凶宅买卖纠纷的合同法救济

发布时间：2020-09-22 18:53

　　 “凶宅”的叫法源于民间,人们不仅将发生过死亡事件的房屋称为“凶宅”,也同时将一些所谓“风水”不好或者传闻闹鬼的房屋也归入其中。现如今,与“凶宅”有关的诉讼日益增多,究其原因,一是“有房可居”是老百姓最基本的需求,几乎家家户户都要买房;二是人口的不断增长以及人口流动的不断加快,导致住房需求不断增大;三则是自古以来人们对于不动产投资的青睐,将手里面的闲钱用于房屋不动产的投资;四是出于人们长久以来的所形成的习俗以及避凶趋吉的本能;五则是人们的法律维权意识不断增强从而纷纷选择法律途径寻求救济。虽然与“凶宅”有关的诉讼日益增多,但是我国法律对于这些问题并没有做出明文的解释。实务中由于法官的工作量极大,其当然希望有一个尽可能相对统一的标准或规则用来参考从而减轻自己的工作压力。此外由于法治精神逐渐深入人心,越来越多的当事人会通过法律途径来解决纠纷,但由于当事人并不了解法律,所以希望通过一些参考来选择自己的救济途径,基于以上两种原因,本文应运而生。本文将通过四个章节对凶宅交易纠纷中的合同法救济途径进行了较为详细的分析。在第一章中,我们通过四个典型案例得出了“什么是凶宅”、“买方可以请求哪些合同法上的救济”以及“各救济途径之间的关系和优劣”这三个凶宅买卖合同诉讼中当事人和法院所需要解决的问题。本文第二章将会对“什么是凶宅”这个问题进行分析,通过对“凶”以及“宅”分别进行界定和剖析,从而得出了“凶宅”是社会评价难以接受的发生过非正常死亡事件或离该非正常死亡事件发生地最近的房屋的结论。本文第三章将阐述凶宅买卖纠纷中的买方可以请求的四种合同法上的救济途径——买方或可以请求法院撤销该因欺诈或因重大误解而订立的房屋买卖合同,或可以请求卖方承担因故意未尽信息告知义务的缔约过失责任,亦或可以因卖方“交付不符合质量要求的标的物”来解除合同或承担瑕疵担保责任。该章将对可撤销合同途径、缔约过失责任途径、法定解除途径以及瑕疵担保责任途径的构成要件以及相应的法效果进行了较为详细的介绍。在最后一章中我们会将各途径进行比较,阐明了各途径之间的关系,得出了各途径之间属于请求权竞合的结论,此外我们还从保护期限、损害赔偿范围、买方对于继续进行合同的态度、针对阶段以及举证责任难度这五个角度将各救济途径之间进行比较,并得到如下的结论。第一,从保护期限的角度来看,从短到长依次是:因重大误解请求撤销的形成权;因欺诈请求撤销的形成权;四种途径的损害赔偿请求权;法定解除的形成权;减价形成权。第二,从损害赔偿范围的角度来看,可撤销合同途径和缔约过失责任的损害赔偿范围包括信赖利益以及固有利益。而法定解除以及瑕疵担保责任的损害赔偿范围不仅包括信赖利益和固有利益,还包括履行利益并且以保护履行利益为主。以上可以看出后两种途径的损害赔偿的保护范围大于前两种途径的保护范围,第三,从买方对于继续进行合同的态度的角度来看,可撤销合同途径直接使合同撤销,视为自始无效,法定解除途径使未履行债务消灭,已履行债务并不消灭但出现新的返还债务,虽然效果不同,但这两种途径均适合于那些并不想继续进行该房屋买卖合同的买方。而缔约过失途径和瑕疵担保责任途径则并没有使合同被撤销或者就此终止,仍愿意继续进行该房屋买卖合同的买方可以选择这两种途径。第四,就各途径所针对的阶段而言,可撤销合同途径以及缔约过失救济途径所针对的阶段是房屋买卖合同的缔约阶段,也就是说只要在缔约过程中存在可撤销事由或卖方未履行凶宅信息的告知义务,买方就可以采取以上两种途径。而法定解除途径以及瑕疵担保责任途径则针对的是房屋买卖合同的履约阶段,换言之,只要卖方在买方不知情的情况下交付了凶宅,买方便可以采取这两种途径。第五,就举证责任难度来看,可撤销合同途径、缔约过失途径以及瑕疵担保途径的举证内容几乎不涉及利益衡量,全是对于客观事实的举证,例如卖方是否实施了相应行为、行为与结果之间的因果关系等,而法定解除不仅要对客观事实举证,还要同时证明该房屋买卖合同的目的不能实现,这就给了法院自由裁量进行利益考量的空间。所以综上所述,法定解除途径的举证责任难度要高于瑕疵担保责任途径、缔约过失责任途径以及可撤销合同途径。此外我们还对非正常死亡事件发生时间对救济选择的影响进行了分析,通过以上比较和分析,笔者提出了相应的建议,为当事人就选择适合自己的救济途径提供一些参考。
【学位单位】：华东政法大学
【学位级别】：硕士
【学位年份】：2019
【中图分类】：D923.6

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