基于实物期权方法的重庆市地票价格研究
发布时间：2021-09-06 23:00
地票是一种票据化的城乡建设用地增减挂钩指标,将农村闲置的建设用地指标通过复垦耕地的形式发送至城镇,避开了农村集体建设用地不能直接入市的法律限制,激活了农村土地要素市场。2008年12月4日,重庆市进行了第一次地票交易,经过十二年的实践与探索,重庆市地票制度在保证国家耕地数量、开发农村闲置土地资源以及促进城乡建设用地产权一体化等方面取得了一定成效,但该制度至今仍然无法在全国推行以及建立相关二级市场,其主要原因是重庆市地票价格弹性偏低,价格形成机制市场化程度不高。目前学者大多从土地发展权视角研究地票复垦和交易过程中的价格形成机制,受限于土地发展权定价方法较模糊,始终无法对地票价格进行有效量化。同时部分学者认为,对于重庆市地票持有者,地票所表现的使用价格是两费价格和地块选择权价值之和,但并没有给出选择权的量化方法。因此,本文尝试从地票持有者权利角度出发,利用实物期权思想发掘地票中选择权的期权属性,构建相匹配的实物期权估值模型,运用最小二乘蒙特卡洛模拟方法模拟重庆市房价与地价的运动路径,对重庆市地票中选择权的价值进行计算,并利用敏感性分析得出重庆市地票价格对于各个影响因素的敏感程度。研究结论表...
【文章来源】：西南科技大学四川省
【文章页数】：58 页
【学位级别】：硕士
【部分图文】：
重庆市地票的运行机制
市9个主城区土地出让价格与地票价格之比，可以看到都市功能核心区的渝北区和九龙坡区比率最高，非核心区中北碚区比率最低，即区位差异较明显。2013年之后重庆市地票一直保持“同票同价”的特点，即不同场次和不同落地区域的地票价格基本相同，“同票同价”在地票使用面积上体现了公平性，但由于重庆市9个主城区经济发展具有差距，不同城区的房价与地价有差异，地票持有者选择不同的落地区域所获得的收益也不相同，因此“同票同价”在地票使用区位上无法展现其公平性，导致目前重庆市地票的交易价格市场化程度仍然较低。图2-22019重庆市9个主城区土地出让成本与地票价格之比2.3.2级差地租理论马克思的级差地租理论将土地分为级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ。级差地租Ⅰ是由于不同地块的土地肥力程度和地理位置差异形成。土地面积相同时，肥力越高，其产量越大，潜在收益也越大，级差地租Ⅰ相应越大。土地肥力、产量相同的情况下，距离中心城区2.3相关理论
重庆市地票价格分析及实物期权模型构建17图3-12008-2019年重庆市地票价格走势3.1.2地票价格的问题目前重庆市地票地起拍价格是由政府制定，制定标准非常模糊，只是在2016年出台的《重庆农村土地交易所地票交易规则》中第十四条提到：“重庆农村土地交易所根据地票市场供需情况、地票交易最低保护价格、近期地票成交情况等因素，确定拟公告地票交易起始价格”。地票的起拍价格属于行政定价，是交易的指导价格，而地票的交易价格是在起拍价格的基础上经过挂牌或者拍卖的方式最终成交的价格，是地票的市场价格，同时地票的交易价格不能低于起拍价格。从近七年的地票起拍价格情况来看，地票起拍价格长期保持在19万元/亩的水平上，基本没有反映出市场因素的变化，而地票起拍价格作为政策性的指导价格，对最终的交易价格影响很大，模糊的制定标准导致地票价格的非标准化，不利于未来地票二级市场的开放。重庆市地票的需求者除了房地产开发企业之外，还有土地储备机构，土地储备机构主要职能按照政府的指令将分散的土地资源进行各种方式的收购并进行储备，对收购的土地进行整治后投入市场，在大部分土地都集中在政府手中的情况下，政府可以依据国家政策与市场需求，对土地市场进行宏观调控，提高土地交易公平与成交效率，为房地产市场平稳运行提供有效支撑。因此在政府既充当地票价格的制定者，同时又是地票价格接受者的情况下，模糊的起拍价格制定标准可能导致政府的寻租行为，降低地票交易为农民和农村集体经济带来的收益。根据地票交易规则，开发者购买地票只能按照政府最终确定的出让起拍价或者高于出让起拍价的价格购买地票。因此以P0表示政府规定的出让起始价，P表示实际成交价格。在2012年以前，地票出让起始价格总体呈上升趋势。如图3-2所示
