精益建造体系在房地产企业管理中的运用

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南京工业大学

硕士学位论文

精益建造体系在房地产企业管理中的运用

姓名：蒋书鸿

申请学位级别：硕士

专业：管理科学与工程

指导教师：苏振民

20050101

摘要

摘要

随着经济全球化的发展，房地产市场的竞争日益激烈，建筑市场也由卖方市场

向买方市场转变，建设项目的规模、技术、功能等都有更加严格的要求，这些都对房地产企业的管理柔性提出了更高的要求。在这种客观条｛牛下，现代建设项目必须能够找到一种更加先进的建造体系，房地产企业电要建立更科学、更规范的管理流程，而精益建造体系就是一种先进的建造体系，它商ｊ以有效的提高建造的效率，最终实现企、吐自身的目标。国外一些建筑企、ｆｋ为了适应新的形势，已经丌始采用精益建造的思想对其建造管理过稃进行了指导，实践也证明了精益建造的可行性和先进性，也是今后建筑业发展的方向。

本研究首先对精益建造进行定义，洋细地阐述了精益建造与传统建造方式的区

别。在此基础Ｌ，引进了稽益建造的理论框架模型，｛等细介绍了精益建造的四个理论基础：１、拉动式（ＰＵＩ。Ｉ，）准时化（ＪＵＳＴ－ＩＮ—ＴＩＭＥ）：２、全面质量管理（ＴＱＭ）；

ＷＯＲＫ）；４、并行工程（ＣＯＮＣＵＲＲＥＮＴＥＮＧＩＮＥＥＲＩＮＧ），３、洲队工作法（ＴＥＡＭ

然后对这几个基础理论的应用给出了建议。随后，作者针对精益建造的特殊性，引进了一种新的计划控制体系——最后计划者体系。作者详细的介绍了最后计划者体系的概念以及其计划控制的流程，并对其在我冈的实际应用提出了建议。最后，借鉴当前房地产企业的管理现状，作者针对精益建造体系在房地产企业管理中的优越性进行阐述，并提出一种新的管理模式，借此提高现在房地产企业的管理的效率，使之可以更有效的达到目标，实现可持续发展的目标。最后对房地产企业现实情况进行了详细的分析，并结合精益建造提出了■些改进的建议，主要是基于精益建造体系对组织和流程提出一些新的变革。

本研究全面系统地分析了精益建造体系，提出了精益建造体系在房地产企业管

理中的分析方法和研究思路，注重理论联系实际，紧密结合房地产企业管理现状，提Ｈ｛适用性强、标准化程度高的管理模式，以期对现在的房地产企业的管理理论研究及实践应用起指导作用。论文最后，结合精益建造体系对房地产‘企业进行实证分析，对房地产企、№的现实、［作给出了变革的措施。

关键词：精益建造准时化全Ｉ面质量管理团队台作并行：１一程

ＡＢＳＴＲＡＣＴ

ＡＢＳＴＲＡＣＴ

Ｗｉｔｈｔｈｅｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｏｆｅｃｏｎｏｍｉｃｇｌｏｂａｌｉｚａｔｉｏｎ，ｔｈｅｃｏｍｐｅｔｉｔｉｏｎｏｆｔｈｅｒｅａｌ

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ｍａｒｋｅｔ，ａｎｄｗｅｒｅｑｕｅｓｔｔｈｅｓｃａｌｅ，ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙ，ｆｕｎｃｔｉｏｎｏｆｔｈｅｃｏｎｓｔｍｃｆｉｏｎｐｒｑｊｅｃｔ，ｅｔｃ．ｂｅｉｎｇｍｏｒｅａｄｖａｎｃｅｄ，ａｌｌｔｈｅｓｅｐｕｔｆｏｒｗａｒｄｈｉｇｈｅｒｄｅｍａｎｄ

ｅｓｔａｔｅｔｏｍａｎａｇｅｍｅｎｔｆｌｅｘｉｂｉｌｉｔｙｏｆｔｈｅｒｅａｌｅｎｔｅｒｐｒｉｓｅｓ．Ｕｎｄｅｒｔｈｉｓｋｉｎｄｏｆ

ａｏｂｊｅｃｔｉｖｅｃｏｎｄｉｔｉｏｎ，ｔｈｅｍｏｄｅｍｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎｐｒｏｊｅｃｔｅｓｔａｔｅｍｕｓｔｆｉｎｄｍｏｒｅａｄｖａｎｃｅｄｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎｓｙｓｔｅｍ，ａｎｄｔｈｅｒｅａｌｅｎｔｅｒｐｒｉｓｅｍｕｓｔｓｅｔｕｐ

