中国城市土地供应政策对商品住宅库存的影响研究

发布时间：2018-03-21 19:46

本文选题：土地供应政策　切入点：去库存　出处：《南京大学》2017年硕士论文　论文类型：学位论文

【摘要】：当前我国住房市场面临着一二线城市房价过快上涨,三四线城市库存高企的双重压力,供给侧结构性改革作为当前各大领域改革的主导思想,在住房市场上也引领着调控思维的变革。土地供给作为住房供给的重要要素之一,理应成为供给侧结构性改革的重点工具。本文的研究任务是解析土地供应政策对商品住宅库存的影响方式及影响程度,具体分解来说,一是探讨土地供应政策如何作用于房地产市场?其传导机制如何?二是探讨以去库存为目的的土地供应政策调控的有效性和时滞期?三是探讨土地供应政策调控的适用时期和适用城市?本文研究目的是为当前去库存任务的有效进行,完善住房供给侧结构性改革,完善我国土地供应政策提供参考。本文从理论上基于两种视角探讨了土地供应政策对住宅库存的作用机理,一是从土地供应面积、价格、方式、结构以及税收五个政策工具视角分析土地供应政策对住房市场供需的影响;二是从"预期渠道"、"生产函数渠道"、"供应效率渠道"分析土地供应政策通过不同路径对住房供需产生的影响,进而影响住房库存。通过构建基于供给和需求的住房库存影响因素模型,研究运用实证检验了理论分析中作用机理的有效性,进一步揭示了土地供应政策是商品住宅库存的影响因素之一,且在不同时期,不同城市,其作用机制和调控效果也存在显著差异。实证样本为2004-2014年中国35个大中城市的相关面板数据。主要的研究结论如下:(1)土地供应政策对住宅库存具有较大影响,是住宅库存变化的重要因素之一,但土地供应政策的运用并非积极主动的,而是需求引致的,且对住宅库存的作用具有时滞效应。总体而言,土地供应数量在当期通过"预期渠道"作用于住房市场,与住房库存呈反向关系;在远期通过"生产函数渠道"作用于住房市场,与住房库存成正向关系,滞后时期为3年。上一年的地价增长率通过"预期渠道"作用于住房市场,与住房库存呈反向关系。(2)限购政策对土地供应政策的实施效果产生明显影响。限购前,土地供给"生产函数渠道"作用效果较为显著,2年前土地供给数量与住房库存呈正相关。限购后,土地供给"预期渠道"作用较为显著,当年土地供给数量与住宅库存呈负相关。限购前的地价增长率的"预期渠道"效应优于限购后,限购加大了预期的不确定性。对比限购前后,限购政策降低了土地供给效率,使得土地调控效果减弱。(3)城市间土地供应政策的实施效果存在显著差异。土地供应数量对中低房价城市有显著影响,而对高房价城市影响不显著。在作用方式上,土地供应数量通过"预期渠道"对中房价城市当年的住房库存呈负相关关系;通过"生产函数渠道"对低房价城市滞后2年的住房库存呈正相关关系。土地供应价格增速对中高房价城市有显著影响,而对低房价城市影响不显著。对比城市结果差异体现了"供应效率渠道"效果,低房价城市相较中高房价城市潜在土地供给面积较多,市场较为宽松,因而土地供给弹性较高,供给效率较高。土地政策的调控效果在低房价城市较好。文章提出如下政策建议:针对稳定"预期渠道"作用,应建立与完善科学合理的土地供应政策体系,健全土地市场信息发布制度,引导人们合理预期;针对提高"生产函数渠道"、"供应效应渠道"作用,应加强房地产市场监测,加大闲置土地的处置力度,调整土地功能结构,构建购租并举的住房制度;针对城市调控效果差异,提出土地供应政策需因城施策,一城一策;针对限购前后调控效果差异,提出积极推进房地产税征收的研究,建立适应市场规律的长效机制。
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【学位授予单位】：南京大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2017
【分类号】：F299.23

【参考文献】