房地产销售控制管理软件的设计与实现
【摘要】 随着城市化进程的加快，房地产市场高速发展，房地产公司满足网络时代的客户需求，纷纷采用现代化的管理手段对传统的销售方式进行改革。房地产销售管理信息系统不但为潜在的购房者提供了详细多样的楼盘信息，而且也为企业的管理者提供详细的顾客信息和社会需求信息，这样可以提升楼房的销售速度。房地产销售管理信息系统的使用，在网上企业决策者不但可以直接进行数据分析和统计，而且可以与客户的在线交流，这可以有效地提高房产销售的信息化管理水平，为企业提供了准确而详细的辅助决策信息。本文首先对管理信息系统和销售信息管理系统内涵与外延进行了阐述，进一步介绍了房地产销售管理信息系统的开发方法与实现技术；其次，分析了房地产销售信息管理系统开发的关键技术，这些技术包括B/S体系模式、三层架构技术和数据库技术等，并选择ASP.NET作为该系统的设计环境；再次，通过对该系统的顾客需求分析，可将其分为公司基本信息、销售信息、房地产信息、系统设置等四个功能模块，并对系统进行了UML建模和数据库设计；随后，对整个系统进行了设计，然后分析了其实现的途径，为了提高信息的访问速度和查询效率，设计了数据库合理的存储过程与视图，还分别设计与实现了需求信息分析中的四大模块；最后，为了验证系统各模块的有效性，配置系统的IIS站点对整个系统进行了试运行。本研究中的房地产销售管理信息系统在功能方面集成了CRM系统的各项功能和房地产营销管理系统，具有界面清晰、操作简便、功能强大、运行速度快、维护容易等特点。这不仅使得客户信息可以集中管理，跨地域集中式实时管理得以实现，企业资源得到更好的控制，而且还使得个性化营销成为可能，客户需求能及时得到了解、顾客满意度大幅提升。
第一章 概述
1.1 课题的开发背景及目的意义
随着快速发展的计算机网络技术和电子商务，越来越多的企事业单位都建立了自己的互联网，并且利用互联网上发布企业的信息，提供网上服务。在房地产业中，房地产企业之间的竞争越来越激烈，有效的管理和控制房地产销售资源，成为迈向成功的重要因素。在房地产的销售管理中，房屋销售服务信息管理是一项最基本的常规性工作，但也是相当麻烦的工作，具有举足轻重的作用。长期以来，销售信息管理都是有人工来管理，面对众多的反馈信息，其工作量不言而喻。由于人工处理效率低下，且存在大量的不可预知性错误，造成大量的人力物力浪费了，往往使得信息管理迈入“事倍功半”的地步。
国内的房地产公司对房地产信息的处理多数还停留在原有的手工处理方式上，这种手工操作方式数据的重复率高、较易出现错误、效率低下以及不方便查询各种数据，并且所提供的辅助决策信息严重滞后，致使分析结果达不到有效的精确程度直接影响着房地产公司未来的发展[2]。市场中许多公司开发了 C/S 模式的房地产销售管理信息系统，但是大多数在功能上并不能满足现实生活的需求，也有一些软件公司开发了 B/S 模式的房地产销售管理信息系统，但多数房地产销售管理信息系统在功能上、性能上及技术上等方面都存在不足。
房地产企业网络化销售管理系统，应采用总部统一管理和完成房地产销售业务模式，房地产企业的销售分支机构通过 Internet 与企业总部实时通信，共享销售信息，可以有效完成房地产销售业务的管理。房地产销售的信息化为企业提供了功能强大、成本低廉、操作简便的管理模式[3]。高效的管理模式，先进的管理系统充分提高了销售运作的效率，促进销售业务的有效开拓了，为有效的供应链管理和先进的电子商务时代奠定良好基础。
本课题为了充分适应现实需求而设计了房屋销售管理系统，房屋销售好与坏影响到房地产企业形象，既要好的服务，又节约投资，要平衡这样一个矛盾，必须有数据的良好支柱作用。房屋销售管理系统的开发，可以适时掌握有关信息，对提高销售管理水平具有巨大现实意义。
1.2 课题的研究现状
1.2.1 国外研究现状