ｍｏｒｅｓｃｉｅｎｔｉｆｉｃ，ｍｏｒｅｎｏｒｍａｔｉｖｅｍａｎａｇｅｍｅｎｔｐｒｏｃｅｄｕｒｅ

ｓｙｓｔｅｍｉｓａｔＯＯ，ｍｏｒｅｏｖｅｒｌｅａｎｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎａｄｖａｎｃｅｄｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎｓｙｓｔｅｍ．Ｉｔｃａｎｉｍｐｒｏｖｅｔｈｅｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎｅｆｆｉｃｉｅｎｃｙ，ａｎｄｒｅａｌｉｚｅｅｎｔｅｒｐｒｉｓｅｓ’ＯＷＩＩｇｏａｌｓｆｉｎａｌｌｙ．Ｓｏｍｅｆｏｒｅｉｇｎｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ

ｂｅｇｕｎｔｏａｄｏｐｔｔｈｅｌｅａｎｔｈｏｕｇｈｔｔｏｓｕｐｅｒｖｉｓｅｔｈｅ

ｔｏｅｎｔｅｒｐｒｉｓｅｓｈａｖｅａｌｒｅａｄｙｍａｎａｇｅｍｅｎｔｏｆｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎｉｎｏｒｄｅｒｔｏａｄａｐｔｔｈｅｎｅｗｓｉｔｕａｔｉｏｎ．Ｐｒａｃｔｉｃｅｈａｓｐｒｏｖｅｄｔｈａｔｌｅａｎｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎｉｓｆｅａｓｉｂｉｌｉｔｙａｎｄａｄｖａｎｃｅｄａｎｄｉｔｗｉｌｌｂｅｔｈｅｄｉｒｅｃｔｉｏｎｏｆｔｈｅｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｉｎｔｈｅｆｕｔｕｒｅ。

Ｔｈｉｓｒｅｓｅａｒｃｈｄｅｆｉｎｅｓｔｈｅｌｅａｎｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎａｔｆｉｒｓｔ，ａｎｄｔｈｅｎｅｘｐａｔｉａｔｅｓｔｈｅｄｉｆｆｅｒｅｎｃｅ

ｂｅｔｗｅｅｎｌｅａｎｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎａｎｄｔｒａｄｉｔｉｏｎｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ．Ｏｎｔｈｉｓｂａｓｉｓ，ｔｈｅａｕｔｈｏｒｉｎｔｒｏｄｕｃｅｓｉｎｔｏｔｈｅｔｈｅｏｒｙｆｌａｍｅｍｏｄｅｌｏｆｌｅａｎｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ．Ｉｔｉｎｃｋｔｄｅｓｆｏｕｒｔｈｅｏｒｅｔｉｃａｌｆｏｕｎｄａｔｉｏｎｓ：１、Ｔｈｅｐｕｌｌｉｎｇｓｙｓｔｅｍａｎｄｊｎｓｔ—ｉｎ—ｔｉｍｅ；２、Ｔｈｅｔｏｔａｌｑｕａｌｉｔｙ

ｏｎｃｏｎｔｒｏｌ；３、ｔｅａｍａｐｐｌｉｃａｔｉｏｎ

ｔｈｅａｕｔｈｏｒｏｆｗｏｒｋ；４、ｃｏｎｃｕｒｒｅｎｔｔｈｅｓｅｂａｓｉｃａｅｎｇｉｎｅｅｒｉｎｇ，ｔｈｅｎｐｒｏｖｉｄｅｓｏｍｅｓｕｇｇｅｓｔｉｏｎｓｔｈｅｔｈｅｏｒｉｅｓ．Ａｆｔｅｒｗａｒｄｓ，ｔｏｔｈｅｐａｒｔｉｃｕｌａｒｉｔｙｏｆｌｅａｎｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎｉｎｔｒｏｄｕｃｅｓｎｅｗｃｏｎｔｒｏｌ

ｓｙｓｔｅｍｎａｍｅｄｌａｓｔｐｌａｎｎｅｒｓｙｓｔｅｍ．Ｔｈｅａｕｔｈｏｒｄｅｔａｉｌｅｄｉｎｔｒｏｄｕｃｅｓｔｈｅｃｏｎｃｅｐｔｏｆｌａｓｔｐｌａｎｎｅｒｓｙｓｔｅｍａｎｄｔｈｅ

