房地产项目成本控制过程与应用研究
发布时间：2020-10-31 02:39
“在企业内部，只有成本。”现代管理之父彼得·德鲁克这句经典之语正在为当前房地产企业的努力方向做出注脚。国内房地产开发企业必须转变经营模式，变原来“向土地要效益”的模式为“向管理要效益”的模式，加紧修炼内功，走精细化成本管理之路。 本文应用房地产项目成本控制的理论和方法，在总结借鉴先进的房地产项目成本管理经验基础上，应用实例研究房地产项目在过程中实施动态成本控制，强化全过程成本控制为重点的观点，针对项目中存在的问题，完整构建了成本管理过程中行之有效的策略和控制要点，以此实现房地产开发项目各关键环节成本管理的有效控制，为国内房地产开发企业建立和健全现代成本控制体系提供借鉴，为企业达到增强竞争力这一目的提供指导建议。 本文的房地产项目成本控制及应用研究，紧密结合太湖锦园项目，突出房地产项目成本控制的实践操作特性，建立起了以全过程成本控制为基础，目标成本管理为手段的房地产成本管理模式，在逐步建立优化成本控制制度、体系、流程的基础上，在项目投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、获取土地使用权、规划设计与方案报批、签署有关合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理全过程阶段，在投资决策环节、设计环节、招投标环节、采购环节、施工环节、营销环节、交付环节等七个关键环节，对成本控制的控制要点和策略提出建议，充分发挥成本管理的主观能动特性，加强事前规划、事中控制、事后评估的主动管理水平，从而促使成本管理目标的全面落实。 本文的房地产项目成本控制及应用研究，对于国内房地产开发企业进一步精细化其成本管理，提高管控能力和水平，具有理论指导意义和实用价值。
【学位单位】：天津大学
【学位级别】：硕士
【学位年份】：2012
【中图分类】：F293.33
【部分图文】：
[12]无锡某住宅项目的开发成本构成如图 3－2 所示。图 3－2 无锡某住宅项目开发成本构成图3.3.2房地产项目成本控制的概念房地产项目利润是企业永恒的目标，在收入一定的情况下，成本越低，利润越高，而企业经济效益与成本管理水平有着密切关系。房地产项目的成本管理并不是仅仅是对合同过程和施工过程简单财务成本控制，而是保证成本支出达到最有效的收益以达到提升价值的目的，在开发过程中贯彻一系列成本管理工作如成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本分析、成本考核等
锦园项目成本控制的研究17图 4－1 太湖锦园项目总平面图4.1.2太湖锦园项目成本控制体系（1）太湖锦园项目秉持以项目为管理对象的目标成本管理体系，即针对该项目，基于市场状况，结合公司经营计划，预先确定项目预期销售收入和利润，经过开发全过程控制以实现成本目标。（2）太湖锦园项目从三个层面控制目标成本：第一是建立目标成本管理的制度与流程，第二是积累每个阶段的成本数据和控制要点，第三从集团的战略角度优化成本结构、提升价值[18]。从该项目所属城市公司管理层面来看，主要从第一个及第二个目标成本控制层面进行控制。第一个层面 THY 公司建立的成本管理制度有目标成本管理与动态监控制度、成本测算编制作业指导书、成本管理巡查工作指引、预决算工作办法、招投标管理制度、采购管理细则、合同管理细则等，成本管理流程有设计阶段成本控制流程、工程变更操作流程、工程结算流程、工程招标流程、战略采购管理流程、战略采购供应商管理流程、成本管控流程、付款管理流程等。第二个层面主要对成本控制的投资决策环节、设计环节、招投标环节、采购环节、施工环节、营销环节、交付环节等七个关键环节采取相应的控制措施并积累数据[19]。（3）太湖锦园项目清晰界定成本构成，对目标成本控制的基本思想：首先是设定目标成本，将目标成本层层分解到各阶段、
图 4－4 太湖锦园项目可行性研究操作流程图其次，THY 公司建立了科学的评价指标体系，包括规划评价、设计方案评价、市场定位评价、经济评价等指标。在土地拍卖前，无锡市规划局已对该地块住宅建设部分提出规划设计要点，THY 公司通过科学的评价指标体系，重点控制拿地成本的基础上，按上图可行性研究分析对拟建项目进行评估。太湖锦园项目规划评价指标主要考虑确定可使用土地面积 40.36 万平方米、建筑密度﹤20%、容积率﹤0.60、绿地率＞50%、机动车停车泊位数量、交通分析、公共设施配套等因素。设计方案评价主要考虑由于项目地处太湖景区，指标尤其考虑与周围环境的协调、产品格调、改善型需求等因素。市场定位评价指标是根据市场调查了解周边区域楼盘定位，并对拟建项目市场预测,将产品定位为高档住宅小区，精装修公寓和毛坯别墅联合，就销售价格、销售对象、物业管理费等建立评价指标。经济评价指标则考虑财务评价和综合评价，在此阶段至少要保证销售净利率超过 20%，通过定量分析反映项目的财务盈利能力、清偿能力以及资金平衡情况,以此判断项目的财务可行性。综合评价是站在较高的角度判断项目是否对社会经济有较大的贡献,促进区域社会经济
