基于REITs的我国公共租赁住房融资模式研究

发布时间：2017-08-09 10:34

  本文关键词：基于REITs的我国公共租赁住房融资模式研究

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【摘要】：加强以公共租赁住房为主的保障性住房体系建设,是我国新时期的一项重要举措,如何引入市场机制,建立政府保障和市场支持相结合的公共租赁住房融资模式是我国经济制度改革中的重要一环。公共租赁住房(以下称公租房)于2014年与廉租房并轨,作为保障房建设中的重中之重,在住房这一民生问题中扮演着非常重要的角色。公租房作为准公共产品,自身不具备达到较好收益水平的条件,无法吸引外部投资者进入,必须要有政府干预,但政府也无力独自承担公租房建设的庞大资金需求。如何适应我国城市化建设,结合公租房的特点探索新的融资模式,引入社会资金参与投资建设,填补我国公租房融资的巨大资金缺口,是我国公租房建设长远、健康、快速发展亟需解决的问题。第一步,本文对国内外关于房地产投资信托基金(REITs)融资以及公租房建设相关的研究现状进行了总结,根据我国保障房的发展历史,比较了公租房与其他保障性住房的区别,分析出了当前我国公租房融资存在的问题,主要有下面三个方面:第一、我国公租房与其他保障性住房的资金来源相同,财政资源分配困难;第二、随着我国城市化进程的加快,公租房的建设逐年加码,公租房建设的资金缺口巨大;第三、过分依赖政府财政划拨投资,导致地方财政不堪重负。第二步,就我国现阶段公租房的融资模式,融资渠道存在的诸多问题进行了深入分析,得出以下结论:我国现阶段公租房建设融资单靠政府支撑是无以为继的,必须创新融资模式,充分发挥市场经济作用,引入社会资金填补公租房建设资金缺口。第三步,对国内外保障性住房融资进行了深入分析。概述了美国保障房融资模式的发展历史,对美国利用REITs模式为保障房融资的成功经验进行了分析,总结了天津保障房REITs的失败原因,得出了三点重要启示:第一、基于REITs的我国公租房融资模式的构建需要相应的法律法规相支持;第二、基于REITs的我国公租房融资模式的收益需要政府提供相应的政策支持;第三、政府在基于REITs我国公租房融资模式的运行中应当起到引导作用。第四步,构建了基于REITs的我国公租房融资模式。通过定性和定量分析,利用内部收益率IRR模型对重庆市的公共租赁住房项目30年(40年)的收益率进行了测算,证明我国公租房项目在政府支持情况下具备发行公租房REITs的能力。针对公租房REITs的各参与主体,提供了一条详细的基于REITs的我国公租房融资模式运作流程,并就这一融资模式提出了相应的政策建议。
【关键词】：公租房 房地产投资信托基金 融资模式 融资渠道 保障性住房
【学位授予单位】：安徽建筑大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2015
【分类号】：F299.23;F832.4
【目录】：

• 摘要5-6
• Abstract6-10
• 第一章 绪论10-19
• 1.1 研究背景10-11
• 1.2 研究目的及意义11-12
• 1.2.1 研究目的11-12
• 1.2.2 研究意义12
• 1.3 国内外文献综述12-17
• 1.3.1 国外关于REITs的研究13-14
• 1.3.2 国内关于REITs的研究14-15
• 1.3.3 国外关于保障性住房的研究15-16
• 1.3.4 国内关于保障性住房的研究16-17
• 1.4 研究方法及技术路线17-19
• 1.4.1 研究方法17
• 1.4.2 技术路线17-19
• 第二章 我国公租房融资现状及分析19-28
• 2.1 我国公租房的发展分析19-22
• 2.1.1 我国保障房的发展历史19-20
• 2.1.2 我国公租房与其他保障性住房的联系与区别20-22
• 2.2 当前我国公租房的主要融资方式22-24
• 2.2.1 政府财政拨款22-23
• 2.2.2 土地出让金收益23
• 2.2.3 住房公积金增值收益23
• 2.2.4 银行与非银行机构的贷款23-24
• 2.3 我国公租房融资模式存在的主要问题及原因分析24-27
• 2.3.1 公租房融资模式的主要问题24-26
• 2.3.2 原因分析26-27
• 2.4 本章小结27-28
• 第三章 公租房REITs融资模式的国外经验与国内实践28-38
• 3.1 REITs融资模式的概念分析28-31
• 3.1.1 REITs的基本概念28
• 3.1.2 REITs的种类28-30
• 3.1.3 REITs的优点与风险30-31
• 3.2 保障房REITs融资模式的国外经验31-34
• 3.2.1 美国保障房的REITs融资模式31-33
• 3.2.2 美国保障房REITs的经验总结33-34
• 3.3 保障房REITs的国内实践34-37
• 3.3.1 国内REITs的发展34-35
• 3.3.2 天津保障房REITs的实践35-36
• 3.3.3 天津保障房REITs的经验总结36-37
• 3.4 本章小结37-38
• 第四章 基于REITs的我国公租房融资模式设计38-49
• 4.1 基于REITs的我国公租房融资模式思路38-41
• 4.1.1 基于REITs的我国公租房融资模式的基本构想38
• 4.1.2 基于REITs的我国公租房融资模式的定性分析38-39
• 4.1.3 基于REITs的我国公租房融资模式定量分析39-41
• 4.2 基于REITs的我国公租房融资模式的构建41-43
• 4.2.1 基于REITs的我国公租房融资模式的组织形式41-42
• 4.2.2 基于REITs的我国公租房融资模式的投资形式42
• 4.2.3 基于REITs的我国公租房融资模式的运作方式42-43
• 4.2.4 基于REITs的我国公租房融资模式的资金募集方式43
• 4.3 基于REITs的我国公租房融资模式的具体运作模式及政策建议43-48
• 4.3.1 基于REITs的我国公租房融资模式的具体运作模式43-46
• 4.3.2 相应的政策建议46-48
• 4.4 本章小结48-49
• 第五章 结论与展望49-51
• 5.1 主要研究结论49
• 5.2 展望49-51
• 参考文献51-54
• 致谢54

【参考文献】

中国期刊全文数据库 前5条

1 邹晓燕;叶剑平;李子松;;住房保障范围划定问题分析及改进意见[J];城市发展研究;2010年09期

2 宋博通;三种典型住房补贴政策的“过滤”研究[J];城乡建设;2002年08期

3 胡敏,张静;浅谈房地产投资信托的交易模式[J];经济师;2004年05期

4 李德正;;浅析利用BOT融资方式建设公共租赁住房[J];经济与社会发展;2010年08期

5 成容容;;我国公共租赁房的租金定价模型[J];价值工程;2012年03期

中国硕士学位论文全文数据库 前2条

1 李江勇;我国发展房地产投资信托基金的必要性研究[D];西南财经大学;2007年

2 张岚;中国信托型房地产投资基金运行模式及风险管理研究[D];同济大学;2006年

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本文编号：644853