银行金融信贷与房地产价格的相关性研究-以郑州市为例

【摘要】 1998年我国实行房地产市场改革以来，房地产业得到了长足的发展，并且对国民经济的提升起到了重要的推动作用。在全国各地房价增长猛进的同时，郑州市作为中部地区的一个重要省会城市，房地产市场也得到了迅速发展，此外也带动了众多相关产业的快速发展，为社会经济的发展做出了突出贡献。作为资金密集型的行业，房地产的资金来源很大程度上得益于银行信贷的大力支持；然而，当金融过度支持时就可能导致房价的持续上涨，超过居民的购房能力，并最终将可能导致房地产泡沫的产生。众多研究表明，房地产市场发展与银行信贷的金融支持有着密切的关系。基于此，本文利用郑州市2003-2012年的季度数据对银行信贷和房地产价格波动之间的关系进行了实证分析。实证分析结果表明，银行信贷和房地产价格存在协整关系，两者之间存在长期均衡，并且银行信贷是房地产价格波动的格兰杰原因。由此可以得出以下结论：银行信贷规模的扩大会助推房地产价格的上涨，反之，不然。因此为了将房价控制在合理的范围内，维护郑州市房地产市场的健康发展，本文提出了几点建议：强化银行房地产信贷监管；严密监控房地产市场发展动向；合理调整房地产信贷结构；完善融资方式，增加融资渠道等来引导房地产行业的健康发展。

1 导  论 

1.1 选题背景 

中国房地产在经历 20 年的改革开放后如今得到了蓬勃的发展，成为推动国家经济发展的中坚力量，房地产投资贡献率不断上升，2001 年后房地产开发投资对GDP的贡献率一直保持在10%以上，2013年房地产业对GDP的贡献率在10%，拉动GDP 增长1.5-2个百分点。虽然房地产业成为促进国内经济持续增长的重要源泉，但在发展过程中也出现了房地产价格涨幅过大、投资增速过快等问题。商品房销售平均价格已由 2004 年的 2778 元/平方米，上涨到 2012 年的 5791 元/平方米，八年间上涨了 2.08 倍。与此同时，房地产投资总额也在持续上升，由2004 年的 13158.3 亿元增加到 2012 年 71803.79 亿元，比上年名义增长 19.8%，约占全国固定资产投资额的 20%。目前国内多数学者和研究机构认为我国房地产市场已经存在价格泡沫。 

容易发现，银行信贷在房地产市场的快速发展的过程中起着重要的推动作用。由于房地产行业是一个典型的资金密集型行业，这和房地产项目资金消耗量大是有直接关系的，而且国内还没有开始房地产行业的证券化改造，相关的金融市场还没有成型，导致房地产行业融资途径少，只能向银行进行借贷。就目前来说，房地产行业的资金来源有五个方面：银行的信贷资金、自筹资金、企事业单位的自有资金、项目定金、项目预付款和其它渠道的资金来源。在这些资金来源中，银行信贷资金占到了最大的比例，总体上来讲，银行提供的资金量大约占到了房地产项目总资金来源的 80%左右。这其中既包括银行的直接贷款，还包括一部分同样来源于银行的定金及预付款。 

自 1999 年实行住房贷款改革开始，房地产贷款在房地产市场化进程中发挥着越来越重要的作用，房地产贷款额度逐年提高。根据央行统计，2009 年房地产开发贷款累计新增 5764亿元，个人住房贷款累计新增 1.43万亿元，房地产贷款占总贷款比例为 21.1%，2010年全年房地产开发贷款新增 0.6万亿元，个人购房贷款新增1.42万亿元。 

央行 2012年的调查报告显示，截止 2012 年年底，全国各金融机构总共放出贷款近63万亿元，其中，各金融机构定向投放在房地产领域的贷款达到了 12.1万亿元人民币，同比增长了 13%，2012 年全年的增长额为 1.35 万亿元，相比前年增长了近900亿元，增长量占所有贷款种类增长量的 17%，房地产行业的总贷款中，用于地产开发的有 0.86 万亿元，同比增长 12%。用于房产开发的有 3 万亿，同比增速为 10.7%；用于个人住房贷款的有 8.1 万亿元，同比增长 13.5%，全年共增加了0.96 万亿元，用于保障性住房的有 0.57亿元，增长率 46.6%。2012年全年的贷款余额中房地产领域的贷款余额占到了总额的 19.2%。 

