基于价格粘性理论下的房价研究

发布时间：2017-03-16 20:06

  本文关键词：基于价格粘性理论下的房价研究，，由笔耕文化传播整理发布。

【摘要】：本文以关系国计民生的房价为研究对象,通过分析国内外研究人员对房价以及价格粘性方面的研究,针对研究中存在的不足,根据价格粘性理论、价值规律,将房价与价格粘性联系在一起,得出并验证了房价存在粘性的结论。首先从房价最基本的构成出发,分析其成本要素及其与价格粘性的关系；而后从房地产商定价的层面出发去探讨有关房价的定价方法及策略,得出了房价是存在粘性的特征；然后基于价格粘性理论,从理论上充分分析了房价是否存在粘性的特征；最后运用定量分析法、相互对比分析法等对武汉商品房1年内房价的基础数据进行相关的整理分析,验证了一定时期内房价是存在粘性的,并且分析出了武汉1年内的房价的波动浮动率在5%以内。通过本文的研究,意在帮助国民了解更多的房地产知识,树立正确的房价观；为政府针对二、三城市的去库存的政策以及维护房地产市场的持续、稳定发展提出一些参考性的建议和意见。本文的主要研究内容如下：(1)本文通过分析国内外研究人员对房价相关信息以及对价格粘性理论的研究,发现并没有人将房价与价格粘性联系起来研究,因此本文根据目前房价研究中存在的或缺区域,初步确立了论文的研究对象。在众多有关房价研究的文献中,发现很少有人从房价的基本构成出发来研究房价的问题,因此本文想从房价的基本构成出发、借助价格粘性理论,探讨房价是否存在粘性特征,最终确定了本文的研究方法及研究内容。(2)寻求理论支撑。本文以价格粘性理论为理论支撑点来进一步研究房价的问题。首先从粘性信息及理性疏忽出发,来说明价格为何存在粘性,其次论述新凯恩斯的价格粘性理论,包括名义价格粘性理论(菜单成本论、交错调整价格论)、实际价格粘性理论(需求非对称论、厂商信誉论、投入产出表理论)。因为房价也是价格的一种形式,既然价格存在粘性的特征,那么从某种角度来说,房价也就存在粘性。通过对价格粘性的理论分析,我们发现,房价确实是存在粘性的。(3)从房地产商的定价方法及策略出发,探讨房价的特征。上述论述的都是与商品的成本相关的问题。接下来从房地产商的定价方法及策略出发,看看卖方与买方存在怎样的关系,他们之间某种微妙的关系是否也在潜移默化的影响着房价的特征呢。房地产商的基本定价法主要包括成本导向型定价法、需求导向型定价法。不管这个方法的侧重点在哪里,它们定价的基础都是相同的,那就是都在成本的基础上进行加价的行为,至于加多少就要根据房地产商的具体情况而定了。每个房地产商都有自己的定价策略,但一般常用的还是要抓住客户的动向,这种定价策略也是卖方与买房的一种博弈行为。针对客户对信息的搜索程度,房地产商制定不同的定价策略,以期获取更大的利润空间。当客户认为搜索收益小于搜索成本时,那么他们就会认为成本无变化,房价无变化。相对的房地产商在客户搜索中无法获利。相反,如果客户认为房屋的成本发生了变化,那么就意味着房价也发生了变化,这时客户就会进行大量的搜索行为,与此同时也就给房地产商带来了巨大的赚取剩余价值的空间,因此房地产商更乐于客户的搜索行为,甚至会为获取利益而诱导客户去搜索。在分析他们之间的这种关系时,你会发现,虽然个别的房价的粘性被无情的打破了,但总体而言,房价存在粘性的特征依然存在。(4)从房价的基本构成出发分析其内在的粘性。我们知道,房价由地价和房屋建筑物价格构成,首先从地价和房屋建筑价格的基本概念及相关特性出发,为下文探讨房价的粘性奠定基础。在有关地价的分析时主要通过概念、特性(总体呈上升趋势、周期性波动、明显的地区差异性、在房价中所占比重逐渐上升)对地价有个较为深入的了解。在分析房屋建筑物价格时,主要运用马克思的价值规律从成本的三要素(即人工费、机械费、材料费)来分析房屋建筑物价格的成本,将房屋建筑物价格是否存在粘性的问题分解为成本单价是否存在粘性,从细微处着手分析,更容易理解。(5)从局部和整体两方面分析房价与价格粘性的关系。在分析房价与价格粘性之间的关系时,首先把房价划分为地价和房屋建筑物价格两部分,然后从各个部分的特点出发进行分析。在对地价与价格粘性的分析当中,主要运用粘性信息和价格粘性理论中的菜单成本论来分析地价是否有粘性,通过分析得出的结论是地价是有粘性的。在讨论房屋建筑物价格与价格粘性关系时,主要通过以框架结构的主体结构为例,从成本的三要素--人工费、机械费、材料费入手,分析出在相当一段时期内人工费、机械费都是稳定不变的,只是会有小幅的微调,而占有工程成本大量比例的材料费,是分析的关键,只要材料单价存在粘性,那么由它们组成的工程成本就存在粘性。因为成本与价格是成正比的关系,当成本存在粘性的时候,以成本为计算基数的价格也就存在粘性。因此,从地价和房屋建筑物价格两方面分析出,当地价和房屋建筑物价格都存在粘性时,房价就存在粘性。从局部分析完房价与价格粘性的关系后,还不是很充分的说明问题。紧接着就以房价作为一个整体来分析其与价格粘性之间的关系。对于整体的分析,主要通过运用实际价格粘性理论中的需求非对称论、厂商信誉轮、投入产出表理论等分析,发现由于粘性信息、成本存在粘性、房地产商采取“优质高价”的策略来提高其信誉等因素的客观存在导致了最终的房价具有了实际粘性。(6)以武汉商品房为例,进行实证分析。本文通过对收集到的2014年6月至2015年5月期间的武汉商品房价格进行了基本的处理,应用直方图、折线图的优势,直观、清晰、明了的反应出问题并通过定性定量分析法、相互对比分析法、图示法等分析出武汉商品房房价一年内的波动情况以及变化浮动率。证实了房价存在粘性的特征,并且得出了武汉商品房房价的变化浮动率在5%以内。尽管本文选取的数据仅为一年的,但是从分析中可以看出房价的变化趋势,依然会在5%的浮动范围内,保持一定的粘性。得出的结论是：一定时期内,房价存在粘性,而且武汉2014年6月至2015年5月间的房价变化浮动率在5%以内。
【关键词】：价格粘性 房价 成本 地价 房屋建筑物价格
【学位授予单位】：长江大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2016
【分类号】：F299.23
【目录】：

