物业管理公司服务费纠纷的成因及司法对策研究

发布时间：2015-01-09 11:20

 

【摘要】 在物业管理服务行业快速发展的同时，业主与物业服务企业之间的矛盾和纠纷也随之上升。比较典型的是业主由于物业服务企业的服务存在各种瑕疵而拒绝缴付物业服务费而引发的与物业服务企业之间的矛盾纠纷。随着人们法律意识的增强，越来越多的物业服务费纠纷诉讼至法院，占用了大量的司法资源。物业服务费纠纷不仅严重危害广大业主及物业服务企业的自身利益，也在一定程度上影响社会的安定，因此研究如何减少、解决此类纠纷对已节省司法资源、提高广大业主的生活质量、推进物业服务行业的健康发展乃至和谐社会的构建都具有重要的现实意义。本文采用数理统计和定量分析的方法，对烟台市某区人民法院的案卷进行调查，力图更为客观地分析和把握目前我国物业服务费纠纷的实际状况，总结出此类纠纷特点、多发的原因，在借鉴发达国家对物业费纠纷的相关规定的基础上，理论联系实际提出完善相关制度的几点建议，包括加强立法的协调性，物业服务合同有名化；行政权合理介入；大力推行调判结合及小额诉讼制度等。以期既能在源头减少此类纠纷也能对司法审判工作起到一定的帮助作用。真正做到既能保护业主的合法权益，又能促进物业服务行业的健康发展。 

引 言

由于此类纠纷与人民群众的日常生活息息相关，关系到千家万户人民群众的切身利益,如果处理不当,就会容易引发上访或群体性事件，对社会安定团结和正常秩序造成功能不良影响,因此,各地政府和社会各界对此类纠纷的关注度不断提升，并将其作为当下社会管理工作的重点。纵观当下发展趋势，,如果不能尽快地出台相关的预防措施和解决途径,物业服务费纠纷将会衍变为新时期构建和谐社会的“拦路虎”因此，如何准确认识并更好地探索物业服务纠纷产生、发展的规律,如何完善现有的法律、审判等相关制度，达到减少此类纠纷的产生并能迅速妥善化解已经出现的物业服务纠纷,实现社会的安定有序、和谐稳定,成为一个亟待破解的难题。鉴于此，本文以烟台市芝罘区人民法院近年受理的物业服务纠纷案件进行了初步调研，在此基础上分析了此类纠纷的特点、多发原因并提出完善相关制度的几点建议。
改革开放以来，随着城市建设和房地产业的迅猛发展,物业管理作为一个新兴的行业迅速发展起来，它的覆盖面也逐步扩大，在为居民提供便利的同时，也为社会创造了大量的就业机会，物业服务行业肩负着转变经济增长方式、促进经济持续发展、扩大居民消费、增加就业岗位、维护社会稳定等多项重任，在推动城市化发展方面发挥了重要作用。然而广大业主和非业主使用人对物业服务的满意度却不甚理想，不满意的比例高达 74%，主要集中在服务不到位，管理混乱；公用设施、场地经营使用和收益不透明；公共维修基金使用不透明；物业服务费收支不合理；服务人员态度不好，素质差等方面。①由此引发的物业服务纠纷在大中城市呈现出逐年递增的态势，演变成了现代社会特有的纠纷类型。随着人们法律意识的增强，物业服务纠纷诉讼到法院的数量也在逐年上升。其中，业主因为不满物业服务公司的服务进而拒付物业服务费的纠纷占据大多数。
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第一章 物业服务费纠纷现状分析

