房地产价格与货币因素的关联性分析

张媛 鹤壁职业技术学院

摘要：近些年，随着经济的飞速发展，房地产的价格也在不断上涨。房地产的价格与货币因素关系密切，本文将从利率、货币流通量、汇率、通货膨胀四个方面分析房地产价格与货币因素的关联性，通过对这些因素的分析，较为全面的展现影响房地产价格的货币因素，并分析这些因素对房地产价格的影响。

关键词：房地产价格；货币因素；关联性

改革开放三十年来，我国经济建设取得了巨大成就，作为国民经济支柱之一的房地产也得到了飞速发展，房地产的价格也在不断上涨，房地产的价格受多种因素制约，从广义上讲，包括国家层面的政策影响与市场层面的调节作用，国家通过宏观调控，制定相应的财政政策、货币政策，通过间接的调控影响房地产价格，市场在基础层面，通过市场机制对房地产价格的变化起着决定性作用。本文将政策性因素与市场性因素贯穿起来，综合两方面的因素，从利率、货币的流通量、汇率、通货膨胀四个方面分析房地产价格与货币因素的关联性，以期对房地产价格的变动做全面的研究。

一、  利率与房地产价格的关联性

利率与房地产价格的关联性主要是房地产开发的资金成本，在购房者的资金链条中，银行贷款占了很大一部分，而在开放商购买地皮、开发地产的过程中，也需要银行贷款的支持，如果利率上调，购房者与开发商的成本也会相应的上升，

利率对房产的供需有明显的抑制作用，如果因为利率的上涨，购房者的购房需求被明显的遏制，而开发商的房源却较为充足，那么房地产价格会有一定程度的下降，相反，如果购房者购房需求强烈，而开发商有控制了供求，那么房价上涨是必然的。但如果说利率对购房者与开发商的影响一致，那么房价会保持在一个相对稳定的水平上。最终的价格走势，要看双方被遏制的程度。

在货币政策中，利率是影响房地产价格的主要渠道之一，国家通过对利率的调节，控制房地产的供需，实现对投资者投资热情的影响，最终通过利率的改变来影响房地产的价格。下面笔者具体分析利率与房地产价格供需的关联性。

（一）利率与房地产供给的关联性

利率作为调节房地产价格的主要货币因素之一,对房地产价格有较大的影响。第一，一些发展规模较大、资金雄厚的企业，例如保利地产、万科地产、中海地产等企业，利率的提高，提高了他们的融资难度，这些成本是影响房价的，对于这些大型企业来说，他们可以维持原价或变相的将成本转嫁给购房者，虽然这会造成利润的下降，但不会对他们有较大的影响。第二，对于一些小型的房地产企业来说，利率的提高，对它们的影响是重大的，这会提高他们的销售成本，严重的可能会造成资金条断裂，这时他们会降价销售房地产。第三，对于那些想进入房地产行业的企业来说，银行利率的提高，增加了他们的融资难度，他们可能会退出房地产领域。总而言之，利率的上升，会造成房地产市场的局部性整合，一些企业会降价销售或者退出房地产开发领域，这些因素都会造成房地产价格的下降。

（二）利率与房地产需求的关联性

随之我国经济的发展，人民生活水平的提高，人民对投资房地产的热情也不断提高，人民对房地产的需求也表现为两种类型，一是投资性的，二是自我居住型。对于投资性的购买者来说，利率的升降会影响到房地产投资的成本与回报率。利率下降，投资者的回报率就会相应增加，成本也会下降，反之，投资率就会下降。提高利率有助于遏制一些投资性的热钱流向房地产领域，可以降低房地产的投资需求，稳定房价。政策性的利率调控，也是国家引导投资的行为。利率提高后，投资者对未来货币政策的不确定性无法预测，部分投资者考虑成本与回报后，会主动退出对地产的投资，此外，利率的持续性提高，会提高个人的生活成本，减少部分人的投资需求，这些都会降低房地产市场的需求，影响房地产的价格。对于那些自我居住性的购买者，房屋是一种价格比较高的商品，一般的购买者不会一次性付清全部购房款，而是通过银行贷款，采取按揭方式购买，一般情况下，是先交纳一部分购房款，然后购房者会通过房屋抵押从银行获得一部分购房款，购房者要在规定的年限里偿还银行的贷款，同时还要缴纳一定的利息。如果利率提高，势必会影响到购房者的还款能力，增加他们的还款成本。同时一些购房者可能会在利率调整时，提前偿还贷款，从而避免利率提高带来的不必要的损失。而其他的消费者，，可能会采取观望态度，暂缓购房欲望，这些因素会造成房地产需求的下降，房地产价格的降低。利率与房地产价格的关联性的结构图如下：

二、货币的供给流通量与房地产价格的关联性

在我国现代金融体制下，货币的流通量受央行货币政策的影响，央行通过制定严紧或宽松的货币政策来控制银行贷款的货币数量，从而实现调节国民经济的目的。房地产企业的资金需求量大，银行是获得资金的重要渠道，房地产企业的资金数量主要取决于银行的放贷能力。如果银行实施扩张性的货币政策，那么银行的贷款资金是充足的，房地产企业获得的资金也会较多，这会扩大房地产市场的供给能力，相反，如果银行的资金紧张，那么房地产企业的资金也会相应的不足，那么用于购买地皮、开发房地产项目的资金也会减少，这会影响到房地产市场的供给。在我国，货币供给量对房地产企业的影响与利率对房地产企业的影响类似。都是通过货币的利率实现的，当前，我国利率还是国家引导下的利率政策，并没有完全的市场化，所以，货币的供给量与利率的互动性关系还没完全建立起来。对于房地产商而言，企业的货币量充足，资金能力强，企业的开发能力就会加强，房地产的供应就会增加。对于消费者来说，银行货币量的增加，房地产企业的开发能力的加强，会引起房地产价格的上涨，从而影响到消费者的投资能力和消费水平，一些消费者会把钱投资到房地产领域，这会造成房地产市场需求的增加，进而提高房价，另一方面，消费者看到房价上涨，有利可图，可能会购买一些房地产企业的基金、股票，这又增加了房地产企业的融资能力，提高的了他们的开发能力。这些因素会造成房地产市场需求的增加，房地产价格的上涨。

