地方财政收入受中央调控房价政策的影响研究

【摘要】 相关研究表明从1994年分税制改革以来,财力逐渐向中央政府集中,而地方财政的压力加重,地方政府相对比中央政府来说财力在逐渐下降,然而其支出责任却有所上升,并且中央对地方的财政转移支付无法满足地方财政的收支缺口,出现了地方政府财权和事权的不对称,从而地方政府将不得不想方设法利用自有资源来扩大财政收入。近几年,我国房地产业发展迅速,其在我国地方经济中的地位日趋显著,已成为我国的支柱性产业。房地产业相关的税收和土地出让金占地方财政中的比例越来越高。此时房地产业也出现了很多问题：投机性比例过高、房价上涨的速度过快等。在这样的环境背景下,中央从2003年开始陆续出台相关政策,借此希望能够抑制房价过快增长。但相关数据却显示中央调控房价收效甚微。学术界有很多观点认为,地方政府为了缓解地方债务和在唯“GDP”论的政绩考核的标准下,出于增加地方财政收入的考虑,地方政府介入房地产市场,地方政府的这种行为为房价的上涨提供了可能。但是,中央调控房价对地方财政是否具有明显的影响?地方政府应该如何理性的面对房地产业的发展?为了进一步使地方财政收入的结构更加合理化和加强规范房地产市场,对这些问题进一步的研究是有必要的。本文的主要研究内容是：首先,本文在提出问题、研究意义的基础上,回顾并梳理国内外学者在房地产、地方财政相关方面的研究,在此基础上提出本文的研究思路、方法、内容、结论及技术路线、创新点与不足之处。其次,对房价、房地产和地方财政收入等概念进行界定；房地产业和地方财政收入之间关联性分析；同时回顾梳理中央出台调控房价的相关政策。再次,分析中央调控房价对地方财政收入影响。首先研究分析中央调控房价对房地产业的影响,然后研究分析房地产业对地方财政收入的影响,从而递推出中央调控房价对地方财政收入的影响。从而从理论上理清中央调控房价是如何影响到地方财政收入。同时提出研究假设。然后,选取了全国30个省、市、自治区作为本文的参考研究对象。在较为详细的分析全国的地方财政收入特点和房地产市场现状之后,运用Stata12.0软件分别从整体性和区域性两个角度进行应用研究。验证研究假设在整体性和区域性两个方面是否都成立。最后,结论及建议。本文在相关的文献以及影响分析的基础上,通过实证分析,得出以下结论：一、房价对房地产及其关联产业税收是正向的影响。二、房价对土地出让金是正向的影响。并且同房地产及其关联产业税收相比,房价对土地出让金的影响更高。 

第1章绪论

1.1问题提出和研究意义

1.1.1问题提出

随着我国城市土地使用体制的改革，逐步的加快推进城镇化住房制度改革和城镇化步伐的加快，我国的房地产市场得到了大力的发展，由于房地产业的关联度高，拉动性强，该产业已经成为了我国国民经济的基础性、支柱性的产业。进入21世纪以来，伴随着房地产市场出现了房地产投资过热，房价呈现显著的过快上涨的态势等一系列的问题，也出现了相应的经济和社会问题。为了经济的稳定发展和社会的和谐，中央政府自年以来就从土地政策，金融政策，税收政策等方面对房地产市场釆取了严厉的调控措施打压过快上涨的房价，除了2008在严厉调控措施和全球经济危机的双重的冲击下房价有所下降，别的时间段房价不仅不降反而有连续多年快速上涨的状态。这让房地产市场的运行出现了谜团。

现在我们简要的梳理下从2011年到2013年主要的中央陆续出台的针对房地产的严厉的调控措施。如表1-1所示。

不少学术界的人认为“唯GDP”论的政绩考核标准下，地方政府介入了房地产市场更多的是出于增加地方财政收入的目的，该行为有助于哄抬了房价，致使房价出现了不跌反升的现象。中央调控房价对地方财政是否具有明显的影响？地方政府应当如何客观理性的面对房地产业的发展？对于这方面的研究当前的学术界是有限的。

1.1.2研究意义

1.理论意义

目前，我国大多数的学者都是研究分析房地产与我国宏观经济之间的关系，甚少从微观的角度来进行分析研究。虽然有专门研究房价对地方财政收入的影响文献，但是对这类问题研究的文献也是近几年才开始，而且大多数文献均是将一线城市（例如上海、北京等）或直辖市作为研究对象，仅仅是研究房价和地方财政收入之间的关系，使得研究不仅在深度上而且在层面上略显不足。本文在相关理论的研究基础上，将30个省、市、自治区作为研究样本，加入虚拟变量，研究中央调控房价对地方财政收入的影响，并且具体将房价对地方财政收入的影响分解为研究房价对房地产及其关联产业税收，房价对土地出让金的影响。期望本文的研究将不断的充实和完善大众对于房价的理性的认知以及城市的可持续经济发展的理论。

