中国房地产价格波动、泡沫测度及区域空间传染研究

发布时间：2018-01-29 03:25

本文关键词： 房地产价格波动房地产泡沫泡沫测度空间传染　出处：《华中科技大学》2016年博士论文　论文类型：学位论文

【摘要】：房地产价格的波动,尤其是部分城市房地产价格的持续快速增长,往往引起人们对于房地产泡沫的恐慌,并引发房地产泡沫是否存在的争论。房地产市场具有很强的地域性特点,目前我国各地区的房地产市场发展不平衡,分化比较严重,不同城市的房地产价格和泡沫存在明显差异。随着城镇化进程加快以及资本在地区之间的流动加剧,地区之间的房地产价格上涨呈现出一定的空间联系,更加剧了房地产价格的波动和房地产市场的不稳定性,也给政府调控房地产市场的政策制定带来困难。因此,本文围绕房地产价格和泡沫,对房地产价格的波动原因进行分析,对现有房地产泡沫的测度方法进行理论回顾和实证比较,并利用市场供求法对中国城市的房地产泡沫进行实证测度,在此基础上对房地产泡沫在不同城市之间的空间传染效应进行研究。首先,基于要素流动的视角,从人口迁移、资本流动和预期三个方面探讨房地产价格波动的原因。采用中国70个大中城市2000～2013年的数据,构建面板VAR模型,对人口迁移、地方公共支出和房地产价格三者之间的动态关系进行检验。实证结果表明,地方公共支出和房地产价格之间存在显著的双向正向作用,人口迁移对地方公共支出和房地产价格的影响程度较弱,人口迁移的波动主要来自于自身,地方公共支出和房地产价格对其的影响并不明显；采用中国35个城市2000～2013年的面板数据,通过不同的模型设定形式和不同的工具变量方法,研究国际资本流动和房地产价格之间的关系,结果表明国际资本流动对房地产价格具有显著的正向影响；采用中国35个大中城市2006～2013年的数据,利用Google搜索法测度房地产信心指数并将其作为预期的替代变量,分析预期对房地产价格的影响及其机理。实证研究发现预期能显著地影响房地产价格波动,不仅通过基本面预期影响房地产价格波动,而且通过非理性的动物精神影响房地产价格波动,动物精神主要通过影响经济行为主体决策而影响基本面变量,进而影响房地产价格。为了探究房地产价格波动是否导致房地产泡沫产生,本文接着研究房地产泡沫的测度问题,包括房地产泡沫的界定、成因和危害,房地产泡沫的测度方法比较以及对中国城市的房地产泡沫进行实证测度。从房地产泡沫的界定、成因和危害角度,房地产泡沫定义为在一定时期内房地产价格偏离经济基础所决定的价格并持续上涨的价格现象。房地产泡沫的形成原因较为复杂,土地的稀缺性引起的房地产供给短缺、金融自由化带来的国际资本流动、金融业过度的资金支持、宏观经济政策的变动以及金融监管的缺失等宏观因素都对房地产泡沫的产生和发展起到推动作用；房地产泡沫的形成也离不开市场参与者的预期和投机行为、正反馈效应、信息不对称和羊群效应等微观因素的作用。房地产泡沫对我国经济产生严重危害,不仅加大了房地产金融风险,容易引发金融危机,而且降低了资源配置效率,拉大了贫富差距。从房地产泡沫的测度方法角度,对现有房地产泡沫的测度方法进行理论分析和实证比较。现有房地产泡沫的测度方法主要有指标法、统计检验法、理论价格法三大类,从中选取简单指标法、指标体系法、功效系数法、综合指数法、单位根—协整检验、边际收益法和市场供求法,对上海市的房地产泡沫进行测度,研究发现测度结果的差异可能来自于房地产泡沫测度方法的选取以及泡沫设定标准的差异；简单指标法中各项指标测度的结果存在较大差异甚至完全相反；单位根—协整检验只能测度2003～2011年房地产泡沫的总体存在性,并不能判断每一年是否存在泡沫及其严重程度；其它五种方法测度的房地产泡沫的趋势大体一致,泡沫程度有所不同。从房地产泡沫的实证测度角度,基于市场供求法,以中国59个城市2000～2013年的面板数据为研究样本,对城市房地产泡沫进行实证测度,结果表明：房地产价格变动主要源自反映供求基本面因素的变动,人口、收入、房地产开发投资额、房屋开发成本对房地产价格具有显著的正向影响,施工面积对房地产价格具有显著的负向影响。通过分析我国城市房地产泡沫的特征,结果发现各城市房地产泡沫爆发的时间并不完全一致,二三线城市的房地产泡沫较为突出且波动较大,房地产价格较高的一线城市房地产泡沫并不一定突出且相对稳定,房地产泡沫在不同城市之间出现集聚现象。为了进一步研究房地产泡沫在不同城市之间的空间联系,本文基于已经测度出的房地产泡沫数据,构建房地产泡沫动态空间面板模型,对房地产泡沫的空间传染效应进行研究,结果发现：金融机构贷款增加导致房地产泡沫增加；房地产泡沫形成后并不会立即破灭。中国城市房地产泡沫存在显著的正向同期空间传染效应和负向跨期空间传染效应,在同期空间传染效应中,经济相似性并未发挥明显作用,地理邻近和信贷相似性均能发挥作用,但地理邻近性占据主导地位；在跨期空间传染效应中,地理邻近并未发挥明显作用,经济相似性和信贷相似性均能发挥作用,但信贷相似性占据主导地位。通过研究房地产价格的波动原因、房地产泡沫的测度以及房地产泡沫的空间传染效应,结果表明：引起房地产价格波动的原因是多方面的,中国部分城市存在房地产泡沫,并且房地产泡沫在不同城市之间存在空间传染。本文的结论有助于加深对房地产价格波动和房地产泡沫的认识,也为政府的房地产调控政策提供建议：在对房地产价格和泡沫进行调控时,政府应合理引导人口迁移和资本流动、合理引导预期、稳定市场信心；应关注房地产价格变化的基本面和信贷政策方面；同时不仅要关注一线城市的房地产价格和泡沫,也要对二三线城市房地产价格和泡沫引起重视；针对不同城市实施差异化的调控政策,分城施策、分类调控,防止局部的房地产泡沫传染到其他区域,并引发全国性的房地产泡沫。
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【学位授予单位】：华中科技大学
【学位级别】：博士
【学位授予年份】：2016
【分类号】：F299.23

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