ｏｕｒｐｌａｎｐｒｏｃｅｄｕｒｅ．ａｎｄｈａｓｐｕｔｆｏｒｗａｒｄｔｈｅｓｕｇｇｅｓｔｉｏｎｓｒｅａｌｏｎｉｔｓｐｒａｃｔｉｃａｌａｐｐｌｉｃａｔｉｏｎｉｎ

ｔｈｅａｕｔｈｏｒ

ｔｈｅｎｐｕｔｓｃｏｕｎｔｒｙ．Ｆｉｎａｌｌｙ，ｗｉｔｈｄｒａｗｉｎｇｌｅｓｓｏｎｓｆｒｏｍｃｕｎ＇ｅｎｔｅｓｔａｔｅｍａｎａｇｅｍｅｎｔ，ｅｎｔｅｒｐｒｉｓｅｓ，ｃａｎｓｅｔｓｆｏｒｔｈｔｈｅｓｕｐｅｒｉｏｒｉｔｙｏｆａｐｐｌｙｉｎｇｌｅａｎｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎｉｎｒｅａｌａｅｓｔａｔｅｆｏｒｗａｒｄｋｉｎｄｏｆｎｅｗｍａｎａｇｅｍｅｎｔｍｏｄｅ．Ｗｉｔｈｉｔｔｈｅｒｅａｌｅｓｔａｔｅ

ｔｏｅｎｔｅｒｐｒｉｓｅｓｒａｉｓｅｔｈｅｅｆｆｉｃｉｅｎｃｙｏｆｍａｎａｇｅｍｅｎｔ，ａｎｄｍａｋｅｉｔｅｆｆｅｃｔｉｖｅｌｙｏｂｔａｉｎｔｈｅｇｏａｌｒｅａｌｉｚｅｔｈｅｇｏａｌ

ｅｓｔａｔｅｏｆｓｕｓｔａｉｎａｂｌｅｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ．Ａｔｌａｓｔ，ｔｈｅｒｅａｃｈｄｏｅｓｄｅｔａｉｌｅｄａｎａｌｙｓｅｓｏｆｔｈｅｒｅａｌ

ｅｎｔｅｒｐｒｉｓｅ，ｔｈｅｎｃｏｍｂｉｎｅｄｗｉｔｈｔｈｅｌｅａｎｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ，ｔｈｅａｕｔｈｏｒｂｒｉｎｇ

ａｄｖｉｃｅｗｈｉｃｈｉｎｃｌｕｄｉｎｇｓｏｍｅ

ｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎｓｙｓｔｅｍ．ｎｅｗｆｏｒｗａｒｄｓｏｍｅｕｐｓｗｉｎｇＯｉｌｔｒａｎｓｆｏｒｍｓｏｆｏｒｇａｎｉｚｅａｎｄｆｌｏｗｂａｓｅｄｔｈｅｌｅａｎ

。ｆｈｅｒｅｓｅａｒｃｈａｎａｌｙｓｉｓｌｅａｎｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎｓｙｓｔｅｍｒｏｕｎｄｌｙ，ａｎｄｐｒｏｐｏｓｅｓａｎａｌｙｔｉｃａｌｍｅｔｈｏｄ

ａｎｄｒｅｓｅａｒｃｈｔｈｉｎｋｉｎｇｏｆｌｅａｎｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎｓｙｓｔｅｍａｐｐｌｙｉｎｇｉｎｔｈｅｍａｎａｇｅｍｅｎｔｏｆｔｈｅｒｅａｌｅｓｔａｔｅｅｎｔｅｒｐｒｉｓｅｓ．Ｔｈｅｔｅｘｔｐａｙｓａｔｔｅｎｔｉｏｎｔｏｔｈｅｃｏｍｂｉｎａｔｉｏｎｏｆｔｈｅｏｒｙａｎｄｐｒａｃｔｉｃｅ，ｃｏｍｂｉｎｅｓ

