广州DY商业地产项目物业经营方案研究

第一章  绪论

1.1  研究的背景及意义

1.1.1  研究的背景

近年来，我国的经济发展势头良好，GNP、GDP持续增长，人民收入逐年提高，促进了商业特别是房地产行业的快速发展。随着人们重视程度的加重，房地产俨然已经成为当下最为热门话题及行业，成为了人们关注的焦点。自2011年，国家房地产政策调整和市场经济调整以来，商业地产行业快速发展，市场供应量和需求量逐年增加，越来越多的传统房地产开发企业开始涉猎商业地产领域，形成百家争鸣、百花齐放的局面。各类商业地产项目快速发展，促使建设总量逐年上涨，为国内许多城市的经济发展做了良好的贡献。同时，商业地产项目通过合理的分布，逐渐形成了以商业地产为核心区的新的规划功能分区，而从土地的保值、增值角度来看，其往往通过类如SHOPPING MALL、购物中心、商场、综合市场等形式体现土地的最优价值。在商业地产促进城市经济发展的同时，由于其对人民的生活品质做出了较大的提升，这也改变了人们对商业地产的认识，其功能不仅仅局限于商业综合性功能，更可以有效的解决居民日常需求。目前，与人们生活密不可分的社区商业开始衍生出新的模式，社区综合商业中心成为了其中的代表作，此类商业项目不等同于之前的零售超市，而是一种综合性的社区配套设施，比如苏州的邻里中心就是其中经典，其功能主要包括便于服务、日用百货、商场超市、社区机构等。

在商业地产快速发展的当下，大型、知名开发商因其雄厚的财力、专业的运营团队快速占领国内主要城市的核心区，并通过优质的项目和良好的服务不断加强品牌影响力，收获良好的效益。而中小型开发公司要发挥其自身灵活、地域性特点，做好项目的开发及后续的经营管理，创造品牌，做大做强。一个成功运营的商业地产项目对企业的形象和品牌的建立是十分重要的，成功的商业地产项目可以推动社会和消费者全面认知房地产品牌价值，建立项目与投资者之间的品牌契约关系，帮助开发商提升消费者的品牌忠诚度。开发团队定期跟踪开发商的企业品牌价值波动，指导开发商及时调整经营模式，确保开发商项目的保值、增值。而想要使得项目成功，在项目具体实施前，就要对项目各方面要素进行科学的测算和分析，选择适合企业自身条件的物业经营模式，以确保项目开发经营成功。

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1.2 论文研究目标

基于本人所从事的工作,结合工程硕士课程所学,首先介绍商业地产的基本概况及国内外的一些研究成果，接着分析项目所在地-萝岗区几个典型商业地产项目的经营发展和销售的情况,找出区域内项目的发展周期，定价策略等要素。结合其他实际情况和影响因素,在DY项目实施前，通过对项目主要成本、售价及各方面数据测算后，比较DY商业项目的全部出售方式及售后返租方式所获得的权益和承担的风险,确定效益最大化的物业经营方案，从而对后续的工作进行指导。

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第二章  DY 项目区域市场分析和项目定位

2.1  商业地产

2.1.1商业地产的物业经营

由于商业地产与住宅地产之间存在着诸多的差别,这就使得住宅地产的物业经营模式在商业地产领域往往并不适用。针对目前的发展情况,国内开发商采用的物业经营模式主要有全部销售、全部出租、售后返租这几种。

（1）物业全部销售模式。在商业地产刚刚兴起的时候,为了快速套现,开发商通常采取类似于住宅的纯销售模式。将商铺分割出售给各个小业主,而这就意味着一个完整的商业设施在所有权和经营权上被彻底分割, 失去了它的整体性。这种方式的优势和劣势都十分明显:优势在于可以使开发商尽快收回投资,减少商业风险;相反,劣势则为难以长期保证及提升商业物业的价值,不利于商业地产项目的持续经营。

（2）物业全部出租模式。这种模式是指开发商在项目建成之后,通过出租经营,以收取租金的方式获取投资回报,通常由开发商自己拥有的项目管理公司或委托其他专业管理公司来对项目实行统一管理。开发商或专业管理公司通过对招商权的控制,来达到控制进场业态种类,形成自己经营特色。但同时,这一模式也将占用开发商大量资金,由此可能导致开发商资金链的紧张和后续项目开展困难,显然不足以保证资金周转。

（3）物业售后返租模式。这种模式主要是指开发商将商场分割成许多面积很小的商铺进行销售,并承诺将售出的商铺从投资者手中租回,整体交给发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营,并给予投资者一定的投资回报。商铺的购买者在一定的期限内只能收益不能经 营,实行所有权和经营权分离的管理模式。由于店铺单元的分割从而降低了投资的门槛,使得开发商在回租时一定程度上保证了投资者的投资回报,容易受到投资者的追捧。另外，开发商也能够在短期内快速回笼资金,缓解资金压力。

