中国商业地产区位选择研究

发布时间：2017-04-03 11:00

  本文关键词：中国商业地产区位选择研究，由笔耕文化传播整理发布。

【摘要】：由于我国商业地产区位选择经验不足、缺乏长期考量,开发商与地方政府受短期利益驱动盲目开发商业地产项目,导致了商业地产区位分布不合理、结构失衡,而且同质化严重。再加之,地方政府为了追求政绩、解决“财政饥渴”,进一步推动了商业地产盲目开发热潮,加剧了区域泡沫化风险。目前的商业地产区位分布既是开发商自由进行区位选择的结果,也是受地方政府“土地财政”、地方官员“晋升锦标赛”作用的结果。因此,本文从区域经济视角,探讨了全国31个省市的商业地产区位布局与选择,以及商业地产区位选择中开发商引力与地方政府引力。为了说明在商业地产区位选择过程中的开发商引力与地方政府引力,本文引入了商业地产区位选择的开发商引力与地方政府引力模型。在确定我国商业地产区位选择的主要影响因素后,建立了商业地产区位选择的评价指标体系。在引力模型中,首先明确两个引力的影响因素:开发商引力主要受自然引力和市场引力影响,地方政府引力主要受社会经济引力和生态环境引力影响。然后,结合空间计量模型与面板数据计量理论,同时考虑到了空间单元相关性与时间尺度相关性,构建出一个新的综合性引力模型,利用定性与定量结合分析法、对比分析、综合分析与逻辑归纳等方法对我国31个省市的商业地产区位选择进行详细分析,从而得到商业地产区位选择中的开发商引力系数和地方政府引力系数。最后,根据所得到的开发商引力和地方政府引力对商业地产区位投资的系数,通过引力作用的差异性分析,进一步分析开发商引力和地方政府引力在商业地产区位选择过程中的作用过程,以及双引力视角下的商业地产区位选择空间格局。根据商业地产区位选择的双引力模型,开发商的引力系数大于地方政府的引力系数,说明开发商在商业地产区位选择中的意愿或意向较强;同时,除西藏外,全国30个省市的地方政府引力作用大于开发商引力作用,这是开发商引力和地方政府引力在商业地产区位选择中的决定或实力角力的结果,与我国目前地区政府的现行体制高度一致,说明在“土地财政”主导的环境下,商业地产开发成为地方政府的热衷,这也是造成目前商业地产投资过热的体制因素。这说明开发商在与地方政府的博弈过程中,达成了某种默契或共识,存在着地方政府被“俘虏”,或地方政府被开发商“绑架”,或自愿被“绑架”的现象。在这一博弈过程中,开发商引力的传导机制是完全有效传导(甚至传导到地方政府),而地方政府引力的传导机制则为部分无效传导,亦或完全无效传导。在双引力视角下,商业地产区位选择既受到开发商逐利性作用,存在着短视性与负外部性,又受到地方政府“土地财政”和“唯GDP论”的干扰,存在区域性、盲目性。因此,本文从微观和区域选择角度转化到宏观区位选择角度,分析了双引力视角下的商业地产区位选择的效应与局限性。双引力作用下的商业地产区位选择,由于中心—外围效应和空间累积因果效应,容易产生区域不平衡等问题,再加上区位资源利用具有外部性,以及市场失灵等局限性,纯粹的双引力商业地产区位选择不利于区域经济的协调发展,因此需要从更全面的角度对商业地产区位选择进行整体引导与管理。随着微观区位因子宏观化趋势,区位选择的过程应该从以往的双引力视角移化到三引力视角(开发商引力、地方政府引力和中央政府引力)。商业地产开发商希望通过区位选择为企业创造利润;地方政府希望通过商业地产区位选择促进地区经济发展,并增加地方财政收入;中央政府希望通过商业地产区位选择带动区域协调发展,促进商业地产健康发展,增加社会福祉。房地产开发商与地方政府所进行的商业地产区位选择存在着局限性、发展的短视性,甚至其决策行为在一定程度上会造成外部不经济性,而中央政府所进行的商业地产区位选择具有全局性,注重长期目标和整体协调性。立场不同,其所进行的决策行为也会存在巨大的差异。从经济学角度来说,开发商与地方政府侧重于自身效益的最大化,而中央政府则希望达到社会效益的最大化。因此,利用中央政府的宏观调控填补目前商业地产区位选择的弊端,促进区位选择的合理性与科学性,结合微观区位选择与宏观区位选择,促进全社会整体效益的提高。本文的商业地产主要是指用于商业经营的房地产,即商业营业用房,主要包括商场、市场、娱乐与餐饮业的商业物业、购物中心以及各种形式的商业街和批发市场。本文的商业地产区位选择主要是指基于全国31个省市商业地产现状,从全国层面或区域层面所进行的商业地产区位布局及选择,并非是开发商项目选址。本文的创新点在于:首次探讨了商业地产区位选择中的开发商引力与地方政府引力问题,并为此建立了商业地产区位选择开发商引力与政府引力模型及其评价指标体系,提出了“在商业地产区位选择中,开发商引力系数大于地方政府引力系数”等观点。
【关键词】：区位 引力模型 商业地产 房地产
【学位授予单位】：辽宁大学
【学位级别】：博士
【学位授予年份】：2015
【分类号】：F299.23
【目录】：