ｓｉｔｕａｔｉｏｎｏｆｔｈｅｔｈｅｃｕｒｒｅｎｔｒｅａｌｅｓｔａｔｅｔｉｇｈｔｌｙ，ｗｏｒｋｓｏｕｔａｓｅｔｏｆｍａｎａｇｅｍｅｎｔｐｒｏｃｅｄｕｒｅ

ｓｙｓｔｅｍｓｗｉｔｈｍｏｒｅｓｔｒｏｎｇｓｕｉｔａｂｉｌｉｔｙａｎｄｍｏｒｅｈｉｇｈ

ｇｕｉｄｉｎｇｒｏｌｅｔｏｔｈｅｓｔａｎｄａｒｄｉｚａｔｉｏｎ，ａｎｄｅｘｐｅｃｔｓｔＯｐｌａｙａｍａｎａｇｅｍｅｎｔｔｈｅｏｒｅｔｉｃａｌｒｅｓｅａｒｃｈａｎｄｐｒａｃｔｉｃｅｏｆｐｒｅｓｅｎｔｒｅａｌ

ｏｎｅｓｔａｔｅｅｎｔｅｒｐｒｉｓｅｓ．Ａｔｌａｓｔ，ｔｈｅｐａｐｅｒａｎａｌｙｚｅｓｔｈｅｒｅａｌｅｓｔａｔｅｅｍｅｒｐｒｉｓｅｂａｓｅｄｌｅａｎｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ

ｔｏｒｅａｌｉｓｍｗｏｒｋｉｎｔｈｅｒｅａｌｅｓｔａｔｅｅｎｔｅｒｐｒｉｓｅ?ｓｙｓｔｅｍ，ａｎｄｂｒｉｎｇｓｆｏｒｗａｒｄｓｏｍｅａｄｖｉｃｅ

ＫＥＹＷＯＲＤ：Ｌｅａｎ

ｅｎｇｉｎｅｅｒｉｎｇｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ；Ｊｕｓｔｉｎｔｉｍｅ：Ｔｏｔａｌｑｕａｌｉｔｙｃｏｎｔｒｏｌ；Ｔｅａｍｗｏｒｋ；Ｃｏｎｃｕｒｒｅｎｔ

——一一

１．１．１课题研究的背景塑主兰堡垒查第１章绪论１．１课题研究的背景、目的和意义

随着２１世纪钟声的敲响，经济全球化的浪潮一浪高过一浪。对于建筑业来说，随着建筑市场由卖方市场向买方市场的转变，各建筑公司与终端客户的联系更为直接和紧密，对于公司的生产柔性的要求比起从前更为严格。在这种客观条件下，国外一?些建筑企业为了适应新的形势，已经取得了一蝗采用精益建造的思想，实践证明了精益建造是可行的，而且也是今后建筑业发展的方向。

现代建设项目在规模、结构、技术以及所面临的环境等各方面都发生了巨大的变化，人们已渐渐认识到工程建没活动是一个复杂的系统过程。现代建设工程具有规模大、技术复杂，功能质量要求高和生产社会化等方面的特点，这些都改变着市场的竞争模式。房地产企业要想在激烈的市场竞争中站稳脚跟，只有不断加强项目管理，引进科学的建造体系、理论和方法，提高自身的管理水平，才能最终有效实现项目的目标。

随着科技的发展，建筑领域也发生着Ｆｉ新月异的变化，新技术、新材料、新工艺等都推动了建筑业的发展，而房地产企、出的发展也从单纯的追求利润上升到可持续的发展上，这就要求房地产企业能够正确的处理建设项目投资关系、生产经营组织关系，在业主、设计者、承包商、供货商和用户等建设主体问建立新的社会关系；从施工阶段到可行性研究、设计、招标、施工、融资、营销等各个阶段实行多方位、全过程的立体综合管理。

现代建设项目是一个整体化、全过程的系统Ｉ，程，，其成功实施要求系统的、综合的计划控制，形成一个由总体到细节，包括各个方面、各种职能的严密的、多维的计划控制体系。这个计划控制体系可以很好的帮助房地产企业进行工程项日管理，实现预定目标。近年来，随着知识经济的到来，互联网的飞速发展，信息技术高速发展，怎样合理高效的运用信息对房地产企业进行管理，这就对现在的房地产企业提出了要求。管理信息系统是一个复杂的信息处理过程，在项目管理中，管理信息系统是将各种管理职能和管理组织沟通起来并协润一致的神经系统，它包括项目过程中信息和信息的载体等，要求能够清晰的反映项目的全过程管理，通过计算机建立信息甲台，各项工作定期或随时的反馈信息，使工作透明化，各个部门就可以了解］：程的进展，展开团队之间的协作，这不仅仅是项目内部的Ｌ作者，还包括项Ｆ１外的合作伙伴，如：设讨‘人员以及承包商、供应商等。

这些都对房地产企业的发展提出了更高的要求，要求房地产企业能够适应市场的发展，加强自身的管理，提高在房地产市场中的竞争力。

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