准不动产善意取得构成要件研究

发布时间：2018-12-19 15:17

【摘要】：从时间进展的角度对善意取得发生的过程加以梳理，准不动产善意取得应当具备三个构成要件，分别是无处分权人具有准不动产物权合理的权利外观；受让人善意受让准不动产；物权变动已经完成公示。准不动产善意取得的第一个构成要件是无处分权人具有准不动产物权合理的权利外观。《物权法》第9条规定了登记是不动产物权变动的公示方式。如果没有进行登记，不动产的物权变动就不生效。关于一般动产物权的设立和转让何时生效，《物权法》在第23条作了规定。除非法律另有规定，动产的物权变动从交付时起产生效力。而我国《物权法》第24条对准不动产的物权变动规则，采取的是把交付作为动产物权变动的生效要件，把登记作为对抗善意第三人的对抗要件的方法，可以称为“交付生效加登记对抗主义”。由于《物权法》第106条规定的粗略性以及准不动产的特殊性，有必要对准不动产的善意取得进行深入分析。让与人具有准不动产物权合理的权利外观是善意取得开始的前提条件，只有其具有令受让人可以信任的权利外观，受让人才可能是善意的，并最终完成善意取得。因为《物权法》第24条赋予准不动产以交付（占有）与登记两种公示方式，笔者总结了让与人可能具有的四种权利外观：既占有又登记、占有但未登记、登记但未占有、既未占有也未登记。既占有又登记这种情形下的让与人与普通情况下准不动产交易中的真实权利人的权利外观完全相同，比较容易认定受让人在交易时是善意的。占有但未登记这种情况下让与人仅具有占有一种权利外观，要想认定受让人是善意取得，还需要具备一定条件。登记但未占有、既未占有也未登记两种情况均不能发生善意取得。通过对这四种权利外观的分析，，应当认定准不动产善意取得的一个前提是让与人占有准不动产。准不动产善意取得的第二个构成要件是受让人善意受让准不动产。善意能够弥补让与人对标的物无处分权的逻辑缺陷。衡量各方当事人的法益后，《物权法》选择保护善意受让人的利益。如果受让人不能被界定为善意，那么根本不会发生善意取得。善意应当解释为“非因重大过失而不知”。“非因重大过失而不知”是指，受让人无过失或者有轻微过失而不知让与人是无处分权人的主观心理状态。在这两种情况下，受让人都可以被界定为善意，从而适用善意取得制度。如果受让人明知或者因为重大过失而不知让与人无处分权，则受让人就不是善意的。一个理性的善意受让人，在准不动产交易过程中尽到应有的查验义务的同时，还要对让与人提供的相关证明文件复印留存。受让人的举证不是一种强制的义务，不同于原权利人需要承担的举证责任。当事人选择的交易场合也是判断受让人是否具备善意的一项重要标准。除此之外，还可以参考让与人在交易时是否形迹可疑、让与人与受让人是否具有亲属关系等因素。将“合理的价格”这一因素归入第二个构成要件，是因为在司法实践中“合理的价格”更多被法院作为判断受让人是否具有善意的一个考量因素。考虑到准不动产经济价值巨大，不能像普通动产一样，简单划定一条线，用相同的标准来确定何为“合理的价格”。所以，在各类准不动产的交易领域确定一个通行的行业标准是一种比较合理的方法。并且应当强调，受让人在交易的过程中已经支付了标的物的价款。判断受让人是否善意的另一个重要因素是善意的准据时点。让与人向受让人交付准不动产后，虽然该准不动产在二者之间已经发生了物权变动，但是此时的物权变动没有产生对世的效力，不能对抗善意第三人。因为善意取得制度的设置目的，是为了维护静的财产保护与动的交易安全，不能仅仅考虑让与人与受让人二者的利益，还需兼顾第三方的利益。所以在界定善意的准据时点时，有必要调查受让人的善意是否持续到申请登记之时。准不动产善意取得的第三个构成要件是物权变动已经完成公示。善意取得最终要以完成公示来结束一段完整有效的物权变动。鉴于指示交付和占有改定的公示作用不足，否定这两种情况下善意取得的适用，更利于保护交易当事人和第三人的合法权益，也更有利于维护交易安全。受让人在取得标的物占有后，并未完成善意取得。让与人还需为受让人办理变更登记，在受让人成为该标的物的登记权利人后，才在真正意义上完成了准不动产的善意取得。所以在现实生活中，不存在“登记但未占有”的受让人。现实是理论研究的材料来源，既然不存在此种受让人，也没有必要在理论上对其进行讨论。
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【学位授予单位】：吉林大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2015
【分类号】：D923.2

【参考文献】