• 摘要4-7
• Abstract7-13
• 第1章 绪论13-21
• 1.1 选题背景13-14
• 1.2 研究的目的及意义14-15
• 1.3 国内外相关研究现状15-19
• 1.4 研究内容及论文结构19-20
• 1.5 研究思路20
• 1.6 研究方法与创新点20
• 1.7 本章小结20-21
• 第2章 价格粘性理论体系21-25
• 2.1 粘性信息理论21-22
• 2.2 价格粘性的概念22
• 2.3 名义价格粘性理论22-23
• 2.4 实际价格粘性理论23-25
• 2.5 本章小结25
• 第3章 房价的形成过程及影响因素分析25-37
• 3.1 房价的构成26-29
• 3.2 房地产商的定价方法及策略29-33
• 3.3 房价与价格粘性的关系33-36
• 3.4 本章小结36-37
• 第4章 以武汉房价为例,进一步验证房价的粘性37-43
• 4.1 基本数据处理37-39
• 4.2 A、B公司房价波动情况趋势分析39-41
• 4.3 对A、B公司房价波动情况进行纵横对比41-43
• 4.4 本章小结43
• 第5章 结论与建议43-48
• 5.1 工作总结43-45
• 5.2 结论45
• 5.3 创新点45-46
• 5.4 展望46
• 5.5 建议与意见46-48
• 致谢48-49
• 参考文献49-52
• 个人简历52-53
• 附表53-54

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本文编号：252269