车位、车库处分规则研究

发布时间：2018-02-26 09:27

本文关键词： 车位、车库处分规则配置比例处分方式　出处：《西南政法大学》2015年硕士论文　论文类型：学位论文

【摘要】：停车难问题是当下社会的热点话题,天价炒卖车位、车库的现象屡见不鲜,其中以作为区分所有建筑物配套设施的车位、车库最为典型。以上现象的存在,原因之一在于目前车位、车库的绝对量不够,而其处分规则的模糊化一定程度加剧了停车难问题。文章拟以《物权法》第6章“业主的建筑物区分所有权”中的车位、车库为研究对象,重点研究处分规则问题,简单来说即哪些主体能够以何种方式处分给哪些主体多少数量的车位、车库的问题。“应当首先满足业主的需要”是《物权法》对于车位、车库处分的限制性规定,由于该处分规则相对原则化,有必要从主体资格、配置比例以及处分方式等限制性条件出发,对处分规则作进一步深入研究,并在此基础上研究违法处分车位、车库的法律后果。本研究内容的实践性较强,文章将结合各地方性规定以及司法审判实务进行实证分析,以期进一步细化现行立法框架下的车位、车库处分规则,同时为解决车位、车库纠纷提供有益借鉴。第一部分为文章的理论基础部分。《物权法》第6章规范的车位、车库仅指在规划上作为区分所有建筑物配套设施的车位、车库,排除了不属于整个小区的地下停车场、地面有偿车位以及违反规划建造的车位、车库。其权属状态明确,原始所有权归开发商所有。车位、车库作为区分所有建筑物的配套设施,虽与其他专有部分不构成从物与主物关系,但其对于业主购买住宅、经营性用房等建筑物主功能专有部分的重要性与从物对主物的重要性相当。因而对车位、车库的处分进行限制,系法律出于公共政策的考量。文章第二部分至第四部分是对车位、车库处分规则中具体限制性条件的研究,其中第二部分为主体法律问题研究。车位、车库处分规则中的权利主体包括业主和承租人等物业使用人,义务主体包括开发商和业主。其中,在权利义务内容方面,承租人等特殊主体与业主有所区别。此外,在一手房交易和二手房交易中处分车位、车库对应的权利义务内容也不尽相同,区别于一手房交易中开发商需履行告知义务,对二手房业主无需设置该项义务。第三部分为车位、车库处分规则中配置比例问题的研究。作为规划法意义上的配置比例,以类型化视角对其在各地方规范性文件的规定进行理解,基本可分为统一型、区分型和混合型三种设置模式。而具体应用到私法领域,其应发挥限制性条件的约束作用,在处分车位、车库时,开发商有义务按照配置比例规定的数量限制,满足业主购买或承租车位的需求,同时可考虑以短期出租的方式将配置比例范围内的车位、车库处分给第三人。而对于超出配置比例建造的车位、车库,则无须受“应当首先满足业主的需要”的限制,但为发挥车位、车库对主功能建筑物的辅助功能,可以考虑赋予业主优先购买权或优先承租权。第四部分为车位、车库的处分方式问题研究。在限制车位、车库处分过程中,处分方式与主体法律问题以及配置比例问题不可分割,而本部分侧重于研究实践中争议较大的出租与出售的关系问题,禁止开发商只售不租的行为,符合《物权法》限制车位、车库处分的本意,一些地方规范性文件作了明确规定。此外,针对车位、车库的抵押情形,在实现抵押权时应当符合受让主体资格、配置比例等限制性条件,而对于如何操作的难点问题,尚有待于实践的探索。第五部分为违法处分车位、车库的法律后果研究。处分车位、车库应当遵循有权处分和符合法律规定的处分规则两大原则。违法处分车位、车库主要表现为无权处分车位、车库和违反法律限制性规定处分车位、车库。无权处分车位、车库,结合对司法审判实务中具体案例的考察,其法律后果应当遵循无权处分的处理原则。违反法律限制性规定处分车位、车库,应摆脱现行法律行为效力判定的惯性路径,从规范设置目的出发,其行为效力应属相对无效,对应的法律后果应当区分违反主体资格、配置比例、处分方式等不同原因进行处理。最后一部分是对车位、车库处分相关问题的思考。车位、车库处分规则的健全,有待于立法的完善,应由法律、行政法规对原则性问题作出规定,具体内容宜规定在地方规范性文件中或者由最高人民法院就具体问题以批复等形式作出。同时,处分规则的实现离不开登记这一辅助程序,一些地方将是否按照处分规则处分与能否办理登记手续相挂钩。此外,未来停车设施的设置模式以及未来汽车的发展趋势,很大程度上决定了未来车位、车库对区分所有建筑物的重要性如何发展,也将影响车位、车库处分规则的未来走向。
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【学位授予单位】：西南政法大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2015
【分类号】：D923.2

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