1.2 研究目的和研究意义 

房地产行业是一个国家的支柱产业，对于经济的发展有重要影响，同时也是一个国家经济发展的重要组成部分。房地产市场的最初成型到后来稳定发展，再到近几年高速发展都与银行信贷有直接的关联，但银行的信贷也给房地产行业的发展带来一些问题。由于房地产行业发展之初，行业的高风险伴随的是高回报，银行盯着行业的高回报开始把大量的信贷资金注入房地产行业，导致房地产行业资金流入过多，出现发展过热的情况，同时市场上的闲置资金也加入到房地产的投资和投机中来，使房地产行业偏离其实际需求，已经脱离了健康发展的轨道。因此，本文从银行信贷的视角，研究其对郑州市房地产市场的影响，分析两者之间的关系，为引导房地产行业健康发展提供一定的参考和思路。 

对于郑州市的房地产发展来说，最近 12 年房地产的资金来源中有超过 15%都是银行信贷资金，且贷款规模还在不断增长。由于在房地产行业的收益巨大，也增加了银行继续投资房地产行业的信心，商业银行加大了对房地产业的信贷规模，房地产也成为银行的主要业绩增长点，但盲目的把资金投入房地产市场，必然会导致银行风险的提升。 

郑州市的房价从 2003 年到 2013 年已经实现了连续 10 年的增长，商品房的住宅均价从最初的 2381 元/㎡，一路发展到今天的 7228 元/㎡，增长了 304%，平均每年增长 15%。在房价持续增长的同时，房地产市场的空置率却越来越高，在成交量不断推高房价的同时，空置率也在增加，说明这些出售的房屋中有很大部分都是投资性，而非完全的刚性购房需求。美国商业内幕网曾发布了一份分析中国房地产行业畸形发展的报告，报告中利用卫星图片向人们展示了多个空城，即我们媒体上常说的“鬼城”，其中郑州新区被分析者称作是国内最大的空城，从图片上看房屋的空置率相当高。可以说房价已经逐步脱离了其商品特性的价格，偏离了人们的购房能力，成为一种投资行为，房地产市场的健康状况得到了更多人的关注。 

国内诸多研究者通过对国内房地产行业的研究指出，房价的上涨和银行过度放贷有很大的关系。本文总结了前人的研究结果，以郑州房地产行业的发展和银行同期的信贷情况为研究对象，分析出两者之间的关系，对银行信贷规模对房价的影响进行了研究，从而更加理性的认识房地产行业的发展，对于提高对房地产行业的控制能力，推动其健康发展有重要意义。 

2 银行房地产信贷与房地产价格互动关系理论分析 

2.1 房地产价格及银行房地产信贷相关理论 

房地产顾名思义，包括了房产和地产两个部分，房地产是两个部分的结合体。房产就是在土地上建设起来的各种房屋，像其上的厂房、住宅、进行商业、文化、卫生、教育、体育等用途的用房；地产则主要是指建筑本身所在的土地，包括了地上和地下的立体空间，也包括了这些空间里存在的其它设施。土地本身的概念是一直存在的，只有上面建设了房屋，或者添加了相关设施，地产才会衍生出房产的概念，二者才会组成房地产；由于房屋必须以土地为基础，因而房产是依赖于地产产生的。因而通常意义上我们讨论的房地产，包括房屋建设的土地，以及土地上的建筑物，是地产和房产的综合。 

2.1.1 房地产的基本属性 

在当代的经济社会条件下，房地产已经不只是居住的必需品，还可以作为生产要素参与生产，同时还可能因其高价值成为奢侈品；房地产既可以是长期使用的消费品，也可以是投资市场上的重要载体。因而，房地产不仅有实物资产性，也有虚拟资产性。

1.房地产的实物资产性

从商品在经济学上的定义可以知道，房地产本身也是商品的一种，存在交换价值和使用价值，其使用价值是指房地产提供的房屋可以提供居住、商业使用等来满足人的需求，其商品价值是来源于人付出劳动时间和成本才能完成房地产的开发和生产。 

首先，房地产能够满足人们的居住需求，这和其它商品分别满足了人们某一方面需求的属性是相同的，像衣服、食品都是人们生活和生存的必需品，这种需求是刚性的，人也有居住的基本需求，因而对于房地产的需求也是刚性的。通常刚性需求的商品其价格的弹性比较小，即不会出现大幅波动，国内当前的房地产市场显然不是这样的。因为房地产本身的成本投入很高，而且房屋的面积、位置、品质有很大的区别，通常能够给人更好生活品质的房屋，像那些位置好、装修精致、结构合理、周边配套好的房地产项目价格会比各方面差的更高，而像一些高档的住宅、商业性质的房地产项目由于其成本更高，有一定的商业价值，因而其价格也会更高。经济的发展使得人们对于生活品质的要求越来越高，对于房地产的需求量在增加，但由于土地供应等问题的限制，房地产资源的供给没有相应的提高，供求的不平衡也导致了房地产价格的上升，房地产越来越脱离生活必需品角色，成为奢侈品或者投资渠道。 

