沈阳市地铁与房地产联合开发模式研究
本文关键词：沈阳市地铁与房地产联合开发模式研究 出处：《沈阳建筑大学》2015年硕士论文 论文类型：学位论文
【摘要】：当前沈阳市地铁建设主要依靠政府投资,地铁建设的资金需求量集中、金额巨大,这给政府带来了很大的财政压力。地铁的公益性特征和独特的产品周期也导致地铁在运营阶段经常发生亏损的现象,不但建设期投入资金难以回收,而且运营仍需要政府进行补贴,这导致政府的负担很重。目前,沈阳市地铁站点周边楼房需求量大,售价相对较高,销售也快,这给房地产开发商带来直接的高额收益,可以说房地产商只需要担负起土地的费用就可以获得地铁带来的数量可观的超额利润,而地铁对周边房地产所产生的效益没有合理的返还给地铁系统,这不利于地铁与房地产相互协调可持续发展,所以沈阳市亟需建立一种新型的可以解决上述问题的地铁开发模式。本研究以沈阳市地铁与周边房地产开发为研究对象,以国内外地铁开发模式的现状为基础,从地铁的所有权、经营权的关系和地铁的管理方式两个方面,指出当前地铁开发模式存在的问题,并总结了关于地铁开发模式的借鉴经验。首次运用定性与定量相结合的方法,分析了沈阳市地铁与房地产之间的相互作用机理,阐述了沈阳市地铁与房地产相互作用的不平衡性。运用廊道效应理论、城市土地价值理论和外部效益理论对地铁与房地产的相互作用进行了定性分析,以此为基础对沈阳市地铁对周边房地产的影响和周边房地产对地铁的影响两方面进行了论述,发现地铁对房地产的影响主要体现在：提高周边房地产的可达性、改变站点周边土地利用性质、提升土地开发密度和促进区域经济发展等方面。而房地产对地铁的影响是可以增加地铁客流量、提升地铁附属价值等。以沈阳市地铁二号线为例,对地铁与其周边的房地产之间的相互影响关系进行了定量的分析,运用可达性原理,计算出地铁二号线每个站点的影响范围,发现地铁二号线对周边房地产的影响半径主要集中在1公里的范围内,地铁的影响力度随影响半径的增加逐渐减小,2公里之外几乎没有影响。构建了新增客票收入模型,得出沈阳地铁二号线运营初期仅靠客票收入来实现地铁运营的盈亏平衡几乎是不可能的结论。选取二号线站点周边24个典型样本楼盘,通过特征价值模型计算出地铁对周边房地产的增值作用,即地铁二号线对站点1公里范围内的楼盘每接近地铁车站1m,每平方米的房屋价格的增加值,并通过24个样本楼盘的总增加值证明了地铁与其周边的房地产的的相互作用是不平衡的。通过地铁开发模式的分析,认为沈阳市可以采用地铁与房地产联合开发模式进行开发,并构建了三种联合开发模式：商业化运营型联合开发模式、兼营地产型联合开发模式和参与主体自主型联合开发模式。定义了三种联合开发模式的内涵,分析了每种模式的优缺点和适用性,给出各个模式的实施流程。最后根据沈阳市地铁发展建设的不同时期,提出了选择适合沈阳市的联合开发模式的建议。
[Abstract]:This paper analyzes the interaction between metro and real estate by means of corridor effect theory , urban land value theory and external benefit theory , and analyzes the interaction between metro and real estate . The advantages and disadvantages and applicability of each mode are analyzed , and the implementation flow of each mode is given . Finally , according to the different periods of the construction of metro development in Shenyang , the suggestions for selecting the joint development mode suitable for Shenyang are put forward .
【学位授予单位】：沈阳建筑大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2015
【分类号】：F572.88;F299.23
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，本文编号：1386837
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