国内外一直在探索房地产销售管理信息系统，综合来看，房地产销售信息系统拥有包括各种客户、订单、和产品等的巨大销售信息资源，其数据量大并且信息变化快，非结构化信息与结构化信息并存。可使用 UML 对销售管理系统进行基于面向对象的分析和实现，从开发的伊始，从系统的根部就把抓住销售信息资源的特征，为下一步具体实现打好基础。在建立销售管理系统的模型时要处理大量的模型元素，如类、进口、组件、节点、图等，可以将语意上相近的模型元素整合在一起构成 UML 的包，从更高的层次来综合组织管理系统模型[6]。在基于 WEB的房地产产品销售管理信息系统中，企业通过使用实时的客户和销售信息，预防风险，从而增加销售收入[7]。
1.2.2 国内研究现状
国内房地产行业起步较晚，信息化技术不完善，许多的房地产公司也是在近几年才开始逐渐使用房地产销售管理信息系统，而且初期都为磨合期，使用的都是单机版，功能存在较大的漏洞，不能满足市场的需求。最近两年，跟随信息化的脚步国内少数房地产公司逐渐开始开发使用网络版的房地产销售管理信息系统，但这些软件多数是用 VB、PB、ASP 等来实现的，而且运用 C/S 体系结构的居多[9]，很少运用交先进的 B/S、ASP.NET、和 SQL Server 等技术来开发实现的房地产销售管理信息系统，同时开发的信息系统较少考虑各方面的差异性，有些并不能适应实际的需求，更为重要的是的房地产销售管理系统并没有真正的适用到各个公司。
综合来看，目前国内的大多房地产企业都是运用项目的方式进行操作，主要表现在房地产销售管理信息的以下方面：
1．信息量大。房地产企业一般是以项目的形式进行运作，其具有运作周期长，涉及到众多业务环节的特点：市场营销、产品定位、市场分析、销售、物业管理、租赁，涉及的参与方都需要相应的项目信息，并且在项目实施过程中也产生大量的信息[10]。
2．可重复使用。对企业来说，虽然房地产开发项目在类型、特点上有所差异，但整个销售管理中涉及的信息，却都具有一定的共性，即可重复使用[11]。
3．信息交互复杂，衔接要求高。在房地产销售信息管理过程中，信息在各部门、各单位间复杂流动，同时，许多的信息要求具有较高的衔接性[12]。
第二章 销售管理系统的相关技术
2.1 管理信息系统及其开发方法
MIS 系统是信息时代背景下对企业进行信息化管理的典型代表，其最基础的工作是通过对企业的生产和管理资源进行全面、系统的梳理和分析，建立起能够准确衡量企业资源状况的数据库。MIS 系统的核心功能是能够监测企业资源的运营状况，同时能够反映出企业对外部资源和环境的依赖状况，从而能够对企业未来的资源需求和经营方向进行预测，以达到帮助企业管理人员科学计策，实现企业资源“物尽其用，人尽其才”的目标。
MIS 系统是一门综合性和交叉性很强的学科，它需要同时具备信息论，经济管理理论，统计学与运筹学及计算机科学等多门学科的知识和背景，它是在管理科学，信息技术，计算机技术等学科发展壮大的过程中衍生出来的新兴学科。
MIS 的构建是一个庞大、系统和交叉性强的工作，需要了解系统开发的思维和语言、计算机软件和硬件的基本知识、企业管理的相关知识、社会学和心理学的相关知识等。信息系统的开发要明确以下问题：
1）系统开发的目标，应该考虑到使用何种方式实现系统能够将企业信息与计算机信息搭建起对应的联系，同时要预留出未来增加新的功能的空间。
2）系统可行性研究。通过对各个方面要进行考虑，包括开发的要考虑的现在各种可利用的资源，开发的成本等。
3）系统开发的原则。系统的开发原则要遵循交互原则、效率原则、可用性原则、创新原则和规划性原则等。在这些原则的指导下，形成了管理信息系统开发的几种开发方法，主要包括 SSD 法、Prototyping 法、OO 法、CASE 法，及其他一些处于尝试阶段的开发方法。
2.2 销售管理系统概述
销售管理系统是 MIS 系统在销售服务领域的一个应用，用于实现对客户资料管理、销售状况监测、销售策略制定与检验、业绩统计与分析等功能。销售管理系统能够有效的帮助公司的销售部门进行对客户资料、销售数据等的快速高效管理[14]。
企业未了实现企业的销售目标，会要求销售部门根据企业的资源和业务情况制定相应的销售计划，以此来指导销售部门的具体工作。同时，销售部门也需要在了解企业经营业务和发展战略，才可能实事求是的制定和执行销售计划。
