借名买房合同效力问题研究

发布时间：2020-07-26 22:09

【摘要】：随着经济飞速发展,房价不断攀升,房地产市场宏观调控政策接踵而至。为了抑制房价过快上涨,相关部门通过采取限制购房数量、收紧信贷政策、供给多种保障性住房等手段,从一定程度上遏制了炒房投机哄抬房价,另一方面“借名买房”悄然兴起。近年来,囿于房屋价值巨大,因借名买房引发的诉讼较多且矛盾冲突较大。司法实践中,对于借名买房纠纷的法律关系的认定、合同效力的认定、所有权归属、权利实现与义务承担等各方面,各地裁判结果迥异。“同案不同判”现象,损害当事人合法权益的同时,严重损害了司法公信力,减弱了生效司法裁判的引导作用,加剧了矛盾纠纷化解的难度。笔者拟以中国裁判文书网公开的民事判决书为样本,以调研司法案例不同裁判结果为先导,在判定借名买房合同性质的基础上,深入分析借名买房合同关系成立及合同效力认定的几方面关键因素的影响作用。关于合同性质的认定,借名买房合同系无名合同,区别于委托合同和代理购房。为了避免更多借名买房纠纷的产生,应采取谦抑原则,采用更加严格的标准判定借名买房合同关系的成立,即双方意思表示一致、借名人全额出资、借名人占有使用争议房屋且持有相关购房手续等,但不以书面借名买房协议为必要。关于合同效力的判定,主要依托合同法第52条认定合同无效条款,逐一论述违反限购政策并不等于违反效力性强制性规定,借名购买政策性保障住房或享用他人信贷优惠并不等于损害社会公共利益,以借名买房合同形式掩盖非法目的的范畴等影响合同效力认定的关键性因素。从尊重意思自治原则和维护市场经济秩序的角度综合分析得出,不论诉争房屋性质是商品住房还是政策性保障住房,都需要尊重双方当事人意思自治,以有效为原则,无效为例外。但合同有效并不等于借名人一定取得不动产登记物权,合同的履行内容还需要综合考虑合同是否具备客观履行条件等多种情况确定,而不能唯“结果论”,以客观履行不能倒推合同无效。关于借名合同双方的权利实现或义务承担,毋庸置疑,应当以不动产登记内容为准,由出名人享有登记物权。借名人提起诉讼的诉讼请求,一般为要求出名人履行协助其办理过户登记手续的债权,而并非直接行使物权。这就涉及两方主体的权利实现方式的不同。一方面是指借名人的权利实现,如果借名人具备过户登记的主体资格,不论是商品房还是政策性保障住房,不论是眼前还是可预期的将来,在房屋具备上市交易条件后,借名人具备了登记过户的主体资格,出名人应配合借名人办理房屋过户手续。另一方面是指出名人的登记物权,在借名人不能取得不动产登记物权的情况下,出名人继续享有登记物权,出名人向借名人支付经济损失。诚然,简单的返还原物,对于借名人来说有失公平,且助涨了不诚信的风气。因房屋升值,经济损失的计算方式和赔偿比例的判定,事关双方重大经济利益。实践中,在出名人占有使用房屋之前,必须先处理完毕房屋升值所带来的经济利益的分配问题,否则不论是返还原物之诉、所有权确认之诉、买卖合同无效之诉都无法取回房屋的实际控制权。从公平角度出发,在计算双方因房屋升值所带来的经济利益分配比例及分配数额时,以房屋升值部分作为总数,视为借名人的经济损失。然后再依据出名人、借名人双方对合同无法履行的过错程度,确定双方各自担负的损失比例。出名人需要担负的损失金额即可视为其赔偿给借名人的经济损失。对于不构成借名买房合同关系的双方权利义务分配,本文不再予以详细论述,按照借贷关系、合伙关系或不当得利等其他法律关系处理即可。
【学位授予单位】：中国政法大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2018
【分类号】：D923.6

【参考文献】