房地产营销策略的探讨

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摘要：房地产整体营销策略，包括市场调研、营销策划、品牌效应、技术创新、绿色住宅开发、未来市场预测，这是成功营销的几个基本环节。

基本环节

一、重视决策前的市场调研

房地产业市场竞争的核心是对潜在购房者的争夺。由于整体营销策略注重对市场的调研，我们强调的是市场调研要有全局观，应包括对国内外宏观经济的波动与政策变化、房地产法律法规及金融环境、住房制度的改革动向及居民反映、居民消费需求及购房心理、文化背景和项目用地周边的环境、公共关系、特别是竟争对手等进行系统研究，及时制定相应的营销策略，使得开发项目更贴近目标市场。

房地产与一般商品有很大的区别，就在于一般商品在生产过程中若发现不能满足市场需求，可以通过改进生产工艺后重新推向市场。房地产则不一样，一旦规划方案审批下来，施工开始，要想改则难上加难，房地产使用期又长达几十年，稍有失策，则将因此成为“永久性建筑垃圾”，可见市场调研的重要。

二、切实做好营销策划

切实做好整体营销策划，房地产开发商在房地产项目实施前已对项目进行了全面而系统的市场调研，然后邀请房地产市场营销的项目策划人员参与房地产项目的整体营销策划，根据市场调研的结论，系统地研究目标购房者最关注的房地产价格、环境、地段等因素。房地产公司再根据自身的特点和市场需求决定这些项目的取舍，使得“以销定产”的营销思想得以充分地融入项目的规划、立项、设计、建设、售后服务和物业管理的每一个环节中，将项目中的各项定位落到实处，使房地产开发项目最大限度地满足市场需求，准确地把握市场变化的脉搏，具有超前性和前瞻性，不仅提高了房地产公司开发水准，还极大地降低了房地产开发商的营销风险。

三、树立全员、全过程质量品牌理念

随着科学技术的进步，商品房的质量普遍有了提高，人们从追求质量转向追求服务和品牌，最终追求精神的满足和自我实现。因此房地产经营的唯一目的是满足社会需求，为社会提供房地产专业的服务，，而利润是房地产公司提供优质服务后得到的相应回报。健康的企业形象能够得到客户的信赖，降低企业的宣传成本。房地产的品牌与其他商品品牌相比有其自身特点，因为大多数人一辈子只会买一套住房，不过他们可以影响他们周边的潜在购房者的购买行为，具备间接重复购买性，这就是所谓的“口碑”的重要性。因此，房地产品牌塑造也可以借鉴其他商品品牌建设的经验。售楼人员、施工人员、物业管理人员都是房地产品牌的共同塑造者和品牌的延伸。特别是建筑质量是楼盘品牌的灵魂，挑选信誉高、施工质量好的施工单位，这从很大程度上说是质量的保证，也是房地产品牌的需要。良好的物业管理不仅可以促进房屋销售，而且本身也是房地产的品牌。因此，我们房地产公司应当树立全员、全过程的品牌和质量战略观念，进行全面品牌和质量管理。

四、高度重视科技创新

整体营销策略注重技术创新，房地产公司的技术创新主要有规划创新、设计创新、建筑施工过程中的“四新”（即：新技术、新设备、新工艺、新材料）技术应用。

规划创新。传统的规划创新主要是选择有地理优势的地块和营造有特色的小区生态环境及文化氛围的创新。中国住宅产业发展提出新概念——均好性，是对传统的规划观念的创新。“均好性”是指在规划设计中，应树立全局观和系统观，把每套商品房都作为精品样板房来进行规划设计，尽可能使所规划的每套商品房都具有良好的户型、景观、绿化、通风采光，消灭黑屋的出现。“均好性”作为房地产开发的最高境界，将成为未来楼市的发展趋势和基本规划准则。

设计创新。设计创新主要是指结构设计上的创新和园林设计上的创新。在创新时要注意有一定的特色和风格，选用新材料、配套新产品，为我们解决满足购房者需求提供各种解决方案。

五、创造性地开发绿色住宅

整体营销策略注重绿色住宅的开发，“绿色住宅”是一个系统的环保工程，其设计处处体现以人为本和回归自然，是实现社会、经济和自然三者协调发展的未来房地产开发方向。“绿色住宅”强调人居环境和自然的和谐发展，房地产开发公司在设计中应当以尽量减少人的活动对生态环境的负面影响为目标，致力于追求最小的生态冲突，使用环保材料减少环境污染，实现持续高效地利用一切资源，使住宅真正成为“绿色住宅”。主要是对自然采光等光能、自然通风等风能、节约用水和提高水的品质的水能资源的高效利用，环境的全面保护和绿色环保建材的使用，防止污染源，塑造良好的绿色人文环境。

六、认真抓好未来市场的预测

整体营销策略注重未来市场预测，从当前的经营形式来看，房地产开发商对项目投资应谨慎，要善于总结以前项目开发的正反两方面的经验教训，冷静观察市场对现有存量房屋的吸纳消化力度，加强对未来市场的预测，以便在新一轮房地产开发高潮来到之前，掌握市场主动权。