企业在制定企业的发展战略时也需要全面的分析企业的内外部环境，清楚的认识企业自身的资源和能力能够承受的范围大小，以及企业相关业务目前所处的发展阶段。只有企业在制定了正确的发展战略的基础上，销售部门才能正确的确定自己的策略和战术。销售部门在制定策略和计划时需要考虑到销售人员的数量、工作区域划分、任务的分派、相关技能培训、薪酬构成、绩效考核等问题。
销售部门制定的计划需要能够明确的规定每个销售人员的销售目标，并且要能够用数量化的方式对销售人员的工作和成绩进行衡量和考核，从而制定相应措施奖励或惩罚相应的销售人员，实现对销售人员的有效激励。同时销售部门在制定计划时也要考虑到销售队伍的建立问题，人员的素质要求、数量要求以及招聘的条件都应包括在计划之内，
在具体的销售业务实施过程中还有一个重要的问题是如何对销售部门的业务区域进行划分。销售部门应该根据过往的销售数据，对现有销售区域的发展状况和市场大小，对销售任务进行有计划的分解和下发。同时只有在了解了销售业务区域的情况后，销售部门才能够准确确定销售规模和销售层级。
第三章 房地产销售管理软件的系统分析.... 13
3.1 需求分析 ..................13
3.2 可行性分析.................14
3.2.1 技术可行性 ......... 14
3.2.2 经济可行性 ................ 14
3.3 系统结构设计.............................. 14
3.3.1 系统逻辑结构 .......................... 14
3.3.2 系统软件体系结构 .............. 15
3.4 DFD 图 ............................ 15
3.4.1 顶层数据流程图 ....................... 15
3.4.2 二层数据流程图 .............. 16
3.4.3 三层数据流程图 ......................... 17
3.5 数据字典.............................. 18
3.6 本章小结.................................. 24
第四章 房地产销售管理系统的设计................ 25
4.1 系统的三层架构设计内容................................... 25
4.2 系统各功能模块软件流程设计图及文字描述.......... 26
4.3 系统数据库优化设计.............28
4.3.1 实体联系图 ...............28
4.3.2 数据库优化设计 ...............30
4.4 本章小结........................ 31
第五章 系统的实现.............. 33
5.1 系统开发环境.................... 33
5.2 系统运行环境......................... 33
5.3 模块设计与实现................................... 33
5.4 本章小结.................................. 45
第六章 系统整体测试
系统测试是开发过程的重要一环。在软件的开发过程中，不可能十分周全，难免会出现设计缺陷和编码错误，所以，为了提高开发软件的质量和可靠性，必须要对所开发的系统进行整体测试。同时，进行系统整体测试也是产品在交付用户使用之前进行的检查和修正。
6.1 系统测试计划及方法
对基于 B/S 模式和 ASP.NET 技术下的开发的房地产销售管理系统进行运行、功能界面实现以及性能三方面的测试。
通过系统性的测试，可以确保最终软件系统满足用户需求并且遵循系统设计理念；测试多模块的系统，找出各模块之间的交互问题，以此来验证各模块组成的系统是否达到系统预期；通过对单个模块的测试，找出各模块内部可能存在的缺陷并予以修正，最终使得系统的功能更加完善。
目前主要有两种用于进行系统测试的方法，一个是白盒测试，另一个是黑盒测试。