【参考文献】
本文编号：2863338
【学位单位】：天津大学
【学位级别】：硕士
【学位年份】：2012
【中图分类】：F293.33
【部分图文】：
[12]无锡某住宅项目的开发成本构成如图 3－2 所示。图 3－2 无锡某住宅项目开发成本构成图3.3.2房地产项目成本控制的概念房地产项目利润是企业永恒的目标，在收入一定的情况下，成本越低，利润越高，而企业经济效益与成本管理水平有着密切关系。房地产项目的成本管理并不是仅仅是对合同过程和施工过程简单财务成本控制，而是保证成本支出达到最有效的收益以达到提升价值的目的，在开发过程中贯彻一系列成本管理工作如成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本分析、成本考核等
锦园项目成本控制的研究17图 4－1 太湖锦园项目总平面图4.1.2太湖锦园项目成本控制体系（1）太湖锦园项目秉持以项目为管理对象的目标成本管理体系，即针对该项目，基于市场状况，结合公司经营计划，预先确定项目预期销售收入和利润，经过开发全过程控制以实现成本目标。（2）太湖锦园项目从三个层面控制目标成本：第一是建立目标成本管理的制度与流程，第二是积累每个阶段的成本数据和控制要点，第三从集团的战略角度优化成本结构、提升价值[18]。从该项目所属城市公司管理层面来看，主要从第一个及第二个目标成本控制层面进行控制。第一个层面 THY 公司建立的成本管理制度有目标成本管理与动态监控制度、成本测算编制作业指导书、成本管理巡查工作指引、预决算工作办法、招投标管理制度、采购管理细则、合同管理细则等，成本管理流程有设计阶段成本控制流程、工程变更操作流程、工程结算流程、工程招标流程、战略采购管理流程、战略采购供应商管理流程、成本管控流程、付款管理流程等。第二个层面主要对成本控制的投资决策环节、设计环节、招投标环节、采购环节、施工环节、营销环节、交付环节等七个关键环节采取相应的控制措施并积累数据[19]。（3）太湖锦园项目清晰界定成本构成，对目标成本控制的基本思想：首先是设定目标成本，将目标成本层层分解到各阶段、
图 4－4 太湖锦园项目可行性研究操作流程图其次，THY 公司建立了科学的评价指标体系，包括规划评价、设计方案评价、市场定位评价、经济评价等指标。在土地拍卖前，无锡市规划局已对该地块住宅建设部分提出规划设计要点，THY 公司通过科学的评价指标体系，重点控制拿地成本的基础上，按上图可行性研究分析对拟建项目进行评估。太湖锦园项目规划评价指标主要考虑确定可使用土地面积 40.36 万平方米、建筑密度﹤20%、容积率﹤0.60、绿地率＞50%、机动车停车泊位数量、交通分析、公共设施配套等因素。设计方案评价主要考虑由于项目地处太湖景区，指标尤其考虑与周围环境的协调、产品格调、改善型需求等因素。市场定位评价指标是根据市场调查了解周边区域楼盘定位，并对拟建项目市场预测,将产品定位为高档住宅小区，精装修公寓和毛坯别墅联合，就销售价格、销售对象、物业管理费等建立评价指标。经济评价指标则考虑财务评价和综合评价，在此阶段至少要保证销售净利率超过 20%，通过定量分析反映项目的财务盈利能力、清偿能力以及资金平衡情况,以此判断项目的财务可行性。综合评价是站在较高的角度判断项目是否对社会经济有较大的贡献,促进区域社会经济
【参考文献】
相关期刊论文 前10条
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4 杨秀凯;;房地产企业全程成本控制的思考与对策[J];财会学习;2009年01期
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10 贾仁甫;张炯;杨泽明;;房地产项目后评价──过程评价指标体系的构建与应用[J];建筑经济;2006年S1期
相关硕士学位论文 前1条
1 胡斌;房地产项目成本管理研究[D];天津大学;2010年
本文编号：2863338
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