【参考文献】：
期刊论文
[1]地票制度、金融深化与城镇化的联动关系研究[J]. 张家源. 统计与决策. 2019(09)
[2]产能过剩背景下跨国经营的实物期权价值[J]. 周超,苏冬蔚. 经济研究. 2019(01)
[3]P2P网络借贷平台爆发风险事件问题的研究——基于实物期权理论的视角[J]. 刘红忠,毛杰. 金融研究. 2018(11)
[4]广义双指数分布的跳跃扩散模型下股指期货波动研究[J]. 宫晓莉,熊熊,庄新田. 管理科学. 2018(03)
[5]价差期权的合约设计、定价与实证分析——基于冶炼价差期权的应用[J]. 张蜀林,霍建强. 北京工商大学学报(社会科学版). 2018(01)
[6]土地定价机制研究:最优开发策略选择[J]. 朱凯,朱菲菲,杨云红. 经济科学. 2017(05)
[7]地票交易的内在价值与定价模式分析——以重庆市为例[J]. 张鹏,王庆. 农村经济. 2017(05)
[8]极端金融事件对系统性风险的影响分析——以中国银行部门为例[J]. 唐文进,苏帆. 经济研究. 2017(04)
[9]地票交易制度创新成效及其推广复制建议[J]. 冯应斌,杨庆媛,慕卫东,刘燕. 经济体制改革. 2016(06)
[10]基于波动率估计的变系数B-S模型期权最优对冲策略[J]. 王继霞,肖庆宪. 系统工程. 2016(10)
博士论文
[1]Lévy分布下期权蒙特卡洛模拟定价模型[D]. 马俊伟.西南财经大学 2014
[2]土地发展权定价与空间转移研究[D]. 汪晗.华中农业大学 2012
[3]实物期权定价模型在房地产投资决策中的应用研究[D]. 艾小莲.江苏大学 2009
硕士论文
[1]基于实物期权的市地发展权价值测算[D]. 吴迪.广西大学 2019
[2]重庆市地票价格形成机制与影响因素研究[D]. 王晓燕.重庆大学 2015
[3]基于双指数跳扩散模型的商品房价格实证研究[D]. 李瑞.西南财经大学 2014
[4]基于跳扩散模型的商品房价格研究[D]. 谢精斌.浙江大学 2010
[5]蒙特卡罗方法及其在期权定价中的应用[D]. 李亚妮.陕西师范大学 2007
本文编号：3388345
【文章来源】：西南科技大学四川省
【文章页数】：58 页
【学位级别】：硕士
【部分图文】：
重庆市地票的运行机制
市9个主城区土地出让价格与地票价格之比，可以看到都市功能核心区的渝北区和九龙坡区比率最高，非核心区中北碚区比率最低，即区位差异较明显。2013年之后重庆市地票一直保持“同票同价”的特点，即不同场次和不同落地区域的地票价格基本相同，“同票同价”在地票使用面积上体现了公平性，但由于重庆市9个主城区经济发展具有差距，不同城区的房价与地价有差异，地票持有者选择不同的落地区域所获得的收益也不相同，因此“同票同价”在地票使用区位上无法展现其公平性，导致目前重庆市地票的交易价格市场化程度仍然较低。图2-22019重庆市9个主城区土地出让成本与地票价格之比2.3.2级差地租理论马克思的级差地租理论将土地分为级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ。级差地租Ⅰ是由于不同地块的土地肥力程度和地理位置差异形成。土地面积相同时，肥力越高，其产量越大，潜在收益也越大，级差地租Ⅰ相应越大。土地肥力、产量相同的情况下，距离中心城区2.3相关理论
