市场比较法在居民住房价值评估中的应用

发布时间：2017-04-14 02:04

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【摘要】：房地产业是我国第三产业的重要组成部分,它的发展带动了50多个相关行业的快速增长,对发展我国国民经济、提高人民的居住水平有着举足轻重的作用。居民住房是人们赖以生存和发展的最重要也是最基本的条件,在房地产被炒的越来越热的今天,越来越多的广大人民群众也开始时时刻刻关心房产走势的问题,房地产业已经成为社会生产和生活不可缺少的要素之一,而房产的价格俨然成为人们必不可少考虑的重点。评估行业的发展也是顺应了房产行业发展的需要,对稳定房产市场和法律的有效实施都起到了一定的积极作用。随着房地产行业支柱地位表现的越来越明显,房产价格在市场中的杠杆作用也越来越突出。房产估价作为一种以房产价格的经济性鉴证为主的行业,主要用来保障房产交易中的各方权益,在房产市场中起着“经济警察”的作用。人们出于租赁、抵押、买卖或是转让的目的,需要依靠评估机构给出的参考价格来进行决策。离开了它,房产市场就难免失去其公平性,而缺乏公平性的竞争,就不会有稳定的市场秩序。因此,合理地评定房地产价格,对于促进国民经济的发展具有重要的现实意义。本文首先从研究的背景、意义及国内外的研究现状出发,进而对市场比较法的理论依据、适用对象、假设前提、限制条件以及操作程序等方面进行简述,旨在确保在运用市场比较法时能以理论为依据避免不必要的问题,准确无误地获取估价结果。其次,从微观和宏观两个方面分析影响房产评估价格的因素,其中涉及的因素主要包括有:利率、汇率、居民收入水平、交通条件、物业设施、居住环境等。所有影响因素会通过市场调查取得的汇总数据,采用多因素分析的方法,借助SPSS软件分析得出影响程度大小,进而赋予其权重系数用于评估对象因素的修正中。接下来是市场比较法在实际案例中的计算操作,重点通过对选取可比实例价格的修正,得出比较基准价格,并在此基础上得出最终的评估价格。对于评估结果与实际价格之间的差异会给出一定的分析和解释。本文的最后会对整个方法运用中的不足做一个简单的阐述,也会针对这些不足提出一些合理的建议。
【关键词】：市场比较法 房产价格 影响因素
【学位授予单位】：河南大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2015
【分类号】：F299.23
【目录】：

• 摘要4-5
• ABSTRACT5-9
• 1 绪论9-15
• 1.1 研究背景及意义9-11
• 1.2 国内外研究现状11-13
• 1.3 研究内容及方法13-14
• 1.4 研究思路和创新点14-15
• 2 居民住房及评估方法概述15-23
• 2.1 评估居民住房的理论研究15-17
• 2.1.1 居民住房的概念15
• 2.1.2 居民住房评估的特点15-16
• 2.1.3 评估居民住房的目的16-17
• 2.2 评估方法的阐述与分析17-19
• 2.2.1 估价方法的概述17-18
• 2.2.2 估价方法的研究18-19
• 2.2.3 评估方法的比较19
• 2.3 市场比较法的基本理论19-23
• 2.3.1 市场比较法的应用与限制条件19-20
• 2.3.2 市场比较法应用的技术路线与程序20-23
• 3 影响居民住房价格的因素23-31
• 3.1 宏观环境影响的分析23-26
• 3.1.1 利率23
• 3.1.2 汇率23-25
• 3.1.3 政策的宏观调控25
• 3.1.4 居民的收入水平25-26
• 3.2 微观环境影响的分析26-27
• 3.2.1 交通条件和环境质量26
• 3.2.2 生活服务设施与设备26-27
• 3.2.3 朝向与楼层27
• 3.3 多因素分析法的运用27-31
• 3.3.1 调查数据搜集及整理27
• 3.3.2 数据的分析27-30
• 3.3.3 权重的确定30-31
• 4 案例分析31-41
• 4.1 背景介绍31
• 4.2 价值评估过程31-35
• 4.2.1 选取可比实例31-32
• 4.2.2 影响因素的修正32-34
• 4.2.3 求取比准价格34-35
• 4.3 评估结果分析35-36
• 4.3.1 评估结果的不足之处35-36
• 4.3.2 对不足的修正36
• 4.4 成本法的运用36-38
• 4.5 两种方法的分析比较38-41
• 5 总结41-45
• 5.1 市场比较法运用的特殊性41
• 5.2 运用市场比较法存在的问题41-42
• 5.3 针对问题的改进措施42-45
• 参考文献45-47
• 附录47-49
• 致谢49-50

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本文编号：304950