• 摘要4-6
• ABSTRACT6-15
• 第1章 绪论15-21
• 1.1 问题的提出15-16
• 1.2 研究的意义16-17
• 1.3 研究的方法17
• 1.4 基本结构与主要内容17-19
• 1.5 主要创新点及不足19-21
• 第2章 国内外文献综述21-30
• 2.1 国外文献综述21-27
• 2.2 国内文献综述27-30
• 第3章 商业地产区位选择相关理论30-55
• 3.1 区位选择基础理论30-35
• 3.2 商业地产区位选择的开发商引力与地方政府引力模型35-44
• 3.3 商业地产区位选择引力模型的评价指标体系44-55
• 第4章 中国商业地产发展现状55-87
• 4.1 中国商业地产发展的历史沿革55-64
• 4.2 35个大中型城市商业地产发展现状64-69
• 4.3 31个省市商业地产发展现状69-87
• 第5章 中国商业地产区位选择模型分析87-100
• 5.1 商业地产与区域经济发展相关性分析87-90
• 5.2 商业地产区位选择模型分析90-100
• 第6章 商业地产区位选择模型中开发商引力和地方政府引力的作用100-118
• 6.1 开发商引力与地方政府引力在商业地产区位选择中的作用表现100-107
• 6.2 双引力视角下商业地产区位选择的空间格局107-118
• 第7章 商业地产区位选择双引力模型拓展118-135
• 7.1 商业地产区位选择存在的主要问题及成因118-120
• 7.2 双引力视角下商业地产区位选择的效应及局限性120-123
• 7.3 商业地产区位选择：从微观和区域视角转向宏观视角123-125
• 7.4 商业地产区位选择的宏观调控政策125-135
• 第8章 与香港及主要发达国家的比较和借鉴135-144
• 8.1 香港地产开发的政府规划引导与管制135-136
• 8.2 新加坡地产开发的城市规划调控136-138
• 8.3 英国地产开发的规划引导与控制138-140
• 8.4 美国地产开发的区划法管理及综合调节140-141
• 8.5 比较与借鉴141-144
• 第9章 促进我国商业地产区位选择健康发展的对策措施144-154
• 9.1 改变地方政府“土地财政”主导的环境144-145
• 9.2 保持商业地产供求总量平衡145-147
• 9.3 引导商业地产区位选择合理布局147-149
• 9.4 促进商业地产区位结构优化149-150
• 9.5 改善城市交通条件促进商业地产企业竞争150
• 9.6 调整商业地产价格引导商业地产健康发展150-152
• 9.7 加快商业地产专业人才培养152
• 9.8 加大公众监督力度152-154
• 附录154-169
• 参考文献169-180
• 致谢180-181
• 攻读学位期间发表论文以及参加科研情况181-182

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