空置商品房转换为保障房的政府定价机制研究

发布时间：2017-09-03 02:26

  本文关键词：空置商品房转换为保障房的政府定价机制研究

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【摘要】：近年来,中央高层领导多次就房地产库存高企这一问题作出重要指示“要化解房地产库存,促进房地产业持续发展”,“去库存”被提升至前所未有的高度。如何制定和落实相关政策,降低商品房空置率,将是未来经济工作重点。另一方面,为解决房价增长过快而涌现出的中低收入家庭住房困难的问题,政府采用了分配低价格保障房性住房的方式。然而保障性住房在发展过程中需求缺口仍然十分巨大,许多中低收入家庭住房难的问题仍无法解决,社会福利大量流失。为了寻找商品房大面积供过于求及保障性住房供不应求之间的平衡的状态,同时契合政府建设保障房的压力,政府提出可回购空置商品房来充当保障房。该转换能够消化空置商品房,优化社会资源配置,同时还可刺激房地产市场、进一步提高土地投入产出率,最终实现社会效益最大化。因此空置商品房回购具有重大的社会效用及研究意义。本文首先详细阐述了我国空置商品房总体情况及其与保障性住房之间的供需矛盾,进而引入政府回购空置商品房作为保障性住房的手段,从国家政策环境、经济效益、社会接受度等方面进行可行性研究,并利用模糊评价法对空置商品房转换为保障房的综合效益进行评价,得出该转换具有良好的综合效益。为探索政府回购空置商品房的合理定价,本文以优化后的Stackelberg微分博弈模型为工具,模拟回购过程中各参与方的博弈行为,并赋值得出政府回购空置商品房价格、供给量和政府补贴后期的发展趋势。最后以南昌市为案例采用Stackelberg微分博弈模型模拟五个南昌地区空置商品房回购价格水平,并选取南昌市各区项目进行投资估算和财务测算,分析对比模拟数据的正确性。最后为政府回购商品房的实施方案中的关键点进行了说明,并提出合理建议及相应的对策。论文主要研究成果如下:1.研究保障性住房和空置商品房供需情况和价格水平等现状,提出空置商品房转换为空置商品房的定价机制,并进行可行性分析和综合效益评价。2.根据微分博弈理论,建立Stackelberg微分博弈模型,并对其进行优化。同时利用优化后的模型模拟回购空置商品房定价的博弈过程。3.对各地区回购商品房项目进行投资估算和财务测算,提出实施方案,检验模拟数据的准确性。本文研究内容以“去库存”相关政策为背景,选择回购商品房作为实施路径,最终得出回购定价机制和具体实施方案,为政府制定相关政策提供依据。
【关键词】：空置商品房回购 保障性住房 斯坦克伯格微分博弈 定价机制
【学位授予单位】：华东交通大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2016
【分类号】：F299.23
【目录】：

• 摘要3-4
• Abstract4-9
• 主要符号说明9-10
• 第一章 绪论10-18
• 1.1 研究背景以及意义10-11
• 1.2 研究目的11-12
• 1.3 相关理论及国内外研究综述12-14
• 1.3.1 国外研究现状12-13
• 1.3.2 国内研究现状13
• 1.3.3 国内外研究现状评述13-14
• 1.4 研究的主要内容和重点14-15
• 1.4.1 研究思路14
• 1.4.2 主要内容14-15
• 1.5 研究方法及技术方案15-16
• 1.5.1 研究方法15
• 1.5.2 技术方案15-16
• 1.6 创新点16-18
• 第二章 空置商品房和保障房现状分析18-29
• 2.1 我国空置商品房现状分析18-19
• 2.1.1 空置商品房定义及分类18-19
• 2.1.2 我国空置商品房的总体情况19
• 2.2 我国空置商品房空置特点19-20
• 2.2.1 空置住宅所占比重大19-20
• 2.2.2 空置住宅自身问题多20
• 2.3 我国空置商品房的成因分析20-21
• 2.4 大量空置商品房的弊端21
• 2.5 我国保障房现状分析21-28
• 2.5.1 保障房的定义21
• 2.5.2 保障房的属性21-22
• 2.5.3 保障房的分类22-23
• 2.5.4 保障房的发展23-24
• 2.5.5 保障房的现状及供需矛盾24-27
• 2.5.6 保障房建设困境27-28
• 2.6 本章小结28-29
• 第三章 空置商品房转换为保障房可行性分析及操作流程29-42
• 3.1 空置商品房转换为保障房可行性分析29-33
• 3.1.1 空置商品房转换为保障房的房源分析29-30
• 3.1.2 空置商品房转换为保障房外部环境可行性30-32
• 3.1.3 空置商品房转换为保障房经济可行性32-33
• 3.2 空置商品房转换为保障房综合效益模型评价33-39
• 3.2.1 改进的模糊层次综合评判模型33-34
• 3.2.2 综合效益模型评价34-39
• 3.3 政府回购空置商品房操作流程39-41
• 3.3.1 政府回购空置商品房的特征39
• 3.3.2 政府回购空置商品房的原则39-40
• 3.3.3 政府回购空置商品房操作现状40-41
• 3.3.4 政府回购空置商品房的流程41
• 3.4 本章小结41-42
• 第四章 空置商品房转换为保障房定价机制42-61
• 4.1 空置商品房转换为保障房定价理论研究42-48
• 4.1.1 政府管制理论42-43
• 4.1.2 收入分配理论43
• 4.1.3 西方经济学价格理论---供求均衡论43-44
• 4.1.4 福利经济学理论44-45
• 4.1.5 Stackelberg博弈模型45-47
• 4.1.6 微分博弈理论47-48
• 4.2 将微分博弈理论应用于回购空置商品房定价分析48-49
• 4.3 政府回购商品房的博弈分析49-51
• 4.3.1 政府回购商品房的博弈空间分析49-50
• 4.3.2 政府回购商品房的相关利益方博弈分析50-51
• 4.4 关于回购价格的微分博弈模型的构建51-57
• 4.4.1 模型假设51-52
• 4.4.2 政府和开发商的目标函数52
• 4.4.3 政府及开发商间的Stackelberg微分博弈模型52-57
• 4.5 模拟模型赋值验算57-59
• 4.6 模型评价59-60
• 4.7 本章小结60-61
• 第五章 南昌市空置商品房转换为保障房实证研究61-71
• 5.1 南昌空置商品房价格分析及模型初值选取61-63
• 5.2 微分博弈定价模型模拟63-67
• 5.2.1 模拟结果总结66-67
• 5.3 某空置商品房项目回购投资估算与财务测算67-69
• 5.3.1 建设投资估算67-68
• 5.3.2 财务测算68-69
• 5.3.3 测算结论分析69
• 5.4 南昌市各地区空置商品房回购价格对比分析69-70
• 5.5 本章小结70-71
• 第六章 结论与建议71-75
• 6.1 主要研成果71-72
• 6.2 合理化建议72-73
• 6.2.1 健全法律保障72
• 6.2.2 完善资金保障72-73
• 6.2.3 加大监管力度73
• 6.3 研究局限性及后续研究的展望73-75
• 参考文献75-77
• 附录A:红谷滩区回购空置商品房项目投资估算与项目测算表77-83
• 附录B 问卷调查83-84
• 个人简历 在读期间发表的学术论文84-85
• 致谢85

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本文编号：782342