万达地产企业外部风险研究

第1章绪论

1.1研究背景

国内房地产市场随着经济建设的发展而快速发展,逐渐变为国民经济的重要支撑。依照国家统计局披露的信息,2015年第一季度我国GDP总额达到140667亿元,其中房地产行业占比6.9%达道9703亿元,比上年增长2个百分点。这些数据在一定程度上说明了房地产与我国GDP的关系,它的发展可能直接或间接的拉动了我国GDP的增长。此外,房地产行业具有较强的关联效应,它的正常发展直接关系到多个行业乃至整个国民经济的良好、健康、有序运行。

我国房地产行业己从快速增长期逐步进入到成熟期,房地产行业稳赚不赔的时代已经不复存在。究其原因,政府对房地产企业宏观调控的加强,乃至于对整个房地产行业宏观调控的加强,及房地产市场内部竞争的激烈化,这些因素都对促成这样的变化起到了积极的作用。而民用住宅领域历经了一段时间的成长壮大,国民的盲目买房,耗尽了房地产行业未来潜在的价值,住宅地产不再如之前那样大热。民用房地产中依然还具备着一些实力的开发商,也已经开始陆续转战商业地产领域,并期待在商业地产领域中获得成功。

商业地产是指通过把建筑实体和城市空间有机结合起来的一种城市实体,一种多功能、全方位、高效率的经济职能聚集体"。提及商业地产,大家首先想到的,应该就是大连万达商业地产股份有限公司下简称"万达地产开创的。城市综合体"开发模式,它打造了商业开发模式的先河,其万达模式更是受到了众多房地产企业的争相效仿。

然而,目前的商业地产仍处于一种海乱复杂的竞争环境,商业地产开发总量持续上升,一些房地产企业不懂商业地产开发模式、忽视潜在风险、未能有效风险防控,仅仅看重短时间内的收益,只是单纯追逐短期利益及完全仿照成功公司的经营方式,最终会导致公司的核心利益受损,还有可能压培公司。

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1.2研究意义

1.2.1理论意义

本文从房地产企业风险入手,系统的论述了万达地产的外部风险及内部风险,着重论述了外部风险的主要表现形式、风险成因,然后运用SWOT模型、边际效应等定性及定量分析进行识别及评估,最后提出外部风险解决方案,并得出了一些有价值的结论。本文的结论对于研究其他房地产企业面临的内外部风险提供了参考,有一定的理论价值。

1.2.2现实意义

当前我国房地产企业当前面临着日益加剧的各项风险,比如近期国内经济下行压力逐渐增大,房地产相关政策频繁调整,房地产行业増势愈发疲软,行业内部竞争趋势激烈化程度加剧等等。万达地产开创了先进的商业开发模式,拥有较为成熟完善的商业地产开发运作模式,其市场占有率稳居全国房地产企业前列。在这些前提下,万达地产的外部风险识别及管理就显得尤为重要。如何识别、评估、预测及管理房地产企业面临的各项外部风险,不管是在理论层面还是实践层面,都具有较高的意义和价值。提高房地产企业应对、处理外部风险的能力,并使得房地产企业能够在激烈的市场竞争中存活下来并保持一定的生存能力、竞争能力和盈利能力。

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第2章房地产企业风险概述

2.1房地产企业风险

2.1.1风险及企业风险的涵义

风险实质上指的是一种可能性,即事件发生的我们通常所不希望看到或难以预测的后果的可能性,是某些或一系列特定情况发生的可能性(即发生频率)及其后果(即发生强度)的组合。

在某种程度上,我们也可以这样理解风险。它实除上可以看作是企业所拥有的一种特殊资源。风险突出了以下几个方面:

风险是关于"未来的不确定性"。未来因为还未发生它是不可预知、不明确的,每个人都不能预测出未来会出现什么样的情况,所以未来会一直有风险的伴随。我们想要及时识别、评估及掌控风险,通常情况下先要将其限制在l以后的规定时期以内。

风险是与公司期望密切联系的。通常情况下,企业经营指标、利润指标等期望值是和公司的经营风险成正比的。例如,定位于成为世界前一百名的企业所需承担的风险,远远要高于仅以维持正常运营、盈亏平衡为目标的企业所面临的风险。

风险受多方面因素的作用,这些因素千变万化,没有任何的规律可寻。这些因素即是风险因素。举个简单的例子,餐厅里食品的价钱有时是根据农业生产的粮食蔬菜的价格变动的,农产品的收益则会受到天气因素的影响等。这些不同风险因素在未来发生的时点、可能性及影响程度都是不确定的。风险本身就是一个分布。

风险通常以预定目标和实际结果可能存在差距的形式来表现其对实现目标的影响。一方面表现在最终结果上的差距,另一方面可能表现为实现路径上的差距,如实现最终结果的方法、手段或者经过,当然也受到不确定性的影响。由于不确定性的大小与,其带来的控制、管理风险的成本大小有正向的关系,而人们又不喜欢支出多余成本,所风险的存在及后果使得人们更倾向于已知的、稳定的、明确的、可预期的情况。

