科林集团金域缇香房地产项目中成本控制管理模式研究

【摘要】 我国的房地产项目开发大多以开发商立项、设计单位与施工单位参与的模式为主，因此开发商在项目开发中的影响占主要部分，人为因素会在项目的实施过程中产生各种干扰，影响到成本管控的科学性和合理性。设计单位与施工单位之间是相互对立的关系，因此在工作配合方面缺乏积极性和主动性，客观的降低了施工效率，项目开发的各环节衔接也就不能够连续。虽然可以通过有效的监管降低单一阶段内的成本，但是不同阶段之间的衔接空隙，造成了人力资源的浪费和工期的浪费，从总体来看，反而增加了项目成本。在国内的房地产项目开发过程中，成本控制的实际情况往往与预想情况相差甚远，各项目的实际消耗超出成本预算也是常见现象，因此必须高度重视我国的房地产项目成本控制研究。房地产项目的成本主要由土地成本、建筑施工成本、间接成本（公关、管理等）构成，房地产项目的成本管理主要从投资、设计、招标、采购和验收等环节入手，分阶段进行资金投资，分阶段进行成本控制，细化成本控制目标、明确各阶段成本控制举措，最终实现项目整体成本的下降，从而提升项目的竞争力和利润空间。以科林集团的金域缇香为例，分析项目本身成本构成情况以及当前成本控制的管理情况，根据项目实际情况，结合成本控制理论分析其现存问题，并提出针对性的举措和保障性措施，用以确保房地产项目金域缇香的成本控制目标的实现。成本控制举措针对项目不同阶段提出了具体的执行方案，为了确保该成本控制体系的顺利施行，制定了配套的成本控制措施保障措施，主要是三个方面的针对性举措：一是对房地产企业项目管理部门、现场施工管理部门和公关部门进行机构精简，削减行政成本；二是加强自身成本控制人才队伍建设，确保成本控制管理人员的素质；三是强化财务监督，杜绝项目成本的非正常支出。通过跳出传统的成本控制框架，从更为全面的角度分析房地产项目的成本控制方法，同时分析各环节中成本控制的实施方法，深入剖析项目成本的构成，以探究更有效的成本控制方法。结合国内外先进成本控制理论，分析金域缇香的成本控制方法以及保障成本控制方案实现的措施。 

第 1 章   绪论

1.1 研究背景
房地产市场的快速扩张带动了国民经济的蓬勃发展，但是也在发展中产生了许多的问题和矛盾，房地产行业的利润空间巨大，但是房屋建筑项目对资金的需求巨大，因此大量的资金流入房地产行业，在推动经济发展，促进资金流动的同时，也催高了房价。房屋价格上涨速度大大超过居民收入增长速度，房地产行业成了加大贫富差距的主要因素，使得房屋价格严重影响了社会的稳定和经济的健康发展。国家对房屋价格重视程度的增加，推动了一系列与控制房屋价格相关法律法规的产生，其中最主要的条例有：《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》、《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》等。国家为了控制房价的上涨，从房地产项目的审批、施工、销售等环节进行严格控制，同时配合金融环节的调控，试图缩小房价与居民收入的差距。

1.2研究意义
房地产项目成本的控制最有效的方式是广义的成本控制理论应用，从房地产项目开发的整体入手，不仅对单一阶段的成本进行控制，同时协调不同阶段的成本比例，从而实现资金的最优投入。但是在实际的项目开发过程中，此理论的应用面临着许多的阻碍，因此难以有效的推广。当前房地产项目开发通用的成本控制举措，以预设目标、项目预算、项目评估等手段为主，虽然这些方法较为合理，但是缺乏一定的科学性，且与市场的实际情况不够切合，存在较大的误差，为进一步提高成本控制精度增加了难度。我国的房地产项目开发大多以开发商立项、设计单位与施工单位参与的模式为主，因此开发商在项目开发中的影响占主要部分，人为因素会在项目的实施过程中产生各种干扰，影响到成本管控的科学性和合理性。设计单位与施工单位之间是相互对立的关系，因此在工作配合方面缺乏积极性和主动性，客观的降低了施工效率，项目开发的各环节衔接也就不能够连续。
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第 2 章   科林集团金域缇香项目成本控制现状及问题 

2.1 项目成本控制相关理论
在我国，土地属于国有资源，因此在房地产项目开发时，房地产企业必须预先向国家申购土地的住宅建设使用权限，随着大量房地产项目的开发和房价的推高，使得集中开发区域的土地资源愈发稀缺，土地使用权的出让价格也就不断上涨，使得其称为房地产项目开发成本的主要构成之一。而在房地产项目的土地成本概念中，除了土地使用权的购买费用外，还包括拆迁使用土地范围内的现有建筑费用，如果是拆迁住宅建筑，还需要对房屋原持有者进行额外补偿，或是在项目完工后免费提供住宅或是低价购买权，无形中降低了项目的预期收益，因此也属于成本的增加。

