论房屋租赁合同解除规则的完善

发布时间：2020-09-11 14:11

　　 房屋租赁合同的解除对承租人以租赁房屋为住所实施的法律行为产生诸多影响。《合同法》关于房屋租赁合同解除规则的规定,更多地关注对出租人房屋所有权及租赁合同包含的信赖关系的保护,且对不同租赁用途的房屋租赁合同采用统一的解除规则,存在诸多不妥之处,尤其表现在不定期租赁合同的任意解除规则及未征得出租人同意转租时的房屋租赁合同解除规则方面,有必要加以完善。本文分为三部分:第一部分是对我国合同法上房屋租赁合同解除规则的评价。在总体肯定房屋租赁合同解除规则的基础上,认为现行法律规定的房屋租赁合同解除规则存在以下不足:一是不定期房屋租赁合同的任意解除规则存在不足,首先居住用房租赁合同中出租人任意解除合同的事由存在不足,其次营业用房租赁合同中忽略了承租人对预告通知义务的履行,最后对预告通知的具体期限并无明确规定;二是未征得出租人同意转租时的房屋租赁合同解除规则不够合理,首先该解除规则从法理上存在不合理,其次这种解除规则导致承租人权利上的失衡。第二部分是对不定期租赁合同任意解除规则的完善。一是居住用房租赁合同的任意解除规则需引入正当事由,以此规范出租人对任意解除权的行使,对承租人的基本生存权益进行保护;二是营业用房租赁合同的承租人须履行预告通知义务,保障出租人平等参与市场竞争,避免缺少时间准备而无法继续出租房屋使租金收益受损;三是预告通知应当设定最低期限,根据不同类型的租赁合同,分别规定具体的最低期限。第三部分是未征得出租人同意转租时的房屋租赁合同解除规则的完善。一是转租概念的完善,为避免学理上的赘述与解除规则适用上的疑惑,明确租赁权让与不是转租,租赁权让与属于租赁合同的转让,适用《合同法》债的概括转让规定,排除适用转租致使合同解除的相应规则;二是限制营业用房租赁合同的出租人行使解除权,尊重当事人参与市场竞争对经济收益的追求,允许承租人自由转租;三是限制居住用房租赁合同部分转租时出租人行使解除权,仅允许出租人在部分转租行为违法或损害租赁物时行使解除权。
【学位单位】：江西理工大学
【学位级别】：硕士
【学位年份】：2018
【中图分类】：D923.6

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本文编号：2816775