假设开发法在房地产评估中的运用研究

发布时间：2017-03-31 04:08

  本文关键词：假设开发法在房地产评估中的运用研究，由笔耕文化传播整理发布。

【摘要】：土地是房地产重要的组成部分,房地产是我国国民经济重要的支柱产业。土地作为一种高价值的商品,对其价值的评估具有十分重要的意义。假设开发法又称剩余法,是在房地产评估中对土地评估广泛采用的一种评估方法。是预测估价对象开发完成后房地产价值和后续开发建设完成该房地产的必要支出和应得的利润,然后将估价对象预期的房地产价值减去后续开发建设正常投入成本、正常税费及应得利润来求取估价对象价值的方法。其估价思路通常是模拟一个典型房地产开发商拿地时,在公平的竞争环境下,如何得出其愿意支付的最高土地价格。 实际运用中该方法有两种应用模式：传统核算模式和现金流折现模式。对于传统核算模式扣除要素中的利息、利润确认,以及现金流折现模式中折现率与扣除要素配比等方面均存在一些模糊争议点。本文通过对这两种方法的理论与应用进行对比分析,来进一步探讨假设开发法在房地产评估中的应用。
【关键词】：假设开发法 投资利息直计法 现金流量折现法 土地价值 土地评估
【学位授予单位】：云南大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2015
【分类号】：F299.233.32
【目录】：

• 摘要3-4
• Abstract4-8
• 1. 绪论8-12
• 1.1 研究背景8
• 1.2 研究目的及意义8-9
• 1.3 国内外假设开发法的研究现状9-11
• 1.3.1 国外关于假设开发法的研究现状9-10
• 1.3.2 国内关于假设开发法研究现状10-11
• 1.4 研究内容及研究方法11
• 1.5 论文创新点11-12
• 2. 假设开发法的基本理论12-22
• 2.1 假设开发法的基本原理12-13
• 2.2 假设开发法的理论依据13
• 2.3 假设开发法的应用条件13-15
• 2.3.1 待估价的房地产具有再开发潜力13-14
• 2.3.2 待评估房地产项目应具有规划条件14
• 2.3.3 对待评估房地产未来价格的预测14
• 2.3.4 假设开发法的评估效果依赖于良好的外部环境14-15
• 2.4 假设开发法的应用公式15-17
• 2.5 运用假设开发法进行房地产评估的操作步骤17-22
• 2.5.1 调查待开发房地产的基本状况17
• 2.5.2 选择最佳的开发利用方式17-18
• 2.5.3 估计开发经营期18
• 2.5.4 预计开发完成后的房地产价值18-19
• 2.5.5 估算待评估房地产的开发成本19-21
• 2.5.6 确定待评估房地产的价值21-22
• 3. 假设开发法中的两种操作方法22-30
• 3.1 投资利息直计法22-25
• 3.2 现金流量折现法25-26
• 3.3 现金流量折现法和传统计息法的区别26-27
• 3.4 现金流量折现法和传统计息法的优缺点27-28
• 3.5 两种计算方式应用的误区28-30
• 3.5.1 静态与动态的含义28-29
• 3.5.2 对静态、动态方式的误解29-30
• 4. 假设设开发法的现实应用价值30-34
• 4.1 假设开发法的广泛应用性30-31
• 4.2 假设开发法较其他评估方法的应用优势分析31-32
• 4.3 我国土地市场背景下的假设开发法的应用价值32-34
• 5. 假设开发法在实际应用中的难点分析34-42
• 5.1 假设开发法模型应用中的难点34-39
• 5.1.1 项目开发价值的评估34-35
• 5.1.2 项目开发完成所需要的成本35-37
• 5.1.3 项目的开发中利息的计算37
• 5.1.4 项目开发利润的预测37-39
• 5.1.5 折现法公式中折现率的确定39
• 5.2 假设开发法在特殊情境下的应用难点39-42
• 5.2.1 对已开发房地产的土地评估的难点39-40
• 5.2.2 假设开发法在房地产市场调控中的估价难点40-42
• 6. 假设开发法在房地产评估中的改进42-47
• 6.1 针对假设开发法中模型应用难点的改进42-44
• 6.1.1 基于房地产预售制度改进利息的计算周期42-43
• 6.1.2 解决折现率确定难点问题的方法43-44
• 6.2 假设开发法在特殊情境下的正确操作思路44-47
• 6.2.1 假设开发法在对已开发房地产的土地评估中的思路44-45
• 6.2.2 假设开发法在房地产市场调控中的合理运用45-47
• 7. 研究结论与展望47-49
• 7.1 研究结论47
• 7.2 研究展望47-49
• 参考文献49-51
• 致谢51

【参考文献】

中国期刊全文数据库 前1条

1 王玉梅;;假设开发法的两种计算方式在待开发土地价格评估中的应用[J];科技创业家;2013年14期

  本文关键词：假设开发法在房地产评估中的运用研究，，由笔耕文化传播整理发布。

本文编号：278843