第一节 物业服务费纠纷的基本现状
一、烟台市物业服务企业发展概况
自 1981 年 3 月深圳市物业管理公司成立以来，物业管理行业在中国大陆已经走过了近 30 年的发展历程。现在，物业管理服务已成为一个新兴而飞速发展的行业，在提供就业、促进经济增长、方便居民生活等方面发挥着不可忽视的重要作用。据了解，近年来基础性和等级性物业服务管理模式在烟台市备受推崇,物业服务业迅猛发展。物业管理覆盖率不断扩大, 其中新建住宅小区的物业管理覆盖率达 100%,老住宅小区物业管理覆盖率约达 83%左右；管理领域不断拓宽，由单一的住宅小区,逐步向高档别墅、办公写字楼、娱乐场所、商场超市、以及医院、学校等项目领域拓展；与此同时，烟台的物业服务市场先后吸引了龙湖、万科、中海等国内一大批实力雄厚的物业服务入驻，物业服务的水平和档次也得到了很大提升。目前在烟台市场有500 多家物业服务企业,其中有 3 家获得国家一级资质, 20 家获得二级资质企业，另有 5 家企业入围全国物业企业综合实力前 150 强。①全行业共拥有约 4 万专职从业人员，2500 多个物业管理项目,物业管理面积超过 1.3 亿平方米。
二、烟台市物业服务费纠纷现状
物业服务从无到有、从简单到复杂，现在的物业服务除了传统意义上的管理外，还需要对附属配套设施、设备、场地、环境绿化、道路建设、和专业化的管理，并提供物业委托合同中约定的其他服务，以便更好地整合整体功能和综合效益。但是我们不难看到在物业服务业蓬勃发展的同时产生了一系列为问题：业主与物业服务企业的矛盾、物业服务企业难以收齐物业管理费及有名无实的业主委员会等等，由此造成物业服务纠纷呈不断上升趋势，其中，业主因为不满物业服务公司的服务进而拒付物业服务费的纠纷占据大多数。从下面关于 2008 年来芝罘区人民法院审理相关案件情况统计表格可以看出近年来烟台市芝罘区物业纠纷的严峻程度。
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第二节 物业服务费纠纷的特点
物业服务合同纠纷与一般民事纠纷相比，司法实践中呈现出以下特点：
一、数量多且呈逐年上升趋势
物业办事条约纠纷（2008 年曩昔称物业办理纠纷）作为新范例案件是近来几年才出现的，从法院开始受理后现逐年增长的态势，在民事案件中所占据的比例渐渐加大，2012 年 1-8 月民一庭共收案 619 件，此中有 257 件是物业办事条约纠纷案件，占总收案数的 41.5%。这些纠纷大部门都是一个物业公司告状多个业主，但此类纠纷很少接纳配合诉讼的情势办理，造成法院短期内受案数目激增。从表格二可以看出，2009 年受案增收率有所降落，2010 年以后都连结了高增长率，2010 年增长率更是到达了 206%。
二、标的额普遍较小但双方矛盾比较深
通过对 2012 年受案情况的统计，物业服务费纠纷案件的诉讼标的额普遍较小。具体来讲，诉讼标的额在 5000 元以下的共 511 件，占案件总数 91%以上；5000 元以上 10000 元以下共 32 件；10000 元以上 20000 元以下共 12 件；20000 元以上共 1 件。标的额虽然较少但双方矛盾持续时间较长，且对相关的法律法规、服务内容和质量、服务收费标准等方面存在较大的争议，往往是多次沟通协商不能达成一致才会寻求司法救济。庭审过程中双方当事人互不相让，均表示自己不存在过错，收取费用或者拒绝支付服用都理由充分，即使法官耐心进行调解，也无法消除双方的对立抵触情绪，很多业主表示，不是承受不起几千块钱的物业费，只是觉得物业服务公司服
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第二章 物业服务费纠纷多发的原因 ....................17-25 
第一节 法律制度层面的原因 ................17-20 
一、 物业服务纠纷案件可适用的法律依据 ..................17-18 
（一） 法律 ..............................17 
（二） 行政法规、规章 ....................17-18 
（三） 地方性法规 .........................................18 
（四） 司法解释 ..............................18 
二、 现行法律规范存在的问题............................. 18-20 
（一） 法律规定含糊不清，缺乏可操作性.................... 19 
（二） 现行物业服务法律体系不协调 .....................19-20 
第二节 业主层面的原因 ...................20-22 
一、 业主委员会成立难 .................20-21 
二、 业主自治权缺位.......................... 21-22 
第三节 物业管理服务市场运作不规范..................... 22-25 
一、 我国物业服务收费体制不完善............................ 22-23 
二、 主体双方重权利、轻义务 ........................23 
三、 开发商与物业服务企业的“父与子关系” ............23-25 
第三章 物业服务费纠纷审理的传统做法与挑战 ...................25-28 
第一节 物业服务费纠纷案件审理的传统做法 .....................25-26 
一、 处理原则 .................25 
二、 具体做法.................. 25-26 
（一） 调解先行........................... 25-26 
（二） 调解不成时的判决 ......................26 
第二节 基层法院审理物业服务费纠纷面临的挑战................ 26-28 
一、 事实认定方面 ...............26-27 
二、 法律适用方面 ......................27 
三、 纠纷彻底解决方面 .....................27-28 

