同；接着根据房产之间的差异进行人工比对，??对待估房产进行各项调整，根据评估师的经验，建立待估房产价格与案列价格之??间的比准关系；最后根据不同的比准价格，评估师依据一些统计知识和主观经验，??如加权平均方法综合得到房产的最终评估价格。??收益法又称收益折现法，它主要利用的经济学理论是效用价值论，房子未来??的效用价值是决定房产现时价格的决定性因素。还原法要求评估师对房子未来产??生的经营纯收益进行预估，然后根据合适的还原利率对所有收益进行贴现，从而??确定房产在当前的市场价格
新技术和新方法引入到房产评估中，如支持向量机、ｂａｇｇｉｎｇ、灰色系统理论、??模糊数学、ＧＩＳ＞Ｅ１等方法，对这些新方法进行了实证分析，使得房产评估的精??度大大提高。上文对大量的房产评估方法进行了的概述，在此以图１－３做总结。???？市场法??一￣？基本评估方法?？收益法???＇????＞１传统评估方法??—卜?成本法????一??？长期趋势法??—?????？派生评估法???？假设开发法??房产评估方法一?——？线性回归法?Ｉ?＾?现金流法??：???Ｉ?１?１?丨????１??——？神经网结法??？现代评估方法?????????？随机森林法???？灰色系统法???１??？?？?ＧＩＳ?法??图１－３房地产评估方法汇总图??７??
【参考文献】：
期刊论文
[1]房地产价格评估方法前沿动态及其应用研究[J]. 姜松. 重庆理工大学学报(社会科学). 2015(11)
[2]随机森林回归模型及其在污水排放量预测中的应用[J]. 崔东文. 供水技术. 2014(01)
[3]基于GIS的房地产市场比较法评估模型研究[J]. 王秀丽,李恒凯,刘小生. 中国土地科学. 2011(10)
[4]随机森林方法研究综述[J]. 方匡南,吴见彬,朱建平,谢邦昌. 统计与信息论坛. 2011(03)
[5]中国房地产价格的多元线性回归模型[J]. 秦迎霞,席金萍,吴润衡. 数学的实践与认识. 2009(06)
[6]二手房价格对于住房特征和区位变化敏感性分析[J]. 邹高禄,渠文晋,邓沛,杨东,廖颖,韦玮. 西南师范大学学报(自然科学版). 2005(03)
[7]房地产估价的区域因素量化研究[J]. 闾力强. 西华大学学报(哲学社会科学版). 2005(02)
[8]房地产价格的灰色类比评估方法[J]. 吴红华. 北方经贸. 2005(03)
[9]模糊评判在住宅价格评估中的应用[J]. 黄桐城,杨健. 系统工程理论方法应用. 2000(03)
博士论文
[1]随机森林算法优化研究[D]. 曹正凤.首都经济贸易大学 2014
硕士论文
[1]基于BP神经网络的房地产价值评估研究[D]. 聂明谏.华北电力大学(北京) 2017
[2]基于成本法的房地产评估案例研究[D]. 余培.西南财经大学 2014
[3]基于收益法的房地产评估案例研究[D]. 戴葵.浙江大学 2009
[4]随机森林的特征选择和模型优化算法研究[D]. 雍凯.哈尔滨工业大学 2008
本文编号：3599192
【文章来源】：华中师范大学湖北省 211工程院校 教育部直属院校
【文章页数】：66 页
【学位级别】：硕士
【图文】：
图１－１近〗０年房地产开发投资规模（来源：国家统计局网站）??按欧美发达国家的房地产发展情况分析，当房地产市场成熟稳定后，新建的??
?？可比实＃ｃｊ——＾?Ｉ￣｜ｇｌ产觀＠整Ｌ比准价格ｃ」??图１－２房产评估市场法流程图??图１－２显示了市场法评估房价的一般过程：首先要求房产交易库中有近期、??充足、类似的房产交易实例，这是市场法评估的必要前提；其次从充足交易实例??中选取与待评估房产最为接近的３－６个案例，要求案例与待估房产的评估区域，??交通区位，房产状况等因素大致相同；接着根据房产之间的差异进行人工比对，??对待估房产进行各项调整，根据评估师的经验，建立待估房产价格与案列价格之??间的比准关系；最后根据不同的比准价格，评估师依据一些统计知识和主观经验，??如加权平均方法综合得到房产的最终评估价格。??收益法又称收益折现法，它主要利用的经济学理论是效用价值论，房子未来??的效用价值是决定房产现时价格的决定性因素。还原法要求评估师对房子未来产??生的经营纯收益进行预估，然后根据合适的还原利率对所有收益进行贴现，从而??确定房产在当前的市场价格
新技术和新方法引入到房产评估中，如支持向量机、ｂａｇｇｉｎｇ、灰色系统理论、??模糊数学、ＧＩＳ＞Ｅ１等方法，对这些新方法进行了实证分析，使得房产评估的精??度大大提高。上文对大量的房产评估方法进行了的概述，在此以图１－３做总结。???？市场法??一￣？基本评估方法?？收益法???＇????＞１传统评估方法??—卜?成本法????一??？长期趋势法??—?????？派生评估法???？假设开发法??房产评估方法一?——？线性回归法?Ｉ?＾?现金流法??：???Ｉ?１?１?丨????１??——？神经网结法??？现代评估方法?????????？随机森林法???？灰色系统法???１??？?？?ＧＩＳ?法??图１－３房地产评估方法汇总图??７??
【参考文献】：
期刊论文
[1]房地产价格评估方法前沿动态及其应用研究[J]. 姜松. 重庆理工大学学报(社会科学). 2015(11)
[2]随机森林回归模型及其在污水排放量预测中的应用[J]. 崔东文. 供水技术. 2014(01)
[3]基于GIS的房地产市场比较法评估模型研究[J]. 王秀丽,李恒凯,刘小生. 中国土地科学. 2011(10)
[4]随机森林方法研究综述[J]. 方匡南,吴见彬,朱建平,谢邦昌. 统计与信息论坛. 2011(03)
[5]中国房地产价格的多元线性回归模型[J]. 秦迎霞,席金萍,吴润衡. 数学的实践与认识. 2009(06)
[6]二手房价格对于住房特征和区位变化敏感性分析[J]. 邹高禄,渠文晋,邓沛,杨东,廖颖,韦玮. 西南师范大学学报(自然科学版). 2005(03)
[7]房地产估价的区域因素量化研究[J]. 闾力强. 西华大学学报(哲学社会科学版). 2005(02)
[8]房地产价格的灰色类比评估方法[J]. 吴红华. 北方经贸. 2005(03)
[9]模糊评判在住宅价格评估中的应用[J]. 黄桐城,杨健. 系统工程理论方法应用. 2000(03)
博士论文
[1]随机森林算法优化研究[D]. 曹正凤.首都经济贸易大学 2014
硕士论文
[1]基于BP神经网络的房地产价值评估研究[D]. 聂明谏.华北电力大学(北京) 2017
[2]基于成本法的房地产评估案例研究[D]. 余培.西南财经大学 2014
[3]基于收益法的房地产评估案例研究[D]. 戴葵.浙江大学 2009
[4]随机森林的特征选择和模型优化算法研究[D]. 雍凯.哈尔滨工业大学 2008
本文编号：3599192
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