公共租赁住房租金定价机制优化研究

发布时间：2017-09-23 11:46

  本文关键词：公共租赁住房租金定价机制优化研究

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【摘要】：21世纪以来,我国的商品房房价一路上升,保障性住房的出现一定程度上缓解了中低收入家庭的住房困难问题。公共租赁住房最初是为了解决廉租住房和经济适用房之间的“夹心层”群体住房问题的,而在实际中却出现了租金高、弃租、转租、退出难等现象,在租金定价的实践过程中也一直存在着租金标准混乱、定价方法单一等问题,严重影响了公共租赁住房的可持续发展。最新的“十三五”规划纲要草案中明确提出要将城市公共租赁住房的保障范围扩大到非户籍人口,同时各地政府纷纷推行公共租赁住房货币化保障,这一系列举措均对如何现有的公租房租金定价机制提出了新的挑战。正是基于上述的研究背景,本文提出对公共租赁住房租金定价机制优化进行深入研究：(1)公共租赁住房是保障性住房,具有多重属性。本文综述了社会保障理论、地租理论、住房梯度消费理论、公平效率理论与系统优化理论,以此作为研究公租房的理论基础；(2)因为不同地域的社会发展程度与经济水平存在差异,所以公租房租金定价机制也存在不同。本文介绍了国内外部分城市与地区的公租房租金定价方法,并借鉴其中一些理念建立关于公租房租金定价机制的评价指标体系。(3)本文重点研究了公租房租金价格的估算模型,并以苏州市为例进行实证分析。为保证结果的准确性,使用主成分分析法筛选样本城市,再利用灰色关联分析法与熵值法计算城市间的关联度,最后以指数平滑法建立租金价格估算模型。得到苏州市公租房租金价格区间,符合保障性、可支付性检验,按照不同收入划分不同的租金标准,实现了梯度化租金,为定量化制定公租房租金提供了参考依据。随着公租房的发展,如何让这部分公共资源真正发挥应有的作用,完成其肩负的使命,才是真正亟待解决的。本文期望通过定性与定量分析,为公共租赁住房的长效发展提供理论支撑和政策建议。
【关键词】：公共租赁住房 租金定价机制 评价指标体系 灰色关联分析法 优化对策
【学位授予单位】：苏州科技大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2016
【分类号】：F299.23
【目录】：

• 摘要6-7
• Abstract7-11
• 第一章 绪论11-15
• 1.1 研究背景、目的与意义11-12
• 1.1.1 研究背景11-12
• 1.1.2 研究目的与意义12
• 1.2 研究内容与技术路线12-15
• 1.2.1 研究内容12-13
• 1.2.2 研究方法13
• 1.2.3 技术路线图13-15
• 第二章 文献综述及理论基础15-24
• 2.1 国内外文献综述15-19
• 2.1.1 国外研究综述15-16
• 2.1.2 国内研究综述16-19
• 2.2 理论基础19-22
• 2.2.1 社会保障理论19
• 2.2.2 地租理论19
• 2.2.3 住房梯度消费理论19-21
• 2.2.4 公平效率理论21
• 2.2.5 系统优化理论21-22
• 2.3 相关概念22-24
• 2.3.1 我国公共租赁住房制度22
• 2.3.2 公共租赁住房的属性22-24
• 第三章 国内外公共租赁住房租金定价现状24-32
• 3.1 我国公共租赁住房租金定价现状分析24-27
• 3.1.1 北京市公共租赁住房租金定价24-25
• 3.1.2 深圳市公共租赁住房租金定价25
• 3.1.3 重庆市公共租赁住房租金定价25
• 3.1.4 天津市公共租赁住房租金定价25-26
• 3.1.5 国内公共租赁住房租金定价现状分析26-27
• 3.2 发达国家和地区公共住房租金定价经验借鉴27-32
• 3.2.1 新加坡“组屋”租金定价27-28
• 3.2.2 英国公共住房租金定价28-29
• 3.2.3 日本公营住宅租金定价29
• 3.2.4 香港“公屋”租金定价29-30
• 3.2.5 境外公共住房租金定价经验总结30-32
• 第四章 公共租赁住房租金定价机制构成32-37
• 4.1 定价管理32
• 4.2 定价原则32-33
• 4.3 定价方法33-34
• 4.4 租金影响因素34-36
• 4.5 定价法规政策36
• 4.6 租金价格实施与调整36-37
• 第五章 公共租赁住房租金定价机制评价指标体系的构建37-50
• 5.1 租金定价机制指标评价标准37
• 5.1.1 保障性标准37
• 5.1.2 公平性标准37
• 5.1.3 可持续性标准37
• 5.2 指标体系初步建立37-38
• 5.3 主观指标权重确定38-46
• 5.3.1 相关性分析38-41
• 5.3.2 建立递阶层次结构模型41
• 5.3.3 判断矩阵41-42
• 5.3.4 一致性检验42-43
• 5.3.5 层次单排序相对权重43-45
• 5.3.6 层次总排序权重45-46
• 5.3.7 指标权重分析46
• 5.4 客观指标权重确定46-50
• 5.4.1 数据来源47
• 5.4.2 标准化处理47-48
• 5.4.3 计算指标权重48
• 5.4.4 指标筛选48-50
• 第六章 公共租赁住房租金估算模型—以苏州市为例50-60
• 6.1 研究思路与方法50
• 6.2 筛选城市50-53
• 6.2.1 主成分分析法基本概述50-51
• 6.2.2 原始数据51
• 6.2.3 城市筛选51-53
• 6.3 租金估算模型53-58
• 6.3.1 灰色关联分析方法基本概述53-54
• 6.3.2 参考因素、比较因素及假设说明54
• 6.3.3 构建租金估算模型54-58
• 6.4 优化建议58-60
• 6.4.1 坚持基本的定价原则,实现租金梯度化58
• 6.4.2 完善租赁补贴机制,动态调整租金价格58-59
• 6.4.3 加强监督管理,资源有效配置59-60
• 第七章 结论与展望60-62
• 7.1 主要结论60
• 7.2 创新与不足60-62
• 7.2.1 创新点60-61
• 7.2.2 有待进一步研究的问题61-62
• 参考文献62-65
• 致谢65-66
• 附表1 专家咨询问卷66-70
• 附录2 租金影响因素70-71
• 附录3 筛选城市原始数据71-72
• 作者简介72
• 攻读硕士期间的主要成果72

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本文编号：905101