第四章 减少、化解物业服务费纠纷相关制度之完善

第一节 我国对业主拒付物业费行为采取的措施
《物业管理条例》第六十七条规定：“业主委员督促逾期不交费的业主限期交纳所欠物业服务费，业主逾期仍不交纳的，物业管理公司可以向人民法院提起诉讼。”实践中芝罘区辖区内小区物业服务企业针对业主延期交纳物业服务费的行为主要就是依照该条规定采取两种路径：先行的催缴程序与催缴不成后的诉讼程序。
一、物业服务企业的催缴程序
物业服务企业通常会对延期付费的业主进行区分。根据其欠费程度的不同采取相应的措施。针对信用较好或者是欠费较少的业主一般采取寄发、张贴催缴通知单或者使用电话催缴，这也是物业服务企业最常用的追缴方式。按照烟台市的传统，住宅小区的业主应当在每月月初缴纳上个月的物业服务费用，笔耕文化传播，如果到月末仍没有缴纳相关费用，物业服务企业就会在下个月初收缴物业服务费时在未交费的业主家门口、楼道口或者小区展栏里张贴催缴通知单，要求业主交齐两个月的物业服务费，如果月底业主仍然未主动交付物业服务费，物业服务企业将在下月月初以相同的方式再次发出催缴通知，要求在限期内缴清三个月的物业服务费用。以此类推，直至物业服务企业按照法律和管理规约规定采取其他措施。
针对一些欠费较多的业主物业服务企业通常会采取让工作人员亲自上门催缴的方式，对欠费业主进行沟通和规劝，争取业主的理解和支持；对于那些经济上确有困难的业主则会给予适当的优惠。
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结论

随着我国住房市场化改革的深入，部分小区的业主与开发商、物业服务企业之间的关系高度紧张，由此引发的纠纷层出不穷，成为影响社会和谐稳定的隐患。这反映出我国物业服务方面的法律法规相对滞后、行政管理权缺失、欠缺方便有效的纠纷解决途径等不足。
本文从频发的物业服务费用纠纷入手，对此类纠纷的概念、特点进行了较为细致的分析，阐述了现阶段我国物业服务费纠纷多发的原因并提出了几点完善建议，以期能够提高解决物业服务费纠纷工作的社会化与专业化水平，为推动我国物业服务行业的规范化进程做一点微薄的努力。但在行文过程中笔者深切感受自己学识有限，很多方面的论述较为单薄，有待今后继续学习研究。
物业服务费纠纷虽小但是与我们每个人的生活息息相关。预防和妥善化解此类需要各方群策群力。政府、物业服务企业和广大业主都应当从树立正确的物业管理、服务理念，认识到物业管理服务的实质，为促进物业服务行业的健康发展，实现居民生活的“长治久安”贡献一份力量。
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本文编号：11047