房地产企业分拆上市的资本逻辑——以碧桂园为例

发布时间：2024-03-31 10:05

　　通过分析碧桂园分拆碧桂园服务的案例,发现市值管理与管理层激励是碧桂园分拆上市的主要动因,特别是分拆上市后物业的高估值是房地产企业分拆物业的主要动力。进一步研究发现,碧桂园的房地产业务与碧桂园服务的物业管理业务在行业周期性特征、资产结构和成长空间有明显的不同。把业务规模较小的物业管理业务放在业务规模较大的地产公司中,其价值不能得到释放,因此分拆上市是其最好的选择。

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【部分图文】：

图1碧桂园营业收入与净利润的增长率

从碧桂园营业收入与净利润的增长率波动情况（详见图1）可以看出，不管是营业收入还是净利润，波动幅度都较大，行业周期性特征明显。而物业管理服务受外部环境的影响较小，具有弱周期性的特征，其收入与利润的增长较为稳定。从经营活动现金流净额（详见图2）可以看出，碧桂园的波动幅度较大，近两年总....

图2经营活动现金流净额对比

从经营活动现金流净额（详见图2）可以看出，碧桂园的波动幅度较大，近两年总体呈下降趋势，而碧桂园服务的经营活动现金流净额相对更加稳定，且持续增长，这与物业管理企业独特的商业模式有很大的关系，物业收费类似于“收房租”，存量的物业项目为其提供持续稳定的现金流。这也说明分拆之后，物业管理....

本文编号：3943842