重庆市地票价格分析及实物期权模型构建17图3-12008-2019年重庆市地票价格走势3.1.2地票价格的问题目前重庆市地票地起拍价格是由政府制定，制定标准非常模糊，只是在2016年出台的《重庆农村土地交易所地票交易规则》中第十四条提到：“重庆农村土地交易所根据地票市场供需情况、地票交易最低保护价格、近期地票成交情况等因素，确定拟公告地票交易起始价格”。地票的起拍价格属于行政定价，是交易的指导价格，而地票的交易价格是在起拍价格的基础上经过挂牌或者拍卖的方式最终成交的价格，是地票的市场价格，同时地票的交易价格不能低于起拍价格。从近七年的地票起拍价格情况来看，地票起拍价格长期保持在19万元/亩的水平上，基本没有反映出市场因素的变化，而地票起拍价格作为政策性的指导价格，对最终的交易价格影响很大，模糊的制定标准导致地票价格的非标准化，不利于未来地票二级市场的开放。重庆市地票的需求者除了房地产开发企业之外，还有土地储备机构，土地储备机构主要职能按照政府的指令将分散的土地资源进行各种方式的收购并进行储备，对收购的土地进行整治后投入市场，在大部分土地都集中在政府手中的情况下，政府可以依据国家政策与市场需求，对土地市场进行宏观调控，提高土地交易公平与成交效率，为房地产市场平稳运行提供有效支撑。因此在政府既充当地票价格的制定者，同时又是地票价格接受者的情况下，模糊的起拍价格制定标准可能导致政府的寻租行为，降低地票交易为农民和农村集体经济带来的收益。根据地票交易规则，开发者购买地票只能按照政府最终确定的出让起拍价或者高于出让起拍价的价格购买地票。因此以P0表示政府规定的出让起始价，P表示实际成交价格。在2012年以前，地票出让起始价格总体呈上升趋势。如图3-2所示
【参考文献】：
期刊论文
[1]地票制度、金融深化与城镇化的联动关系研究[J]. 张家源. 统计与决策. 2019(09)
[2]产能过剩背景下跨国经营的实物期权价值[J]. 周超,苏冬蔚. 经济研究. 2019(01)
[3]P2P网络借贷平台爆发风险事件问题的研究——基于实物期权理论的视角[J]. 刘红忠,毛杰. 金融研究. 2018(11)
[4]广义双指数分布的跳跃扩散模型下股指期货波动研究[J]. 宫晓莉,熊熊,庄新田. 管理科学. 2018(03)
[5]价差期权的合约设计、定价与实证分析——基于冶炼价差期权的应用[J]. 张蜀林,霍建强. 北京工商大学学报(社会科学版). 2018(01)
[6]土地定价机制研究:最优开发策略选择[J]. 朱凯,朱菲菲,杨云红. 经济科学. 2017(05)
[7]地票交易的内在价值与定价模式分析——以重庆市为例[J]. 张鹏,王庆. 农村经济. 2017(05)
[8]极端金融事件对系统性风险的影响分析——以中国银行部门为例[J]. 唐文进,苏帆. 经济研究. 2017(04)
[9]地票交易制度创新成效及其推广复制建议[J]. 冯应斌,杨庆媛,慕卫东,刘燕. 经济体制改革. 2016(06)
[10]基于波动率估计的变系数B-S模型期权最优对冲策略[J]. 王继霞,肖庆宪. 系统工程. 2016(10)
博士论文
[1]Lévy分布下期权蒙特卡洛模拟定价模型[D]. 马俊伟.西南财经大学 2014
[2]土地发展权定价与空间转移研究[D]. 汪晗.华中农业大学 2012
[3]实物期权定价模型在房地产投资决策中的应用研究[D]. 艾小莲.江苏大学 2009
硕士论文
[1]基于实物期权的市地发展权价值测算[D]. 吴迪.广西大学 2019
[2]重庆市地票价格形成机制与影响因素研究[D]. 王晓燕.重庆大学 2015
[3]基于双指数跳扩散模型的商品房价格实证研究[D]. 李瑞.西南财经大学 2014
[4]基于跳扩散模型的商品房价格研究[D]. 谢精斌.浙江大学 2010
[5]蒙特卡罗方法及其在期权定价中的应用[D]. 李亚妮.陕西师范大学 2007
本文编号：3388345
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