国有土地上房屋征收补偿价格评估方法研究

发布时间：2017-05-13 08:20

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【摘要】：目前我国各城市都处在规划、建设和改造阶段,以实现对土地资源的优化配置,因此征收规模迅速扩张,由此引发的征收补偿纠纷也频频发生,阻碍了征收工作的顺利开展和造成了恶劣的社会影响。新的《国有土地上房屋征收与补偿条例》着重指出征收补偿必须以征收估价结果为重要依据,因此征收估价的合理性问题是解决征收补偿纠纷的核心所在,研究科学合理的征收估价方法对征收工作和城市建设的顺利进行起着关键性作用。本文首先通过阅读大量文献对我国房屋征收现状、征收补偿制度的变革进行研究。在此基础上对各地区、城市现行的征收估价方法进行了调研,发现目前各城市征收估价主要采用完全市场比较法、基准地价+房屋重置价格法和区位价修正法三种方式,其中完全市场比较法存在耗时、耗力、区别对待弊端,基准地价+房屋重置价格法和区位价修正法中价格内涵不准确、与市场规律不符。因此论文将三种征收估价方法相结合根据替代原理进行改进,提出了典型房屋价格修正法。论文通过对征收区域内的房屋按照用途、结构、房屋功能完整性进行分类,选出在特征属性上具有代表性的典型房屋,然后评估典型房地产的市场价格,最后建立统一的修正体系对典型房屋价格进行修正,评估出各个被征收房地产的价值,构建了典型房屋价格修正法征收补偿价格评估模型。在标定典型房屋市场价格时,采用了模糊上下因素分析法改进权重的确定和集对分析法提高典型房屋价格评估的准确性。在建立统一修正体系时,采用了定性与定量相结合的方法。并将构建的典型房屋价格修正法征收估价模型在计算机中进行初步实现。最后,论文运用征收实例检验了其可行性和优越性,该征收估价方法既实现了征收估价的批量评估,省时省力,又使征收估价结果具有透明可比性、公平公正、更准确合理,对指导征收估价实践和减少征收纠纷具有重要的现实意义。
【关键词】：国有土地上 征收估价 典型房屋价格修正法 集对分析 模糊上下因素分析法
【学位授予单位】：西安建筑科技大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2015
【分类号】：F299.23
【目录】：

• 摘要3-5
• ABSTRACT5-10
• 1 绪论10-20
• 1.1 选题背景和研究意义10-12
• 1.1.1 选题背景10-11
• 1.1.2 论文研究目的及意义11-12
• 1.2 国内外研究现状12-16
• 1.2.1 国外研究现状12-14
• 1.2.2 国内研究现状14-16
• 1.3 研究内容与论文结构16-20
• 1.3.1 研究内容16-17
• 1.3.2 技术路线17-20
• 2 征收补偿价格评估的相关理论20-32
• 2.1 国有土地上房屋征收补偿评估20-24
• 2.1.1 国有土地上房屋征收补偿价格评估的含义20-21
• 2.1.2 征收估价的特殊性21-23
• 2.1.3 国有土地上房屋征收价格评估应遵循的原则23-24
• 2.2 征收补偿价格评估的理论基础24-27
• 2.2.1 地租理论24-25
• 2.2.2 区位理论25-26
• 2.2.3 被征收房屋价格形成原理26-27
• 2.3 征收估价的基本方法27-31
• 2.3.1 基本方法27-28
• 2.3.2“地大于房”估价方法的优化28-31
• 2.4 本章小结31-32
• 3 国有土地上房屋征收补偿评估现状及其分析32-44
• 3.1 我国征收补偿制度的改革历程32-36
• 3.1.1 国有土地上征收现状分析32-33
• 3.1.2 征收（拆迁）政策变革历程33-35
• 3.1.3 征收补偿程序35-36
• 3.2 国有土地上征收补偿评估存在问题及对策36-39
• 3.2.1 市场化征收估价36
• 3.2.2 征收补偿价格评估现状及存在问题36-38
• 3.2.3 相关建议38-39
• 3.3 征收估价方法改进的必要性分析39-42
• 3.4 本章小结42-44
• 4 征收估价方法的改进44-64
• 4.1 典型房屋价格修正法的提出44-46
• 4.1.1 典型房屋价格修正法的原理44
• 4.1.2 典型房屋价格修正法的优势44-46
• 4.2 典型房屋的选取46-48
• 4.3 标定典型房屋价格48-56
• 4.3.1 采用模糊上下因素法确定因素权重48-52
• 4.3.2 集对分析的基本理论52-54
• 4.3.3 基于集对分析标定典型房屋价格54-56
• 4.4 建立统一的修正体系56-61
• 4.5 构建典型房屋价格修正法征收估价模型61-63
• 4.5.1 模型形成61
• 4.5.2 征收估价模型在计算机中的实现61-63
• 4.6 本章小结63-64
• 5 实例验证与分析64-76
• 5.1 典型房屋的确定64-65
• 5.1.1 征收项目实例概况64
• 5.1.2 选取典型房屋64-65
• 5.2 典型房屋市场价格的标定65-68
• 5.3 评估被征收房屋价格68-70
• 5.4 典型房屋价格修正法优越性检验70-74
• 5.4.1 征收估价效率的检验70-71
• 5.4.2 准确性的检验71-73
• 5.4.3 相关建议73-74
• 5.5 本章小结74-76
• 6 结论与建议76-78
• 6.1 结论76-77
• 6.2 建议77-78
• 参考文献78-84
• 致谢84-86
• 附录86-88
• 硕士研究生期间参与的科研项目及论文发表88

【参考文献】

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本文编号：362048