商业房地产空间配置与交易策略的博弈行为研究

发布时间：2017-04-09 21:13

  本文关键词：商业房地产空间配置与交易策略的博弈行为研究，由笔耕文化传播整理发布。

【摘要】：随着商业房地产市场的竞争日益激烈,商业房地产与利益相关主体之间的博弈结构越来越复杂,决策制定难度越来越大。基于对现有文献的研究和实践的调研,本论文以博弈为切入视角,系统地分析了商业房地产的空间配置决策和买卖交易决策,并基于此构建流动性恒定条件下商业房地产价格指数。针对商业房地产各项决策的关键问题,本论文构建数学模型,采用博弈理论方法分析各种决策环境下商业房地产的最优策略。 首先,研究在考虑不同商业房地产之间博弈下最优区位选择策略,以奥特莱斯购物中心为研究对象。研究以空间竞争理论为基础,考虑传统购物中心已存在时,奥特莱斯的区位选择,分析中着重刻画零售店铺在不同购物中心之间的选择过程。研究表明,奥特莱斯在顾客聚集程度较低时应紧邻顾客群体,尽可能扩大建设规模,而聚集程度较高时,可适当远离顾客群体,且距离越远,建设规模越大。并且,均衡情况下,奥特莱斯中各零售店铺的商品售价不会偏离购物中心指导价。 其次,探索商业房地产如何管理租户之间的竞争博弈,进行合理的空间分配。以购物中心作为研究对象,其与主力店和非主力店关于租金以及空间分配的合作模式不同,购物中心需要设置合理的引进租户组合的策略和在租户间进行空间分配的方法,进而管理零售店铺间关于租赁空间和产品市场的竞争,最大化租金收益。研究表明,主力店的租金比非主力店低,但平均下来,所获空间较多。购物中心整体空间不应过大,在主力店优势较大时亦不应过小。最优的空间分配方法不会有闲置空间。并且,应当设置两类商铺差异较小的租户组合,加剧产品竞争。 再者,考虑商业房地产与租户之间的博弈,进行租约设计。研究以扩张合约为对象,考虑出租方和租户就扩张概率信息上的不对称,分析租户的合约选择过程和出租方的合约设计方法。出租方可提供三种扩张合约供租户选择,分别是扩张选择权合约,优先要约权合约,和优先承租权合约。研究发现,扩张选择权合约受高扩张概率租户青睐,优先要约权和优先承租权合约受低扩张概率租户青睐。竞争市场中,高(低)扩张概率租户会选择高(低)扩张概率的租赁单位。完全垄断市场中,出租方所能获得的利润是高于竞争市场的。一般情况下,出租方应在经济上行时降低租金,经济下行时提升租金。 最后,商业房地产卖方与买方间的博弈是买卖交易的核心问题。首先是时间维度上,当市场环境发生变动时,商业房地产卖方的保留价格相对于买方保留价格的移动趋势。结果显示,相对于买方的移动情况来说,卖方的移动幅度较小。其次是固定在某时间截面,买卖双方就交易价格的博弈均衡。最终交易价与买卖双方相对谈判能力线性相关。最后基于对交易行为的分析,构建流动性恒定条件下商业房地产价格指数,以指导决策制定。
【关键词】：商业房地产 博弈理论 区位选择 空间分配 租约设计 交易行为 指数构建
【学位授予单位】：华中科技大学
【学位级别】：博士
【学位授予年份】：2015
【分类号】：F299.23;F721
【目录】：

• 摘要4-6
• Abstract6-10
• 1 绪论10-24
• 1.1 研究背景与意义10-14
• 1.2 研究思路与研究内容14-19
• 1.3 论文的研究方法与技术路线19-21
• 1.4 论文的主要创新点21-24
• 2 相关文献综述24-37
• 2.1 商业房地产区位选择问题研究综述24-27
• 2.2 商业房地产空间分配问题研究综述27-30
• 2.3 商业房地产租约设计问题研究综述30-32
• 2.4 商业房地产买卖交易问题研究综述32-35
• 2.5 本章小结35-37
• 3 空间竞争视角下异质性购物中心区位选择问题37-52
• 3.1 问题的提出37-38
• 3.2 模型建立与问题描述38-40
• 3.3 购物中心与零售商的最优定价40-48
• 3.4 零售商的选址问题48-49
• 3.5 奥特莱斯的区位选择及规模决策49-50
• 3.6 本章小结50-52
• 4 考虑租户组合的购物中心空间分配策略52-79
• 4.1 问题的提出52-53
• 4.2 问题描述与模型假设53-55
• 4.3 各主体最优决策分析55-73
• 4.4 购物中心的整体空间决策73-78
• 4.5 本章小结78-79
• 5 不对称信息下商业房地产租赁中扩张合约研究79-101
• 5.1 问题的提出79-80
• 5.2 问题描述与模型假设80-82
• 5.3 竞争市场和完全垄断市场下合约设计与合约选择82-95
• 5.4 竞争市场与完全垄断市场的比较95-100
• 5.5 本章小结100-101
• 6 商业房地产买卖双方交易行为及流动性恒定条件下商业房地产价格指数构建101-124
• 6.1 问题的提出101-102
• 6.2 买卖双方保留价格相对移动分析102-111
• 6.3 买卖双方成交价格相关分析111-116
• 6.4 流动性恒定指数的构建流程与实例分析116-122
• 6.5 本章小结122-124
• 7 全文总结与研究展望124-128
• 7.1 全文总结124-126
• 7.2 研究展望126-128
• 致谢128-129
• 参考文献129-140
• 附录1 攻读博士期间发表及完成的学术论文140-141
• 附录2 攻读博士学位期间参加的科研课题141

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本文编号：296132