农村宅基地上共建房屋的物权保障问题研究

发布时间：2020-04-21 02:06

【摘要】：目前,在我国广大农村地区和城市当中,都还存在相当数量缺乏安居之所的住房困难群众。而我国城镇化进程的进一步提速,令城乡间的交流日渐频繁,让这原本泾渭分明的两个群体有机会进行资源的结合,在宅基地上共建房屋以解决自身居住难的问题。但由于我国现行宅基地制度的设计初衷是为农业人口提供住房保障,因此该制度有着很强的身份性,对宅基地的使用,法律上有着严格的主体限制,其范围仅限定于本集体经济组织的成员。同时,根据“房地一体”原则的要求,同一主体必须一并享有房屋的所有权与土地的使用权,强调获得房屋的所有权必须以具有合法的土地使用权为前提。所以,宅基地上共建房屋的非农村集体经济组织一方因不享有对该共建房屋所占用土地的使用权,而无法获得该共建房屋的所有权登记,使得其权利处于不确定状态,共建房屋的权属状态不明,时有权属方面的纠纷发生。本文写作的出发点就是,希望宅基地上共建房屋的非农村集体经济组织成员一方能够对该共建房屋享有合法的物权保障。首先分析了宅基地上共建房屋面临物权保障困境的成因,然后论证其应当享有合法物权保障的正当性、可行性,最终就如何实现其物权保障提出具体的建议。文章除去引言、摘要和结语,共有五个部分,其主要结构及内容为:第一部分,先是对宅基地上共建房屋的概念进行了阐释,然后分析了其产生的原因。其直接原因是,目前城市房价过高,许多低收入群体无力购房;其间接原因是,现有的住房保障制度不够完善,主要体现在:现有制度保障的主体和发挥的作用都十分有限;其根本原因是我国城乡二元的发展模式。最后对其特征进行了归纳和总结。第二部分,主要介绍宅基地上共建房屋的物权保障困境。一是,物权缺失的现状及其并发症,包括非农村集体经济组织成员一方无法取得该房屋产权的现实、或需补交土地出让金及相关税费和该房屋难以流转的风险等三个方面。二是,解决物权纠纷时所面临的困境,第一,房屋共建协议是否有效在理论和实务界都存在很大争议;第二,现实中的司法裁判对其是否享有对该共建房屋的物权有所保留。第三部分,主要对宅基地上共建房屋物权保障困境的成因进行分析。理论方面是由于“房地一体”原则的阻碍,房地一体原则要求房屋所有权和土地使用权归属于同一人所有,强调对土地享有使用权是拥有房屋所有权的前提。而由于非农村集体经济组织成员一方不是享有宅基使用权的适格主体,因此无法获得该共建房屋的所有权登记。法律和政策方面,一是因为相关法律彼此间存在冲突让人无所适从;二是,我国的政策对此一贯持否定的态度,同时,我国目前仍存在以政策代法律的情况,如此其对共建房屋的物权请求往往不被支持。第四部分,主要论述了保障宅基地上共建房屋的非农村集体经济组织成员一方取得共建房屋物权的可行性。包括三个方面,第一,理论方面,首先论证了非农村集体经济组织成员一方对该共建房屋享有物权是一种“应有权利”,其次从“事实行为”理论出发,说明其共建是一种事实行为,应当自行为完成时就享有对该共建房屋的所有权,最后,以此举不违背物权法定的原则展开论述。第二,作用方面,宅基地上共建房屋有益于缓解城市居民的住房压力、改善农村居民的居住条件、稳定房价、抑制房地产泡沫和化解社会矛盾维护和谐稳定。第三,实践参考,主要分享了成都出台联建房政策的成功经验,论证了其政策的合法性,能够为宅基地上共建房屋所借鉴。如此,从多方面论证,保障非农村集体经济组织成员一方对宅基地上共建房屋享有物权是可行的。第五部分,是对宅基地上共建房屋物权保障困境的对策建议。短期上,主要借鉴域外的法定租赁模式和完善域内的地役权模式。所谓的法定租赁模式和地役权模式就是指在不打破现有土地制度的前提下,允许非农村集体经济组织成员一方对该房屋所占用的宅基地享有一个法定的租赁权或是地役权,由此解决其对该共建房屋享有物权的权利基础问题。根本上,是要进行土地和户籍制度改革,实行城乡一体化发展,如此,其取得共建房屋的物权便是顺理成章之事。
【学位授予单位】：西南政法大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2018
【分类号】：D923.2

【参考文献】