货币的流通量与房地产价格的关联性体现在两个方面，第一，货币的流通量增加说明了交易者可用资金的增加，这为购房者提供了购买房地产的资金基础，另一方面，货币流通量的不断增加，会增大社会通货膨胀的风险，在这种情况下，

房产的高回报、保值、低风险的优点会增加人们的购房意愿，这些因素会导致房地产投资需求的增加，从而进一步提高房价。第二，从开发商方面来说，货币流通量的增加有着双重的效果。一方面，开发商可以利用手中的资金购买更多的土地，这会推动土地价格的上涨，进而提高了开发成本，最终推动高房价。另一方面，货币流通量的增加也可能遏制房价的上升，如果开发商利用资金开发房地产的供给速度大于购房者的需求，那么房价就会下降，反之，房价会上升，供需平衡，房价会保持稳定，但这种情况在现实的经济生活中，几乎是不存在的。

三、汇率与房地产价格的关联性

汇率与房地产的价格相关性也是比较密切的。在各国的汇率制度下，货币的价值也是不同的，在汇率浮动较大、比较开放的汇率制度下，汇率更接近实际水平，而在管制比较严格的汇率制度，汇率的浮动性较小，汇率往往一般被高估或低估，汇率的选择对资本的流动有影响，会影响到房地产的价格水平。

在我国在2005年宣布实行以市场为基础，同时参考一篮子货币进行调节、的浮动汇率制度。在我国，汇率与房地产价格的关联性主要体现在未来预期效应、贸易条件、汇率调解机制。

未来预期效应主要体现在资本的流向方面。它主要是指当汇率水平偏离实际水平时，经济发展出现内外失衡的局面时，外汇投资者会对汇率水平和国内的房地产等资产产生一种不良的预期，根据这些预计的风险，资本可能会减少投入或撤出房地产等资产市场。当汇率是虚高的状态时，一些短期的国际热钱可能会撤出房地产市场，并出售一些房产，这会对国内房地产市场产生巨大的冲击，对于房源控制者产生巨大的心理恐惧，他们处于回笼资金的需要可能会恐慌性抛售房产，这会造成房价的大幅下降，如果政府不能控制，房地产泡沫可能破裂，大部分房地产企业可能会破产。而当汇率被低估时，处于投资赚钱的需要，国际资本可能会进行大规模的投机活动。这些资本最有可能流向房地产开放市场，这些热钱会放大房地产市场，促使房价迅速上涨。例如泰国在经济快速发展时，国外金融热钱大规模流入泰国，这些钱大多进入了曼谷等大城市的房地产市场，从而导致房价的上涨，在一些年份，房价的上涨幅度达到 60%以上。

贸易条件是指汇率被低估将有利于改善贸易条件，增加商品与服务的出口数量，提高出口的竞争力，同时限制进口，这会积累巨额的外汇储备资产。外汇储备的增加会增大一国的货币持有量，这些货币可以用在房地产领域，这在一定程度上会导致房地产价格的上涨。

汇率调节机制是从国家层面来说的，国家通过制定相应的外汇政策，通过外汇储备的增减实现对本国货币量的控制。例如，一国面临通货膨胀，货币升值的压力时，政府可能通过市场出售一些外币，这增加了国内货币的数量，房地产开发商可以通过借贷的方式获得这些款项，开发商手中增持了货币，会促使房地产价格的上升。

四、通货膨胀与房地产价格的关联性

通货膨胀与房地产价格的关联性体现在成本与贷款两方面。成本主要有房子的建设费、配套设施安装费、房地产商交纳的税金等费用，贷款主要是通货膨胀发生后商业银行实行的信贷紧缩政策。

通货膨胀是指货币贬值，物价上涨的现象。这会导致房屋建设成本价格及员工工资水平的上升，房地产开发生为了保证相应的利润，会将通货膨胀带来的风险转嫁到购房者头上，这一转化的过程是通过房地产价格的上升实现的，同时，通货膨胀导致了物价的普遍上涨，开发商权衡利弊，可能会减少房屋的供给，此外，在通货膨胀时期，房地产具有保值的作用，人们会将存款转移到如股票、基金、证券、房地产等资本市场，这会增加人们对房产的需求，带动房产价格上涨，同时一些短期的投资客商，看到房屋价格上涨，也会将目光投向房地产领域。这些因素都会导致房地产价格的上涨，大量的研究数据表明，通货膨胀发展的程度对房地产价格有巨大的影响。

总结：

     随着我国经济的迅速发展，房地产价格与货币的关联性不断增强，货币的供给、持有量、汇率、通货膨胀等因素都会影响到房地产的价格。当前，我国房地产价格居高不下，已经成为国家宏观调控的重要目标。对于影响房地产价格的因素，我们要深入分析，争取将房价控制在合理的范围内，促进房地产行业的健康发展。

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