1.2文献综述

1.2.1国内外研究回顾

在国外，许多国家的房地产业已经是十分成熟的产业，所以对房地产业的地位作用已经有了明确的认知。从国外的相关文献中可以看出，大部分的学者主要从在传统的回归分析模型的基础上，运用数量经济模型等利用有关数据对房价和宏观经济之间、房价和国家的相关调控政策之间等的关系进行了实证研究。与此同时不同于国外的状况，我国的房地产业是从2000年开始处于快速发展的时期，相较于国外的房地产市场，我国的房地产市场其实还是处于市场化程度较低、起步晚的状态，我国的房地产市场不论是在土地使用的制度方面还是在住房商品化时间方面都还是处于较短的阶段。所以，我国相关的研究文献和国外的文献有相比，有相似之处，但同时其研究的侧重点仍然是有差异的，以下本章从个方面对国内外的文献进行总结回顾。

1.房地产和宏观经济的关联研究

从供求平衡的角度分析美国在年期间内的个城市，研究结果表明美国的经济基本面可以解释美国房价的变化。通过分析得出日本各地区的住宅价格和日本的经济的基本面有着较强的关联性。和对个发达国家进行研究，在采用模型的基础上研究发现房屋相比较于股票对于消费，产出等经济有更显著的作用。和选取全球房地产市场11年数据，实证表明经济增长和房地产生产要素对房地产价格有重要的稚动作屈。通过分析1980-2005年期间对5个发达国家（美、英、日、荷兰和瑞士）进行从宏观的角度研究房地产价格和经济之间的关系，研究结果表明：房地产价格会在很长的时间内偏离其支撑价格，在此之后，房价又会回归到基本经济面水平的状态。采用检验方法，对美国年住宅投资、非住宅投资与的季度数据进行了分析，得出住宅投资是的成因，但反之不成立住宅投资拉动的增长。采用模型，对香港年住宅市场的角度交易数据进行了分析研究，研究结果表明相关城市内部不同地区房地产价格存在差异，并且地区间房价的差异程度与不同地区的宏观经济状况存在密切联系。

第2章相关概念界定

2.1房价的基本概念

2.1.1房价的定义

依据经济学理论，价格是商品价值的货币表现，是供求双方相互作用的结果。同理，房价的基础也是其价值，房价是房地产价值的货币表现。房价的产生同样也是房地产市场上的供给与有效需求双方之间相互作用的结果。

根据不同的分类标准，房价可以划分为不同的类型。其中按照房价形成的方式的不同，可以将房价划分为：理论价格、实际价格和评估价格。为了进行区别研究，本文所指的房价是指商品房的平均价格。

2.1.2房价的影响因素

商品房是特殊的消费品所以其价格具有特殊性，其价格与其他不同的商品价格明显的区另开来，虽然价格的影响因素有很多方面，但主要的还是体现在以下4个方面：1.供需因素：商品房房价是受供给和需求的影响，供需因素是最基本的影响因素；2.行政因素：所谓的行政因素主要是通过利用与商品房价格相关的制度、政策、法律法规等方面进行影响从而来影响商品房的房价。主要采用的政策体现在土地政策、税收政策、信贷政策、利率政策等；3.社会因素：社会因素中包含了，例如政治安定的状况、社会治安以及整个社会大的经济环境等；4.心理因素：心理因素中包含了例如个人对商品房价格的预期、个人偏好等。

2.2地方财政收入的基本概念

2.2.1地方财政收入的定义及其构成

地方财政收入是与中央财政收入相对称的，包括省（自治区、直辖区）、县或市（自治州、自治县）的财政收入组成。地方财政收入是指在一个预算年度内，为了满足地方政府履行其职能，保障地方财政支出各方面的需要，通过多种途径依法取得的各种收入。虽然不同层次的地方政府会有不同的地方财政收入的具体构成体系，但是地方财政收入的规模和结构直接影响到了该地方政府的地方财政支出，从而会进一步影响到该地方的经济发展状况。

由于中央政府和地方政府在整个体系中所发挥的只能各有侧重点，所以中央政府和地方政府的财政收入不论是在结构上还是规模上是有所差别的，根据地方财政收入的经济性质来划分地方财政收入的构成，在一般情况下包括税收收入和非税收入两个部分。如表2-1可以看出2012年全国31个省、市、自治区地方财政收入中税收收入占的比重平均值为75.2%，而非税收收入所占的比重平均值为24.8%。

本文中的地方财政收入的构成来自于：税收收入和非税收入。

1.税收收入税收收入是国家凭借其政治权利，按照国家预定的法定标准，向经济组织和居民无偿取得的带有强制性的一种财政收入。税收收入有三种特征：强制性、无偿性和固定性。在我国的税收收入结构中，其中流转税和所得税是占主导地位的。财政收入的主要来源于税收收入。

