基于博弈分析的房地产开发企业税收筹划研究
【摘要】 房地产开发企业作为各行业中税收负担较重的行业,在开发及经营过程中具有投入资金多、经营风险高、建设及销售周期长、涉税标的金额大、收益高、见效慢等特点。进行全方位、多层次的税收筹划,不仅能够有效降低企业的涉税成本和风险,增强企业的盈利能力和竞争实力,有利于实现企业价值最大化目标,而且也有利于降低房价,促进房地产市场健康有序发展。因此,深入研究房地产开发企业的税收筹划问题,具有重要的理论价值与现实意义。论文以房地产开发企业为研究主体,以其税收筹划为研究对象,结合房地产开发企业自身的特点,提出房地产开发企业对主要涉及的税种进行税收筹划的方法,并通过典型案例进行验证。论文从介绍税收筹划的有关概念、特点及其与偷税、避税的区别入手,阐述了税收筹划的形成机制、运行动力、基本方法以及房地产开发企业的特点、涉税现状,分析了房地产开发企业税收筹划的必要性及可行性,通过建立博弈模型对房地产开发企业税收筹划进行分析,并由模型分析总结出房地产开发企业税收筹划的几点启示,最后对房地产开发企业涉及的主要税种进行税收筹划,具体包括通过变房地产销售为投资及减少营业税应税项目来实现营业税税收筹划,通过控制增值率、设立独立核算的销售公司、利用税收优惠等方法进行土地增值税税收筹划,通过会计政策增大扣除项目、规范账务处理行为减少扣除项目损失、利用边际税负不均衡、改变资本结构加大扣除项目等方法进行企业所得税税收筹划,利用征收范围的税收优惠政策对城镇土地使用税进行税收筹划,通过将房地产租金分列为租金和管理费两部分来实现房产税筹划,通过递延项目最多化、递延期限最长化,减少分包或转包次数等方式来实现印花税的税收筹划。通过上述税收筹划,可以有效降低房地产开发企业的税收成本,有利于抑制房地产过热局面,促进房地产市场健康有序发展。
1 导论
1.1 研究起源
房地产是一个涉及建材、基建、物业、广告、商业等多种行业的大行业，在当前我国经济发展中占据着重要地位。与一般行业相比，房地产行业面临的税种较多，税负较重，因此其面临的税收风险也较高。从 2002 年以来，国家税务部门将房地产企业的税务稽查作为其重点工作之一，使得房地产企业在高成长的同时，也面临着复杂的税收环境。特别是自 2009 年以来，国家更是不断加强了对房地产行业的调控。2011 年 1 月，国务院出台《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，提出要完善相关的税收政策，加强对房地产企业的税收征管，并实施差别化的住房信贷政策。2013 年 3 月，新国五条出台，其中更是提出在二手房交易中，对个人所得征收 20%的税，这项政策的出台无疑对房地产企业产生了较大程度的影响。与此同时，国家在土地供应与房地产市场监管方面亦采取了一系列措施。正是在此背景之下，房地产企业面临着比以往更高的开发成本，资金压力骤升，其经营风险也随之加大，如何降低其经营成本成为诸房地产企业必须化解的难题。而在房地产的一系列成本管理战略之中，税收成本无疑是房地产企业的重要组成部分。因此，通过科学、合理的税收筹划，是房地产企业在严格的宏观调控政策之下，化解财务风险的必经之路。
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1.2 研究意义
从近几年的经济增长点来看，我国房地产业已经成为我国国民经济增长的主要来源，房地产业无论对于消费市场还是投资市场，都发挥着重要的作用。因此，房地产企业的健康发展，不仅仅是关系房地产企业本身的发展问题，更是关系着整个国民经济的平稳运行。因此，在国家统一的房地产税收政策之下，不断提高房地产企业的税收筹划意识，是支撑房地产企业健康运行的重要途径。因此，从这个意义上讲，本研究立足于税收筹划的相关理论，选择具体的房地产企业作为研究对象，对其在税收筹划中出现的一系列问题进行深刻剖析，并提出解决税收筹划问题的合理化方案，对于促进我国房地产企业的可持续发展具有重大的实践意义。国外对于税收筹划的研究起步较早，事实上，从现有的文献来看，西方学者对税收筹划的研究研究起源于对偷税和逃税的研究。