2.2 房地产价格与银行房地产信贷相互作用机制 

2.2.1 银行信贷对房地产价格的影响 

房地产项目从项目的立项、开发到建设都需要大量的资金投入，因而是一个高度的资金密集型行业，由于融资渠道较少，在各个环节上都需要银行的信贷支持，银行资金的保障是一个房地产项目能否顺利进行的重要条件。 

银行对于房地产贷款利率及提供的资金规模都会直接影响房地产行业，以利率来说，利率的不同决定了开发商和买房者所需要承担的利息负担，利息越高，则还贷的压力越大，进行房地产项目开发的成本就越高，进而双向影响了房地产的需求和供给。利率越高，则房地产行业的投资回报率就相应越低，影响闲置资金投入房地产行业的规模，开始更多的流向其它投资渠道。 

从各国房地产行业的发展历史可以看到，银行的资金支持对房地产行业的发展有直接的影响，比较明显的就是当房价出现短期内大幅上涨时，都伴随着银行金融的大力支持。如果房地产行业发展的未来预期比较好，投资回报率高时，银行也会纷纷加大对房地产行业信贷规模，从而挤占市场，这样一来流入房地产行业的资金增多，又促进了房地产的发展，两者相互促进，使得房价保持了一个上涨的趋势。 

2.2.2 房地产价格对银行信贷的影响 

前面提到，房地产同时具有实物资产性和虚拟资产性，因而是一种重要的资产和投资品，如果房地产的价格发生变动，不仅会影响居民和企业的贷款需求，也会直接影响银行的信贷供应，具体来说其影响表现在： 

1.房地产价格会直接影响开发企业及购房者对银行贷款的需求 

对于开发商来说，房地产价格直接影响房地产项目的开发成本和收益，因而会影响开发商的投资和决策。由托宾理论可知，如果进行房地产项目的开发和建设，其建设成本的上涨幅度低于房价的上涨幅度，则开发商的盈利是增加的，开发商必然会增加对房地产项目的投入。如果开发商本身的资本不足以进行更多房地产项目的开发和建设，就需要在项目获得后向银行贷款补足资金。而看到了房地产行业的高额回报以后，更多的资金和开发商会涌入房地产行业，对于银行信贷的需求规模也会同步增加。 

3 郑州市房地产市场发展与银行信贷之间关系 ............... 18 

3.1 郑州市房地产市场发展的基本状况 ................ 18 

3.1.1 郑州市房地产区域发展情况 ............. 18 

3.1.2 郑州市房地产市场整体状况研究 ............... 23 

4  郑州市银行房地产信贷与房地产价格关系的实证研究 ........ 31 

4.1 实证研究方法 ................... 31 

4.1.1 单位根检验 ........................ 31

4.1.2 协整检验 ............ 31 

4.1.3 误差修正模型 ............ 32 

4.1.4 格兰杰因果关系检验 ......... 32 

4.1.5 脉冲响应函数 ................. 33 

5 结论与建议 ............ 45 

5.1 结论 ............ 45 

5.2 建议 ............ 46 

5.2.1 强化银行房地产信贷的监管 ................... 46 

5.2.2 严密监控房地产市场发展动向 ........ 46 

5.2.3 合理调整房地产信贷结构 ................ 47 

5.2.4 完善融资方式，增加融资渠道 ............ 47 

4 郑州市银行房地产信贷与房地产价格关系的实证研究 

4.1 实证研究方法 

4.1.1 单位根检验 

随机过程的一些特定方程的根直接影响到过程的平稳特性。这些值在单位元外围，这个过程就是平稳的；若这些根全部或者是单个位于单位元内部，那么这个过程就是不平稳地。处在单位元上的那个根就是单位根。下面的模型会进一步解释这个过程：         

 yt= αyt1-1+ ε，t=1，2，…T  （1）   

该随机过程是一个 AR(1)过程，其中y0=0,α为有理数,{εt}~IID 0，δ2  若 α< 1，yt是平稳的，若 α  = 1，则yt是非平稳的。yt的单整阶数为 1时，即yt有一个单位根，当它经过一次差分后会转变为平稳序列。由此可知， α  > 1，那么yt就是一个很强的非平稳过程。 

可以使用单位根来判断房地产价格时间序列是不是平稳过程。因此可以成立下面的两个模型：  

 yt= ε + αyt-1+ εt   t=1，2，…T  （2） 

 yt= ε + αt + βyt-1+ εt  t=1，2，…T  （3）其中 y 为房地产价格。 

4.1.2 协整检验 

Engle-Granger 在上个世纪 80 年代提出，如果两个或多个非平稳变量间存在长期均衡关系，那么，长期均衡关系中得到的非均衡误差序列就是平稳的。协整概念如下：由xt代表N× 1阶时间序列向量 x1t，x2t…xnt ,如果xt所包含的全部变量都是I d 阶，并且如果存在一个N× 1阶向量α α ≠ 0 ，使得αxt~I d - b ,就称xt的各分量存在 d,b阶协整关系。 