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2.2 DY 项目环境及业态分析

2.2.1  行业分析

（1）综述及需求关系

商业地产市场并未受到广州商品住宅市场“限购限贷”政策影响，由于这种政策的支持，使得商业地产的销售情况持续火爆，开发商这是看准这一契机，加大投入，以求占领更大的市场。

2014年，广州市商业地产供求比为1.58，市场供应量对比2013年增长幅度较大，成交量对于2013年也呈现出明显的上涨趋势。但考虑到市场消化量问题，广州商业地产市场整体供求差距仍然较大，供过于求的局面继续存在。其中，供应量较大的月份主要集中在1月、4月、8月、9月和11月，该5个月供需失衡，供大于求的效果明显；成交主要集中在6月和11月，这两个月成交量超出供应量的幅度不大，使供求压力继续上升，减慢去化速度。

（2）供应链分析

广州市2014年商业地产供应区域主要来自于黄埔区、番禺区、花都区以及增城片区，其中番禺区、黄埔区和增城片区主要推出的是大型商业项目，而花都区以住宅项目的商业配套为主。

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第三章  项目成本及售价估测 ............. 23

3.1  项目成本分析 ............ 23

3.1.1  土地成本 ....................... 23

3.1.2 建设费用 ................ 29

第四章  全部销售模式测算与分析 ............. 36

4.1  全部销售模式..................... 36

4.2  销售进度预测 .................. 36

4.3  项目销售现金流量预测 ...................36

第五章  售后返租模式测算与分析 ................ 46

5.1  售后返租模式情况 ............... 46

5.1.1  模式介绍 .............. 46

第五章  售后返租模式测算与分析

5.1  售后返租模式情况

5.1.1  模式介绍

售后返租是指开发商在进行项目销售过程中，为了快速回笼资金，发布返租的利好消息刺激销售，与投资方签订协议，约定在销售出售的若干年限内，由投资方将项目的使用经营权交回开发商，由开发商每年给予相应的收益，来吸引投资。

5.1.2  政策法规

2001 年建设部出台《商品房销售管理办法》，该办法第十一条规定：“房地产开发企业不得采取售后返租或者变相售后返租的方式销售未竣工商品房。” 综合规定可以看出，，《商品房销售管理办法》仅禁止开发商通过售后返租销售未竣工的商品房，而竣工的商品房并未限制。通过对大量售后返租案例的学习，本文在进行 DY 项目方案测算时，严格按照国家相关规定执行，在项目竣工后进行收益预测。

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第六章  研究结论

通过对DY项目案例的分析测算，本人认为，国内较大、较知名的商业地产开发企业基本上可以采取主动的经营模式，如与客户签订订单合约等。由于其拥有雄厚的资金实力、品牌效应以及抵御风险能力，在项目出现资金缺口情况下能够进行及时补救。此类企业品牌效应明显，基本不用担心前期招商问题，仅需考虑后期的运营问题。所以，全部销售销模式或者全部出租模式较为适合。

而对于区域性中小型开发企业来说，可根据自身特色，形成独特竞争优势，也可借鉴其他项目成功经营模式。为了保证项目顺利建成及企业可持续性发展，在开发商业地产过程中，售后返租模式可以说是一种不错的选择。但在开发、运营、招商过程中，中小型开发企业应该做到以下关键点：

（1）必须注重全过程运营。商业地产的成功核心因素包括前期定位规划、中期招商能力及后期运营管理。在前期项目定位、战略方针确定时，不能只专注于项目开发建设，应让专业运营团队提早介入，参与到项目的全过程，包括各阶段的工作分工与管理、协调，利用团队的专业素养，最大程度地推动项目走向专业化，以便后期招商、运营的顺利开展，保持运作统一性。如商业地产万达公司的运营理念及操作模式就是开发企业的好榜样，不仅有遍布全国的开发、运营团队，还有全国唯一的商业规划研究院，为商业地产发展提供人才保障。

（2）必须改变主要目的：从销售转向经营增值。目前国内的商业地产市场中存在不少中小型、区域性房地产商，由于其自身资金实力不足，出于回笼项目资金以偿还贷款利息的压力，如本文DY项目的全部销售方案等。近几年，虽然受投资渠道紧缩、通货膨货币汇率浮动等经济因素影响，国内许多项目的商铺销售情况均呈现基本理想态势。但若只从全部销售这一商业模式来考量,必定是短视的，因为此方式无法考虑项目未来的可持续发展、企业品牌效应、公众形象建立等，从企业项目未来运营及持续发展来看,无论是项目前景、品牌建立、公信力等都是不利的。所以，作为开发商，特别是中小型企业，应牢牢抓住“经营”“管理”等工具，致力开拓专业化经营、模式化管理，确保稳定现金增长流，从而为企业带来增值及效益。其中，如何解决资金回笼可能带来的压力，可参考本文售后返租方案来进行综合考虑，从而得出最优解决办法。

参考文献（略）