1956 年，美国早期经济学家卡甘(Cagan，P.)曾发表题为《与货币供给相适应的通货需求》的论文，在论文中卡甘详细分析了地下经济活动，并指出纳税人能够少申报纳税数额的根本原因在于地下经济活动的大量存在。随后不久，以古特曼（Gutmann,P.M.）、法伊格（Feige,E.L.）和坦齐（Tanzi,V.）为代表的经济学家开始对地下经济活动中的偷税行为进行了系统的研究。到了 20 世纪 70年代，通过建立数学模型来对偷税行为进行研究的方法开始得到初步的尝试，其中最具代表性的学者是阿林厄姆(Alingham，M.G)和桑德姆 (Sandmo，A)。
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2 房地产企业税收筹划理论概述
2.1 房地产企业的概念与特征
关于房地产企业，我国官方并没有给出明确的界定。《城市房地产管理法》中明确指出：“房地产开发企业是指以营利为目的，进行房地产开发和经营的企业。”从该法的规定可以看出，国家只是对房地开发企业进行了界定，而事实上，房地产开发企业只是众多房地产企业的一部分，还有诸如房地产销售企业、房地产租赁企业、房地产物业等等。基于此，本文认为房地产开发企业并不等同于房地产企业。本研究认为，房地产企业界定的核心在于房地产，房地产又称为不动产，是指土地、建筑物以及依附在土地、建筑物上的各种权益。因此，房地产企业可以界定为围绕土地、建筑物进行的各种开发、经营、管理和服务活动的企业总称。与一般企业相比，房地产企业具有与之不同的特征，具体表现在以下几个方面。（1）经营对象的不可移动性。房地产企业的经营对象乃是不动产，无论房地产开发企业还是其他类型的房地产企业，在经营时都无法移动房产。从这个意义上讲，房地产经营只能在当地进行，无法进行跨区域经营，当地房地产产品的供求状况决定着房地产企业的经营程度。因此，这就要求房地产企业在进行经营活动之时，深刻把握不动产的非流动性，立足于当地的房地产需求，开展房地产业务。（2）业务形态的服务性。房地产企业的业务形态具有服务性的特征，在房地产开发过程中，诸如征地、拆迁、开发、土地转让等之类的经营活动必然会产生大量的筹划、谈判、协调等内容，而这些内容具有服务性的特点。至于房地产物业管理和中介服务，其就更加表现出鲜明的服务色彩。因此，综合而言，房地产企业的业务具有服务性的特点。
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2.2 税收筹划的含义
税收筹划是一个外来词汇，英译为 Tax planning。1935 年，英国的汤姆林爵士最早提出税收筹划的说法，他认为，政府没有权力强迫任何一个纳税人多缴税，而任何纳税人都有权安排自己少缴税。汤姆林爵士的表述标志着税收筹划开始引起人们的重视。荷兰的 IBFD 认为税收筹划就是市场中的纳税主体通过对自身经营活动的合理安排，从而实现缴纳最低限额税收的目的。美国学者 W.B.梅格斯在其代表著作《会计学》中指出，税收筹划就是人们在遵守税收法律的前提之下，通过合理安排各项经营活动，递延缴税时间或少缴税，以达到税负最低化的目标。我国目前对于税收筹划的概念并没有形成统一的意见，盖地教授在其著作《税务会计与纳税筹划》中，对税收筹划的概念进行较为系统的论述，他认为，税收筹划就是在遵守我国基本税收法律与政策的前提之下，经济主体通过对企业设立、重组、投资方式、经营方向以及管理理念进行事先筹划，以达到减轻税负、增加收益之目的。立足于上述分析，可以看出，无论是国内的学者还是国外的学者，在定义税收筹划时，都将其视为合法的税收安排活动。因此，本研究认为，税收筹划就是纳税人在遵守当地税收法律、政策的前提下，利用相关的税收优惠政策与条件，合理安排企业经营的各类项目，达到减少税负、增加收益的过程。这里需要注意的是，税收筹划与偷税、漏水等行为有着明确的区别：一方面，税收筹划遵守了相关的税收法律与政策，是一种合法、合理的行为，而偷税、漏税却是一种法律所禁止的行为，是故意欺骗征税主体的违法行为；另一方面，税收筹划是一种事前行为，发生在纳税义务产生之前，而偷税、漏税却是一种事后行为，发展在纳税义务产生之后。
