担保型房屋买卖合同的性质与效力问题

发布时间：2020-11-20 02:00

　　 在近年的司法实务中,这样一种案件类型层出不穷:双方当事人在发生借贷关系时,缔结一份房屋买卖契约。在这份契约中,双方当事人约定,如果借款合同届期未得履行,则履行房屋买卖合同,转移房屋的所有权以偿还借款。笔者将这种情况下签订的买卖合同命名为“担保型房屋买卖合同”。这件案件类型应当与另一种以房抵债案件做出明确区分,即在借款合同履行期届满后双方达成的以房屋抵偿借款的协议。这两种类型的案件在案件事实上有较大出入,因此,不能混为一谈。2015年,最高人民法院颁布了《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》(以下简称“《民间借贷司法解释》”)。其中的第24条对这类案件的处理办法做了明确的规定,至此,此类案件同案不同判的问题看似已经得到了解决。法院对于这类案件的处理从表面上亦已趋于一致,在司法实践中,如果当事人以履行买卖合同为由提起诉讼的,人民法院会要求当事人将诉讼请求变更为“民间借贷”。如果当事人对此置若罔闻,那么法院就会做出驳回起诉的裁定。该条文看似解决了问题,但其实对于此类案件的核心问题并未澄明,对于买卖合同的性质和效力的争论,也并未因该条文的出台而消声。因此,在这种案件的处理上,对担保型房屋买卖合同的性质和效力认定的探讨,仍存在其必要性和合理性。笔者试图通过对实务和学界存在的不同观点进行整理分析归纳,得出最为合理的解释路径,以期为这种案件的解决和对《民间借贷司法解释》第24条的解读提供思路。本文第一部分是对担保型房屋买卖合同纠纷现状的介绍。本部分主要由最高院两个典型的案例出发,虽然两个案例案件事实相似,最高院却给出了完全不同的两者裁判观点。另外,通过对其他代表性案例整理分析,得出结论:这类案例之间最大的共同点便是当事人之间的权利义务关系是近乎相同的,因此可以将其归纳成同一种案情进行考量。得出这一结论后,便要对不同案例的裁判观点进行整理归纳,通过整理发现,裁判者对这种担保型房屋买卖合同存在着高度不一致:有认为买卖合同属于担保的;有认为买卖合同属于代物清偿的;有认为两个法律关系都有效存在的,等等。《民间借贷司法解释》第24条中,明确了对于这类案件,法院应当依照借贷纠纷进行审理。该条款看似对担保型房屋买卖合同中的核心问题提供了解决办法,但是,对于该种合同的性质和效力却采取避而不谈的态度,导致学界对条文的解读也多有不同。因此,虽然这类担保型房屋买卖合同纠纷已经有相应的司法解释条文予以规制,但对该种合同的性质和效力的判断仍存在诸多争议。这也引出了本文的探讨核心内容。文章的第二部分是对担保型房屋买卖合同的法律认识问题。首先,笔者反对了最高院在朱某某案中提出的附条件的买卖合同说,明确担保型房屋买卖合同中存在着表面的约定和真意内容两方面,而并非借款合同与房屋买卖合同的简单相加。通过分析发现,担保型房屋买卖合同的表面约定即买卖房子的义务并不真实存在,符合通谋虚伪表示的特征应当归于无效。在这种案件中,真正有意义的是内部“交付房屋,抵偿借款”的协议应当如何进行定性。通过实务界和学界对担保型房屋买卖合同的不同定性的整理归纳,得出以下几种主要解释路径:担保说、代物清偿说。担保说中,又存在着“抵押说”、“让与担保说”、“后让与担保说”等多种观点。代物清偿说中包括代物清偿实践性说、代物清偿诺成性说、代物清偿预约说等。通过对相关理论制度的分析比较,最终得出结论,担保型房屋买卖合同不属于任何一种形式的担保,也不属于代物清偿或者代物清偿预约。将这种合同视为附条件的债之更新,最契合其权利义务的关系。之所以认为担保型房屋买卖合同实质上是一种附条件的债之更新,主要是因为以朱某某案为代表的此类案件中,当事人权利义务关系最大的特点就是,如果借款合同到期未得履行时,那么偿还借款的义务就会在借款合同违约时转化为转移房屋所有权的义务。这个时候,债务人不再具有选择履行权,不能依己之见随意选择履行还款义务还是履行交付房屋的义务。在双方缔结的约定之中,存在着一种“过期便不候”的意味。因此,这种权利义务关系界定为一种债之更新最为合适。而且,这种债之更新是附条件的,它以借款合同的违约为生效条件,因此它也具有担保性的功能。文章第三部分是对附条件的债之更新的法律规制问题。通过对担保型房屋买卖合同的隐藏行为做出定性之后,应当对这种隐藏行为的效力做出肯定性或否定性的评价,以最终确定隐藏行为的效力。这里会遇到一个问题,即这种“交付房屋,抵偿借款”的协议与流质契约存在着表面上的相似性,它能否类推适用于流质契约并归于无效。通过对流质契约的法理基础的考察,笔者最后得出结论,“交付房屋,抵偿借款”的协议符合流押禁令的法律构成,最后与流押条款达成的效果全然一致,因此将这种协议类推适用流押条款,并无不当。
【学位单位】：华东政法大学
【学位级别】：硕士
【学位年份】：2018
【中图分类】：D923.6
【文章目录】：
摘要
abstract
导言
    一、问题的提出
    二、研究价值及意义
    三、文献综述
    四、主要研究方法
    五、论文结构
    六、论文主要创新及不足
第一章 担保型房屋买卖合同纠纷的现状
    第一节 担保型房屋买卖合同的司法实务概况
        一、相关案例介绍与分析
        二、司法实务裁判观点梳理
    第二节 担保型房屋买卖合同的现行法规定
    第三节 小结
第二章 担保型房屋买卖合同的法律认识之争
    第一节 担保型房屋买卖合同中表面约定的效力辨析
    第二节 担保型房屋买卖合同中隐藏行为的性质之争
        一、对既有定性路径之检视
        二、附条件的债之更新说之证成
    第三节 小结
第三章 附条件的债之更新的效力与法律规制
    第一节 与《物权法》第186条的关系
        一、附条件的债之更新应受流押条款的控制
        二、附条件的债之更新的效力问题
    第二节 对《民间借贷司法解释》第24条的适用解读
结语
参考文献
在读期间发表的学术论文与研究成果
后记

【参考文献】

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本文编号：2890770