白盒测试是基于程序本身的测试，主要用于测试程序编译的结构化问题。白盒测试的主要手段是抽取程序的某一部分语句或者数据进行程序语言的测试，从而实现对整个程序系统的测试。
黑盒测试是基于用户的使用的角度对程序的可用性进行的测试，主要用于测试程序的可用性和友好性。忽略系统内部结构和内部特性，把被测试系统当作一个黑盒，模拟用户通过可视化界面对程序进行操作，通过对程序的操作和程序输出的结果来衡量程序系统的功能和可靠性。本软件系统采取黑盒测试。
6.2 系统测试
系统功能测试主要是检验程序系统能否实现预期的目标，同时需要评价程序系统的人机交互设计是否合理，比如系统能否及时的提醒用户下一步的操作，能否对输入的数据进行有效性限制等，通过对不同情况下数据改变进行测试系统性能，完成了系统稳定的基本要求，本系统测试的硬件环境和软件环境分别如表 6-1，表6-2。
第七章 总结与展望
7.1 总结
本系统采用 B/S 模式，在中文 Windows XP 以上环境下运行 ,综合使用了ASP.NET 编程技术和 SQL Server 2008 数据库技术。该系统采用了工程化进程的开放方法，首先明确了工作步骤，第二步确定了文档格式，通过有确定格式的文档，对系统进行需求分析、可行性分析、系统分析、概要设计、功能设计和详细设计等，这些具有具体地评价标准的文档，对软件的可维护性起了至关重要的作用。最后利用 ASP 技术，遵循完整的软件开发流程开发而成、具有良好的用户界面的基于 B/S 的系统得以快速、可靠地开发成功，并以较高的可读性、可维护性、可靠性和可持续性投入使用。
本文首先界定了管理信息系统与房地产销售管理系统的的内涵；第二，分析了管理信息系统常用的开发方法与目前来说较先进的实现技术，并有选择地应用于本项目的设计与开发，包括了 B/S 模式，三层架构技术、SQL SERVER 数据库技术，并选择了 ASP.NET 作为系统的开发工具；第三步，对系统进行需求以及可行性分析，确定系统的功能模块分别为公司管理模块、销售管理模块、房地产管理模块和系统管理模块，进行了 E-R 概念模型设计与逻辑模型设计；第四步，进行详细的系统设计与功能实现；第五步，对系统进行功能测试；最后配置 IIS 站点，测试整个系统并直至实现全部预定功能。
经过对系统的各个功能模块和集成后的系统进行测试表明，本房地产销售系统的主要功能都可以实现，同时系统设计比较合理，操作简便，可以为住房销售和购房者提供一定的帮助，且对今后研究房地产销售行业的信息化管理的发展有着重要的借鉴作用。但是该领域的客户需求的多样性及系统定制的要求决定了房产销售管理系统需要研究和解决的问题比较复杂，下面列举二点本系统存在的问题和改进设想，以便于在今后的工作中进一步完善和改进：
（1）目前的房地产销售管理工作中，对于数据分析与统计功能有着旺盛的需求，而实现这一功能难度较大，为完善系统性能，需要做进一步的考虑，通过调用相应的数据挖掘工具，设计并开发系统的数据分析与统计功能模块。
参考文献：
- [1] 张端驰. 基于数据挖掘技术的房地产企业销售管理系统的设计与实现[D]. 电子科技大学 2013
- [2] 贺雪峰. 青岛城投集团房地产销售管理系统设计与实现[D]. 大连理工大学 2013
- [3] 邱迪. 房地产销售管理系统的设计与实现[D]. 北京工业大学 2012
- [4] 彭勇. 基于WEB房地产销售系统的设计与实现[D]. 电子科技大学 2012
- [5] 谢君萍. 基于Web技术的房地产销售管理系统的设计与实现[D]. 电子科技大学 2012
- [6] 徐逸洋. 房地产管理系统的设计与实现[D]. 电子科技大学 2012
- [7] 阮刚锋. 基于Web服务的房地产销售管理系统的设计与实现[D]. 电子科技大学 2010
- [8] 许向东. 房地产销售管理系统的设计与实现[D]. 电子科技大学 2011
- [9] 黄文兵. 房地产销售管理信息系统的研究与开发[D]. 电子科技大学 2008
本文编号：9366
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