住房限购政策、房企预期与土地财政收入
发布时间：2021-04-08 01:33
中央政府自2010年起出台了史上最严的住房限购政策,开始转向需求侧的调控管理。相比其他房地产调控政策,限购政策能有效改变市场主体的预期,在给住房市场降温的同时,其政策效果也会传递至土地市场,导致土地市场的成交量和成交价格出现波动。本文基于房地产开发商的不同预期,研究限购政策对地方政府土地财政收入的影响程度及作用机制,评估限购政策对土地财政收入的连带效应。首先,本文梳理了有关限购政策实施效果的相关研究,发现较少文献涉及限购政策对土地市场的影响。基于此,本文结合住房市场与土地市场关联性,发现住房限购政策可能通过改变房地产开发商对住房市场的预期,影响地方政府土地财政收入。此外,地方政府、房地产商、购房者等主体都有强烈的动机做出规避限购政策的行为,减弱限购政策的实施效果。根据限购政策效果以往研究,限购政策对土地财政收入影响同样具有阶段性特征。其次,本文结合理论分析和实证研究,利用2004年至2013年284个地级及以上城市面板数据和手工收集的限购政策文本数据,主要采用连续时间双重差分模型评估限购政策对土地财政收入的影响。主要结论如下:（1）短期内,限购政策有效抑制了土地财政收入增长,并且限购政...
【文章来源】：浙江工商大学浙江省
【文章页数】：70 页
【学位级别】：硕士
【部分图文】：
本文的技术路线图
、杭州、深圳等13个城市已颁布限购令。2011年1月26日，国务院出台“新国八条”④，要求将第二套房贷款首付比例从50%提高至60%，强化差别化的信贷政策；同时限购模式从“N+1”调整为“1+1”，即拥有两套房及以上家庭不能再新购买住房，从而进一步扩大限购人群范围。2011年7月15日，国务院出台“新国五条”，要求已实施住房限购措施的城市继续严格执行相关政策，并且首次提出房价上涨过快的二三线城市也应采取限购措施，紧接着台州、衢州、珠海也加入限购城市行列。截至2011年11月，共计46个城市已实施住房限购政策。结合下图3-1，可见限购政策是中央发起并督促地方政府实施的。中央政府是调控政策的积极推动者，而地方政府是被动执行者，所以地方政府实施限购政策缺乏激励因素。图3-1住房限购政策实施过程①《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）②《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》（京政发[2010]13号）③《关于进一步贯彻落实国发[2010]10号文件的通知》（建房[2010]155号）④《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发[2011]1号）
住房限购政策、房企预期与土地财政收入25第四节本章小结短期内，限购政策通过需求抑制效应和资金约束效应，改变了房地产开发商对房地产市场的乐观预期，房地产商预期未来利润空间下降，会降低其在土地市场拿地的积极性，土地需求量下降，进一步导致地方政府土地财政收入减少。长期内，房地产商和购房者可以获得更多的信息，对房地产市场和限购政策会有更准确的理性判断。本文主要从以下三个角度考虑，一是从限购政策强度的角度，限购政策导致土地需求量下降引起的土地财政收入下降，成为地方政府实施限购政策的阻碍，各城市地方政府在具体执行限购政策细则时，力度有所下降。二是从限购政策持续性的角度，在限购政策实施期间取消或者放松的新闻报道层出不穷，部分城市更是直接规定了限购政策截止时间，导致政策持续性不稳定。三是从限购政策限制对象的角度，部分购房者采用各种方式规避限购的条件限制。因此，在长期内，房地产商仍预期住房市场繁荣，存在提前入场拿地的可能，增加土地需求量，从而导致限购政策对土地财政收入的负向影响存在减弱的趋势，后期土地财政收入又呈现上涨趋势。限购政策对土地财政收入的作用机制如下图3-2所示。图3-2住房限购政策对土地财政收入的作用机制图综上，限购政策难以在房地产市场长期实施，只能是短期过渡政策。类似限购政策的行政性房地产调控政策，无法解决房地产市场的根本问题，即供需之间的结构性失衡，并不是最佳的政策选择。
本文编号：3124588
【文章来源】：浙江工商大学浙江省
【文章页数】：70 页
【学位级别】：硕士
【部分图文】：
本文的技术路线图
、杭州、深圳等13个城市已颁布限购令。2011年1月26日，国务院出台“新国八条”④，要求将第二套房贷款首付比例从50%提高至60%，强化差别化的信贷政策；同时限购模式从“N+1”调整为“1+1”，即拥有两套房及以上家庭不能再新购买住房，从而进一步扩大限购人群范围。2011年7月15日，国务院出台“新国五条”，要求已实施住房限购措施的城市继续严格执行相关政策，并且首次提出房价上涨过快的二三线城市也应采取限购措施，紧接着台州、衢州、珠海也加入限购城市行列。截至2011年11月，共计46个城市已实施住房限购政策。结合下图3-1，可见限购政策是中央发起并督促地方政府实施的。中央政府是调控政策的积极推动者，而地方政府是被动执行者，所以地方政府实施限购政策缺乏激励因素。图3-1住房限购政策实施过程①《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）②《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》（京政发[2010]13号）③《关于进一步贯彻落实国发[2010]10号文件的通知》（建房[2010]155号）④《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发[2011]1号）
住房限购政策、房企预期与土地财政收入25第四节本章小结短期内，限购政策通过需求抑制效应和资金约束效应，改变了房地产开发商对房地产市场的乐观预期，房地产商预期未来利润空间下降，会降低其在土地市场拿地的积极性，土地需求量下降，进一步导致地方政府土地财政收入减少。长期内，房地产商和购房者可以获得更多的信息，对房地产市场和限购政策会有更准确的理性判断。本文主要从以下三个角度考虑，一是从限购政策强度的角度，限购政策导致土地需求量下降引起的土地财政收入下降，成为地方政府实施限购政策的阻碍，各城市地方政府在具体执行限购政策细则时，力度有所下降。二是从限购政策持续性的角度，在限购政策实施期间取消或者放松的新闻报道层出不穷，部分城市更是直接规定了限购政策截止时间，导致政策持续性不稳定。三是从限购政策限制对象的角度，部分购房者采用各种方式规避限购的条件限制。因此，在长期内，房地产商仍预期住房市场繁荣，存在提前入场拿地的可能，增加土地需求量，从而导致限购政策对土地财政收入的负向影响存在减弱的趋势，后期土地财政收入又呈现上涨趋势。限购政策对土地财政收入的作用机制如下图3-2所示。图3-2住房限购政策对土地财政收入的作用机制图综上，限购政策难以在房地产市场长期实施，只能是短期过渡政策。类似限购政策的行政性房地产调控政策，无法解决房地产市场的根本问题，即供需之间的结构性失衡，并不是最佳的政策选择。
本文编号：3124588
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