2.2 科林集团金域缇香项目简介
金域缇香，建筑面积约35万平方米，是科林集团继城市花园项目之后，在中国2008年奥运会奥运村预选址旁开发的一个新项目。位于亚运村正北2.5公里的金域缇香，西邻 13100 亩奥林匹克国家森林公园，北临规划中的中央体育公园,小区内绿化覆盖率高达58%,内部和外部环境交相辉映，错落有致，引人入胜。由国外高级设计公司，贝尔高林景观设计所主持的景观设计,主题是“人和环境共生存”展开，10 多栋蝶式楼宇灵活布局，相得益彰，使楼间绿地错落有致，人与自然的完美结合。

第 3 章  科林集团金域缇香项目成本控制措施.................................12 
3.1   投资与设计环节成本控制 ................................ 12 
3.2   招投标环节成本控制 ...................................... 19

第 4 章  科林集团金域缇香项目成本控制措施实施保障.................30 
4.1   精简组织机构 ................................. 30
4.2   提高人员素质 ................................... 31 
4.3   强化财务管理 ...................................... 33
结   论............................35

第 4 章   科林集团金域缇香项目成本控制措施实施保障

4.1   精简组织机构
施工过程中精简项目机构,降低间接成本，使项目部门的各个成员各司其职，完成好本职工作。项目机构的设置、组织成员结构、相关的管理人员要根据项目工程规模的大小和施工过程的难易程度等因素,依照组织设计的原则,按照每个项目成员的性格特点和优势等方面安排具体负责的工作。通过筛选出几个能力较强的复合型人才,负责起项目的繁杂工作、承担更多的责任和工作，从而降低工作人员的费用。值得特殊强调的是，主要的工作是限制项目部的业务费,要从对项目有利方面着手,严格控制业务成本，避免不必要的支出和在项目建设过程中的铺张浪费。

4.2   提高人员素质
而且对项目的施工和建设环节不是非常的熟悉，对项目实施及管理是存在致命缺陷的，要使项目有一个良好、健康有序的进行。归纳起来管理人员应该具备以下几项能力：  
（1）首先，应掌握工程项目综合管理的能力，有驾驭项目的水平。展开来说需要项目管理人员具备建设工程项目的组织与管理能力，建设工程项目进度控制能力，工程项目质量控制的能力，建设工程项目合同管理能力和建设工程项目信息管理能力，工程项目施工成本控制的能力。  
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结   论

通过以上四章的分析论证，可以看到，本文采用了一整套的成本控制的措施，从项目的筹备一直到项目投产的各个环节，运用宏观的论述与微观的操作相结合，比较详尽的论述了房地产开发企业成本控制体系的建立和关键环节的控制、策略的确定等等，再结合企业的实际项目金域缇香，探求成本控制的新途径、新思路、新办法。房地产企业由于行业性质比较特殊，企业所生产产品需要一定的生产周期，左右企业利润多少的因素又零零散散，十分繁杂，这就决定了房地产企业的成本控制工作的特殊性和复杂性，但抽丝剥茧，房地产企业的主要矛盾是要求我们，只要以当今新兴的、普遍采用的、效果显著的全程成本控制理论为指导，抓住成本产生的根源，结合项目本身及其企业的实际特色，有针对性的制定成本控制的方式方法，一定会事半功倍。

房产开发企业的成本控制的核心是需要项目的各个相关部门相互协作，公司制定一种制度，所有部门和人员安装规章制度执行，使企业的每个人都清楚自己如何做是对的，做错了如何改正，这样才能是企业有更大的发展空间，整个企业进入到良性的循环，但是还得遵循以下几个重点：首先，需要对项目开发的所有人员进行成本控制意识培训，将成本控制概念和重要性传达到与项目相关的所有人员，从而奠定成本控制措施的实施前提和基础；其次，要内外结合，从与项目相关的内部事项和外部事项两个方面入手，强化成本控制，确保事无巨细，都依照成本控制制度执行；此外，还要重视资金的使用效率，一方面要提高资金的周转效率，提高资金收益率，另一方面还要妥善管理资金的借贷问题，确保资本杠杆的平衡；最后，要从物料成本、时间成本和人力资源成本三个层面对成本控制进行分层次的管理，确保项目的各项成本都能符合预期。

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