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2.2房地产企业风险的分类

在对于房地产企业风险的分类事项上,有几点需要提前予以明确。首先,房地产企业风险的分类标准有很多种,并不存在唯一的、绝对的风险分类标准。通常来说有以下几种分类依据:风险来源、是否具有盈利的可能性、评估风险的有效性角度及国际通用的标准。

根据风险缘由可相应划为两类风险因素,即外源风险和内源风险,也称为外部风险和内部风险。房地产公司的外源风险与公司运行的政治及经济环境密切相关,房地产企业的内源风险即来源于企业的内部决策以及企业日常实际经营管理活动。

在房地产企业风险是否具有盈利的可能性的标准下,可将房地产企业风险分为纯粹风险巧机会风险。其中,纯粹风险是指纯粹属于损失、不具有丝毫盈利可能性的风险。机会风险是既存在盈利又存在损失可能性的风险。

从评价风险管理的有效性角度来看,风险也可分为固有风险和剩余风险。在某种风险管理手段实施之前产生的风险称为固有风险,之后产生的风险称为剩余风险。

此外,还可以将风险区别为策略、资产、经营及灾害类风险。其中,策略风险即是来源于策略方面的无法预测的因素对公司完成既定经营指标及执行成长策略所产生的作用。为应对这一风险,房地产公司的成长应该在顺应企业投资者建议下,联系行业的实际发展状况,努力提升公司的市场竞争力,同时,选取有利于本企业成长壮大的产品,抓住市场发展机会,对市场变化尽快做出反应,严格规避或控制可能导致损失的风险因素。财务风险是指房地产企业财务上的不确定因素导致的。运营风险是指企业运营方面的不确定因素对企业运营目标实现的影响,不确定因素涉及到企业运营的多种环节和因素。灾害性风险是指可能对安全管理目标产生较严重的、灾害性影响的不确定性因素,这些因素包括地震、水灾、火灾、偷盗、员工伤亡等。

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第3章万达地产发展和风险分析..............13

3.1万达地产简介...............13

3.2万达地产的开发阶段和定位.............13

第4章万达地产消费者风险及其对策分析...............25

4.1房地产企业消费者行为特点................25

4.2万达地产消费者风险分类...................25

第5章万达地产融资风险及其对策分析...............30

5.1万达地产融资的特点.................30

5.2万达地产融资风险产生原因分析................31

第5章万达地产融资风险及其对策分析

5.1万达地产融资的特点

5.1.1开发资金需求量庞大,对外源性融资依赖性强

我们都知道房地产企业建设一个工程的资金少则几千万,多则几亿元,是资金投入巨大的行业,大型的住宅建设或城市综合体的投资离达数十亿乃至数百亿元,房地产公司的资产是无论如何也不可能支撑得起这样的巨额资金。因此,房地产企业就会通过各种多样化的手段进行商业融资,比如向银行商业贷款、发行信托融资、发行债券融资、公司上市融资等手段。原来,房地产企业外部融资几乎全部是银行贷款,近些年来,虽然房地产企业外部融资比例并未显著减少,但企业的银行贷款比例有了显著下降,这也说明企业单纯依赖银行信贷的情况有所缓解。房地产企业利用多种新兴金融工具进行企业融资活动,实现了融资渠道的多元化,也使得融资活动风险得到一定程度的分散。

5.1.2土地及在连工程抵押成为重要条件

为了减少金融机构自身风险,金融机构通常要求房地产企业提供一定的土地、在建工程或者房产作为抵押,抵押率根据各金融机构要求及所属城市略有不同,像北上广这样的一线城市抵押率控制在40%-50%左右,而二、三线城市大多在35%以内。

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第6章结论

房地产企业具有其独特的特点:它受市场及政策影响较大,房地产市场供需系数敏感,且所需投资规模大,资金回收期长。因此,在经济下行压力较大、房地产市场持续调整时期,如何应对外部风险,已成为万达地产亟待解决的首要问题。本文以已有的房地产企业风险管控的理论为基础,综合运用图表、定量、定性、分析、归纳及案例等方法,从不同层面、不同角度对万达地产的外部风险进行了分析、研究和总结,本文的研究结论和创新点主要有下几个方面:

(1)目前对于房地产风险研究的相关文献、资料已有很多,但己有文献大多是从房地产开发管理的某个具体阶段或角度作为突破口进行研究。而本文是从房地产市场参与主体角度着手,对房地产企业所面临的外部风险进行综合、全面、系统的评估,并且本文有针对性的采用不同的分析方法来分析不同性质的风险。

(2)目前已有的大多数关于房地产企业风险的研究仍然以定性研究为主,涉及定量研究的较少。而本文引入了定量方法——股权资本期望报酬率服从正态分布下的融资风险定量分析模型的方法进行评估,并结合万达地产的实际案例进行分析,使得本文的研究更加深入、透彻、贴合实际。

(3)本文主要研究对象为万达地产公司,将股权资本期望报酬率服从正态分布下的融资风险定量分析模型的理论应用于此,并捜集、整理、统计和对比分析相关房地产上市公司的財务指标,建立模型进行分析,最终提出了兼具理论价值、实用价值的结论和建议。

参考文献（略）