房屋买卖居间合同中居间报酬请求权问题研究

发布时间：2020-10-13 09:27

　　 根据我国《合同法》对居间合同的规定,居间报酬请求权的实现取决于居间人是否促成委托方与第三方缔约,从这个角度来说,居间报酬的取得不以居间人的劳务为对价,而以劳务的结果为对价,因而具有不确定性。该规定以保护委托人的利益为初衷,避免居间人滥用自身优势地位。而在房屋买卖居间交易的实践中,委托人和居间人往往约定居间报酬的取得以房屋所有权的转移为要件,并且居间人在房屋买卖居间交易中完成的劳务也超过了一般居间合同意义上居间行为的范畴包括一般居问行为和代缴水费、代办过户在内的其他事项,根据合同自治原则,委托人与居间人的约定无可厚非。委托人也因而在居间交易过程中易产生逃避支付居间报酬或支付更低居间报酬的机会主义倾向,引发“跳单”风险。该现象迫使居间人为改善自身地位而引入禁止“跳单”违约责任条款。在未约定该条款时,委托人“跳单”属于意思自治的范畴；在约定该条款时,委托人则可能向居间人承担违约责任。委托人“跳单”是否违约以及居间报酬请求权的行使,应结合禁止“跳单”条款是否属独家委托的属性和多居间行为与合同成立的因果关系判断：独家委托人“跳单”时,居间人向独家委托人主张违约责任请求权。此时若先居间行为与合同成立有因果关系,基于此居间人仍享有居间报酬请求权,此时二者竞合,择一行使。非独家委托人“跳单”时,该委托人不构成违约,可能产生支付多项完整居间报酬的风险；应按照共同原因性标准,对完整支付多项居间报酬予以修正。针对我国房屋买卖居间报酬请求权实现过程中存在的问题,应从规范房屋买卖居间行为和完善居间立法两方面予以解决。首先,应严格房屋买卖居间人的市场准入,规范居间交易行为,并且在居间交易过程中,强化居间人对居间行为的证据保留,为后续可能带来的居间行为和合同成立之间的因果关系举证提供依据。其次,针对房屋买卖居间交易中频发的“跳单”现象,应从立法肯定禁止“跳单”条款的效力并对其是否属独家委托予以明确区分,从形式上和内容上予以修正。规定委托人的义务,区别居间报酬和其他与居间有关费用,设立分阶段和类型的居间报酬制度。
【学位单位】：湖南大学
【学位级别】：硕士
【学位年份】：2015
【中图分类】：D923.6
【文章目录】：
摘要
Abstract
第1章 绪论
    1.1 研究背景及意义
        1.1.1 研究背景
        1.1.2 研究意义
    1.2 国内外文献综述
        1.2.1 国内文献综述
        1.2.2 境外文献综述
    1.3 研究内容与研究方法
        1.3.1 研究内容
        1.3.2 研究方法
第2章 房屋买卖居间报酬请求权的界定
    2.1 房屋买卖居间报酬请求权
    2.2 “跳单”情形下房屋买卖居间报酬请求权
第3章 居间报酬请求权的立法现状及存在的规定
    3.1 居间报酬请求权的立法现状
    3.2 居间报酬请求权立法上存在的问题
第4章 房屋买卖居间报酬请求权的司法实践及存在的问题
    4.1 房屋买卖居间报酬请求权的司法实践
        4.1.1 司法裁判中对房屋买卖居间报酬请求权的争议
        4.1.2 最高院指导意见分析——结合指导案例1号“跳单”案
    4.2 房屋买卖居间报酬请求权司法实践中存在的问题
        4.2.1 缺乏对居间人与委托人是否属独家委托的说明
        4.2.2 缺乏对多人居间报酬请求权因果关系要件的论证
第5章 房屋买卖居间报酬请求权行使条件的完善构想
    5.1 房屋买卖居间行为
        5.1.1 居间合同中禁止“跳单”条款效力分析与格式修正
        5.1.2 居间行为是否属独家委托的认定
    5.2 居间行为与合同成立的因果关系要件
        5.2.1 因果关系的认定标准
        5.2.2 多居间行为对因果关系认定的影响
    5.3 小结
第6章 房屋买卖居间报酬请求权的法律保护
    6.1 规范房屋买卖居间行为
        6.1.1 严格房屋买卖居间人的市场准入
        6.1.2 强化对居间行为的证据保留
    6.2 完善现有居间合同立法
        6.2.1 设定居间合同中委托人的义务
        6.2.2 完善居间报酬立法
        6.2.3 禁止“跳单”条款的完善和法律补充
结语
参考文献
附录A 攻读学位期间所发表的学术论文目录
致谢

【参考文献】

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本文编号：2839003