我国城镇土地价格与商品房价格之间关系的研究 ——基于招标、拍卖、挂牌制度的分析

发布时间：2021-04-28 03:39

　　20年来，我国房地产市场的发展与快速的经济增长并步而行，已成为经济增长的一个重要引擎。然而，土地价格的飙升，商品房价格的骤涨却又如同难以驾驭的快骥，对房地产市场和整个宏观经济都形成了巨大的扭曲力量。分析房地产价格居高不下的深层原因，寻求房地产市场健康成长的路径，是理论上和实践中需要迫切解决的重要课题。目前，分析我国土地价格与商品房价格相互关系的研究已如汗牛充栋，但把土地出让制度作为重要因素分析房地产市场价格上涨深层原因的研究还属凤毛麟角。本文试图以我国现行城镇招标、拍卖、挂牌土地出让制度性背景为主轴，考察我国土地价格与商品房价格相互推动的深层关系，揭示我国土地价格和商品房价格在“土地财政”和政府行为的推波助澜下不断攀升的内在机制。围绕上述主旨，本文拟努力完成如下研究目标：1、理清地价与房价之间相互作用的因果关系；2、从新建住房供给弹性角度，明确土地价格对房价的影响程度；3、探求招标、拍卖、挂牌土地出让制度对房价的推动作用；4、从“土地财政”角度挖掘地价和房价过高的深层次原因；5、通过借鉴国外发达国家房地产市场的发展经验，为我国房地产市场的发展提供有价值的参考；6、通过政策干预模型分析限... 

【文章来源】：南开大学天津市 211工程院校 985工程院校 教育部直属院校

【文章页数】：202 页

【学位级别】：博士

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摘要
Abstract
第一章 绪论
    第一节 选题背景
        1.1.1 居高不下的房价与地价和扑朔迷离的房地产市场
        1.1.2 过高的房价对经济和社会带来巨大负面效应
        1.1.3 值得思考的房价与地价关系
        1.1.4 巨额“土地财政”引人思考高房价与土地收入的内在逻辑
    第二节 研究目标和概念界定
        1.2.1 研究目标
        1.2.2 概念界定
    第三节 研究思路与内容安排
        1.3.1 研究思路
        1.3.2 内容安排
        1.3.3 创新与不足
第二章 理论与文献综述
    第一节 经典地租理论
        2.1.1 古典地租理论
        2.1.2 马克思的地租理论
    第二节 区位理论
        2.2.1 李嘉图租金
        2.2.2 阿朗索土地市场模型
    第三节 宏观土地与房价决定理论
        2.3.1 四象限模型
        2.3.2 存量-流量模型
        2.3.3 市场决定土地价格
    第四节 地价与房价文献综述
        2.4.1 国外文献综述
        2.4.2 国内文献综述
    第五节 文献评述
第三章 我国土地出让制度的变迁和房地产市场的演变
    第一节 我国土地出让制度的变迁
        3.1.1 计划经济下我国“三无”的土地使用时期（1949-1978）
        3.1.2 市场尝试、摸索和形成阶段（1978-2002）
        3.1.3 协议出让向招标、拍卖、挂牌过渡阶段（2002-2004）
        3.1.4 土地出让全面市场化阶段（2004-至今）
        3.1.5 土地出让制度变迁中的法律法规
    第二节 招标、拍卖、挂牌出让土地程序
        3.2.1 招标
        3.2.2 拍卖
        3.2.3 挂牌
        3.2.4 协议出让与招拍挂出让土地效率比较
    第三节 我国房地产市场的发展
第四章 土地价格与商品房价格之间的关系
    第一节 地价与房价之间的因果关系——基于 VECM 的分析
        4.1.1 地价与房价之间的相互作用机理
        4.1.2 格兰杰非因果关系检验
        4.1.3 误差修正模型
    第二节 地价与房价之间的因果关系——基于动态面板的分析
        4.2.1 变量选取和数据描述
        4.2.2 动态面板估计
    第三节 地价对房价的影响——基于住房收入弹性的分析
        4.3.1 引言与文献综述
        4.3.2 理论模型构建
        4.3.3 模型模拟
    第四节 本章小结
第五章 招标、拍卖、挂牌制度性因素与房价
    第一节 价格发现理论综述与借鉴
    第二节 招标、拍卖、挂牌出让土地对房价的影响分析
        5.2.1 问题的提出
        5.2.2 我国土地招标、拍卖、挂牌出让土地情况
        5.2.3 招标、拍卖、挂牌对地价的影响分析
    第三节 招拍挂对房价的影响——基于土地价格信号理论的研究
        5.3.1 模型构建
        5.3.2 微观数据描述与统计
        5.3.3 变量选取
        5.3.4 实证检验
    第四节 本章小结
第六章 土地财政与地方政府行为—房价过高的深层原因
    第一节 土地财政与房价的关系分析
        6.1.1 地方政府土地收入的种类及规模
        6.1.2 土地财政形成的制度成因——地方财政收支的巨大缺口
        6.1.3 土地财政与房价关系分析
    第二节 土地财政、地方政府行为与房价
        6.2.1 土地财政为地方政府带来了巨大的收益
        6.2.2 地方政府行为目标分析
        6.2.3 基本模型
        6.2.4 实证检验
        6.2.5 结论
    第三节 土地违法行为分析
    第四节 本章小结
第七章 干预模型与房价预测
    第一节 限购对房价的影响——基于干预模型的分析
        7.1.1 干预模型研究综述
        7.1.2 干预模型基本理论
        7.1.3 干预模型分析北京市限制购房政策
    第二节 全国房价预测
第八章 国际经验借鉴与政策参考
    第一节 国际经验借鉴
        8.1.1 美国房地产市场经验借鉴——市场为主导模式
        8.1.2 新加坡房地产市场经验借鉴——政府主导模式
        8.1.3 日本房地产市场经验借鉴——从泡沫中吸取教训
        8.1.4 其他国家和地区经验借鉴
    第二节 政策参考
        8.2.1 稳定地价
        8.2.2 加强保障性住房建设
        8.2.3 房产税
    第三节 主要结论
参考文献
致谢
个人简历与研究成果



本文编号：3164729