下面用具体模型作进一步说明，假设随机变量xt, yt~I 1 ，且具有如下关系  yt= αxt+ εt，εε~I 0 ，那么 yt= αxt表示的是一种长期均衡关系，εε= yt+αxt表示非均衡误差，该误差序列以 0 为中心上下波动。因为εε~I 0 是一个平稳的时间序列，所以xt和yt之间存在协整关系。 

5 结论与建议 

5.1 结论 

从理论上分析，银行信贷与房价波动存在密切关系。银行信贷可以通过多种流动性效应来影响房地产价格。银行对房地产的金融支持不仅体现在对房地产开发企业的提供资金来源，同时更大程度上是对居民的住房消费上提供住房贷款。由于房地产业的高回报的行业性质，使得不管是企业还是个人，都有房地产投资的倾向，而银行信贷规模的扩大，宽松的信贷环境更加助推了房地产市场中的投机行为的增加，不少缺乏资金的投资者能够容易从银行获得贷款，对于房地产开发企业来说它的资金来源主要是银行贷款，因为其自筹资金很大部分是来自银行的个人住房贷款。企业利用获得的资金，炒地囤地，待价而沽，使得土地价格快速上涨，地价的上涨又会带动房价的上涨，另外投机者大量的囤积新建商品房，低买高卖，使得原本就缺乏供给弹性的房地产市场供求更加紧张，房价也就随之进一步上涨。 

此外，银行信贷释放了居民的住房需求，个人住房贷款使得那些之前无力购房的家庭成了房地产消费市场的主力军，在旺盛的需求下，房价势必会大幅上涨，也正是由于房价的持续上涨，消费者形成了一致的心理预期，认为房价会只涨不跌，从而会进一步引发购房热潮，推高房价。 

从实证结果可以看出，郑州市房屋销售价格与银行信贷、GDP、土地交易价格、居民消费价格指数等存在长期协整关系，即从长期来看郑州市房价与银行信贷和土地交易价格等存在均衡关系，银行个人住房贷款余额每增加 1 亿元，则房屋销售价格会增加 19.38928元/㎡，即银行扩大信贷规模，会导致房屋价格上涨；土地价格指数每增加 1，则房屋销售价格会增加 155.1404元，即土地价格越高，则房屋销售价格也越高，并且土地价格对房屋销售价格的影响是各影响因素中最大的。另外银行信贷、土地交易价格、社会消费品零售总额都与房价存在单向格兰杰因果关系，但前两者是正相关，后者是负相关。也就是说银行信贷和土地交易价格是推动房价上涨的有效因素，证实了银行信贷是房价的助推器。 

5.2 建议 

本文的研究指出，由于融资渠道的限制，银行信贷资金是房地产行业所需资金的主要来源，房地产价格会在银行信贷规模扩大的作用下上升，且房价的上涨会提升银行在房地产行业继续投入信贷资金的风险。为了规范房地产行业的发展，降低金融风险，政府应该从银行和房地产行业两方面进行政策调控。
 

参考文献:

• [1] 陈国贵,李延喜,郑欢,王延章.  基于主成分分析的房地产泡沫程度评价体系研究[J]. 大连理工大学学报(社会科学版). 2010(02)
• [2] 刘毅杰.  试论我国房地产金融市场的发展[J]. 企业技术开发. 2009(06)
• [3] 成晖.  当前房地产金融的主要风险与政策建议[J]. 银行家. 2009(02)
• [4] 符敏.  试论房地产发展与金融支持[J]. 现代经济信息. 2009(02)
• [5] 童薇.  从虚拟经济角度谈房地产价格泡沫——房地产价格波动与银行信贷支持的关系研究[J]. 中国房地产金融. 2008(07)
• [6] 肖本华.  偏低定价、贷款放宽与房地产价格——基于PW模型的中美比较及启示[J]. 国际金融研究. 2008(05)
• [7] 廖湘岳,戴红菊.  商业银行贷款与房地产价格的关系研究[J]. 上海经济研究. 2007(11)
• [8] 江彤.  我国银行信贷与房地产价格关系实证分析[J]. 中国房地产金融. 2007(04)
• [9] 段忠东,曾令华,黄泽先.  房地产价格波动与银行信贷增长的实证研究[J]. 金融论坛. 2007(02)
• [10] 王明国.  我国房地产业融资渠道的现状及发展趋势浅析[J]. 经济前沿. 2006(09)