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3房地产企业税收筹划现状分析.......... 15
3.1 G 房地产企业简介 .... 15
3.2 G 房地产企业涉税环境分析 .......... 17
3.2.1 企业涉及的主要税种分析 3.2 G 房地产企业涉税环境分析.......... 17
3.2.2 企业财税特点 3.2 G 房地产企业涉税环境分析...... 17
3.3 G 房地产企业税收筹划面临的困境 .... 19
4 G 房地产企业税收筹划方案 ..... 23
4.1 总体筹划思路与目标......... 23
4.2 设计开发之前的税收筹划方案........ 23
4.2.1 公司形式选择时的税收筹划........ 23
4.2.2 筹资方式的税收筹划....... 24
4.2.3 购买或转让土地中的税收筹划...... 25
4.3 房地产开发阶段的税收筹划.......... 26
4.4 销售阶段的税收筹划......... 31
4.5 完善房地产企业税收筹划的几点建议......... 33
5 结论.... 35
4 G 房地产企业税收筹划方案
4.1 总体筹划思路与目标
房地产企业与其他企业进行税收筹划有一定的区别，其主要表现在房地产企业经营项目多，涉税种类多，周期较长。因此，如果房地产企业在进行税收筹划过程中，从税种的角度来分析其税收筹划的思路，涉及的税种过于繁琐，不利于理清税收筹划的关键环节。因此，本研究从房地产企业经营的各个环节入手，对各个环节的税收筹划方案进行分析，以为 G 公司税收筹划提供有针对性的指导。具体而言，本研究将从 G 公司设计开发之前、房地产开发阶段、销售阶段几个关键环节对其税收筹划方案进行详细分析。与此同时，在进行税收筹划之前，确定科学、合理的目标，可以指导 G 公司正确地开展和实施税收筹划工作。从 G 公司目前的战略目标出发，立足于公司基本的财务和税收状况，本研究认为，G 公司进行税收筹划的目标主要有三个：一是减轻公司税负，能够给公司带来直接的经济利益；二是通过科学的税收筹划方案，提高公司财务管理水平；三是促使公司进行合法经营，为公司实现太原高端房地产企业的战略目标服务。
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结论
本研究立足于税收筹划的基本理论，以房地产企业为研究对象，选择具体的房地产公司作为实证分析对象，探讨了如何设计房地产企业的税收筹划方案，并针对当前房地产企业税收筹划面临的困境，提出了完善房地产企业税收筹划的建议。通过研究，本文认为，税收筹划关系着房地产企业的直接经济利益，但房地产企业的税收筹划是一项复杂而综合的工程，绝非有些企业想象的依靠几个财务管理人员就可以完成，在税收筹划外部环境越来越复杂的市场背景之下，税收筹划人员未来在公司的地位将不亚于财务管理人员。与此同时，房地产企业在进行税收筹划过程中，需要把握三个重点阶段的税收筹划：一是设计开发之前的税收筹划；二是房地产开发阶段的税收筹划；三是销售阶段的税收筹划。把握好这三个阶段的税收筹划，就可以对与房地产开发和销售密切相关的土地增值税、企业所得税、营业税等重点税种有一个合理的筹划，尽量减轻在房地产开发过程中的税负，实现房地产开发的最大价值。税收筹划研究是一个比较大的课题，其理论博大精深，本论文只是选择了房地产企业作为研究对象，相对而言，只是税收筹划研究的很小一个方面。因此，还有很多税收筹划的问题值得研究。比如房地产企业与其他行业企业在进行税收筹划之时，其理论和实践有何区别；比如如何用一个模型来对房地产企业的税收筹划进行指导等等，这些都值得进一步深入研究。
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本文编号：10243
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