2.非税收入非税收入是指除了税收以外，各级政府、国家机关、事业单位、代行政府职能的社会团体及其他组织依法利用政府的相关权利、政府信誉、国家资源、国有资产或提供特定公共服务、准公共服务取得的财政性资金。非税收收入具有价格补偿性、征收灵活性、征收界限性、征收主体多头性和支出指向性的特点。非税收入是地方财政收入的重要组成部分。

第3章全国地方财政收入的特点与房地产市场现状分析...........19

3.1全国地方财政收入的特点分析.......19

3.2全国房地产市场的特点分析.........19

3.2.1土地成交面积和成交价款的特点分析.........19

3.2.2全国商品房市场的现状分析.......20

第4章中央调控房价对地方财政收入的影响分析及研究假设........23

4.1中央调控房价对房地产业的影响分析........23

4.1.1土地政策对房地产业的影响........23

4.1.2金融政策对房地产业的影响........24

4.1.3税收政策对房地产业的影响........25

第5章中央调控房价对地方财政收入影响的实证研究...........33

5.1样本选取与数据来源...........33

5.2房价对房地产及其关联产业税收影响的实证分析.........33

5.2.1整体性实证研究...........33

5.2.2区域性实证分析.......38

第5章中央调控房价对地方财政收入影响的实证研究

在第3章笔者详细分析中央调控房价是如何对地方财政收入产生影响的。首先，中央调控房价政策对房地产业产生影响。具体为，相关政策会改变房地产市场上的供求关系，最终影响房价。其次，房地产业会对地方财政收入产生影响。具体为，房价会对地方财政收入中最主要的来源房地产及其关联产业税收和土地出让金产生影响。最后，通过以上分析可以看出，中央调控房价对地方财政收入的影响最终都是要归结于房价，房价在其中充当了及其重要的角色。故本文的实证研究部分分别从整体上（全国30个省、市、自治区）和区域性（东、中、西部）建立面板数据模型，研究分析在2004年至2012年期间房价对房地产及其关联产业税收的影响，房价对土地出让金的影响。

5.1样本选取与数据来源

本文选取全国30个省、市、自治区年年省际面板数据作为研究样本，在样板筛选过程中，考虑到研究样本的实效性和数据的可获得性，副除西藏省。区域性（东、中、西部）的划分标准参照梁云芳、高铁梅将各省市按人均GDP最大值进行排序，大于2万的省市划为东部（其中海南省的人均虽未大于2万，但是由于房价较高，划入东部），在1.2万至2万之间划入中部，小于万划入西部。

通过筛选，获取2004年至2012年270个面板数据。以上数据来源于《中国统计年鉴》以及全球统计数据分析平台数据库经过蹄选整理得到，所有数据均采用Stata2.0计算分析，本文采用面板数据进行实证分析。

结论及建议

本文在相关的文献研究基础上，归纳并总结中央调控房价通过对房价产生影响进而影响地方财政收入。同时由于房地产及其关联产业税收和土地出让金是地方财政的主要来源。故本文分别具体分析房价对房地产及其关联产业税收和对土地出让金的影响。本文选择30个省、市、自治区作为研究样本，分别从整体性和区域性的角度研究2004-2012年房价对房地产及其关联产业的影响以及房价对土地出让金的影响。得出以下结论：房价对房地产及关联产业税收是正向的影响；房价对土地出让金是正向的影响，并且相较于房地产及其关联产业税收，房价对土地出让金的影响更高。针对以上结论，笔者提出以下建议：

1.改革并建立新型的财税体制

1994年分税制改革后，地方政府财权和事权的不对等，导致地方政府不得不想法设法增加财政来源来支撑应有的事权。地方政府不得不通过买卖土地获取高额的利润。长此以往将不利于经济的健康发展。在此背景下，要改革并建立新型的财税体制，统一财权与事权，进一步明确政府的职责。

2.合理调整产业结构

实证结果表明房价对地方财政收入的影响是显著的并且是较大的，但是地方政府对不能为了增加地方财政收入而一味的依赖房地产业。若长此以往将不利于经济的发展，会使得产业结构发展失衡。因此，地方政府应该兼顾平衡发展三大产业，合理调整产业结构，而并非一味依赖房地产业。

3.进一步强化完善调控房价政策

实证研究得出，实证结果表明房价同房地产及其关联产业的税收和土地出让金的影响虽均呈正向关系，并且房价对土地出让金的影响更高。因此，要建立科学的考核机制，制定严格的惩奖机制对于保障调控房价政策的有效实施。并且在制定政策时要注意房价和土地出让金的影响机理，既要利用房价的主导地位，也同时不能忽视土地出让金的作用。

4.地方政府要更加客观理性的对待房地产业的发展。

虽然房价对同房地产及其关联产业税收和土地出让金是正向关系，但是地方政府却不能只是依赖通过期盼高房价从而带来高地价和相关税收的增加来增加地方财政收入的方式，这样将会形成恶性循环。地方政府一味的依赖房地产业会使产业结构的失衡，致使经济的基本面和房价脱轨，以致可能会对地方经济产生巨大的冲击。
 

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