区域经济发展不平衡对房地产价格的影响研究

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房地产 区域经济

我国区域经济发展不平衡对房地产价格的影响研究

济发展的平衡性影响。本文将根据房地产商品完

全差别的内在特性，把我国房地产价格问题放在宏观经济背景下，从房地产特殊的市场结构探索促使我国宏观调控房地产价格政策有效性发挥的经济运行条件。

二、房地产产品完全差别的市场效应及社会影响

进入壁垒是不完全竞争市场结构存在的根本条件，如果不存在进入壁垒，厂商可以自由进入或退出某一市场，则市场可以达到完全竞争或可竞争状态，但某一行业的垄断势力大小并不单单取决于该行业厂商数目和规模，更大程度上与该行业各厂商生产的产品的差别程度相关。鉴于此，

下文将基于差别产品垄断竞争的模型口。分析房

地产产品完全差别的市场效应。

假设两房地产商分别提供两种差别化的产品且成本都为零。房地产商１的需求ｑ。不仅取决于价格ｐ，，也取决于房地产商２的价格ｐ：。显然，根据需求定律，，ｑ。随着ｐ。的增加而降低。同时，根据产品之间的替代性，如果厂商２的价格ｐ：增加，其需求也会增加，因为此时厂商ｌ显得相对便宜。假设两种产品增加的影响是对称的，则可以用下面两个对称性函数分别表示对厂商ｌ和厂商２产品的需求。

ｑｌ＝ａ—ｂｐＩ＋ｃｐ２

ｑ２＝ａ—ｂｐ２＋ｃｐｌ

（１）

其中，ａ＞０，是容量参数；ｂ＞０，表示两种产品的产量对各自价格的敏感程度；ｃ＞０，表明两房产有一定替代性，反映一种商品对另一种商品的替

代程度；ｂ＞ｃ，表示每种产品对自身价格敏感程度

更大，也就是说，如果ｐ。增加一定幅度，只有当ｐ：增幅更大时，厂商１的需求才会保持不变，ｂ与ｃ差距越大，两种产品差别性越大。在上式中，我们将两种产品的需求表示为价格函数，但也可以通过反解得到每种产品的逆需求函数：

ｐｌ

２ｍ—ｎｑｌ—Ｈ１２

ｐ２＝ｍ—ｎｑ２一ｒｑｌ

（２）

其中，ｍ＝ａ／（ｂ—ｃ），ｎ＝ｂ／（ｂ２一ｃ２），ｒ＝ｃ／（ｂ２一ｃ２）。注意ｎ＞ｒ，即每种产品的价格对自身产量变化的敏感程度更大。根据式（１），厂商ｌ选择最大化利润的ｐ。：

ｌｌ（ｐ１，ｐ２）２ｐｌｑｌ２ｐｌ（ａ—ｂｐｌ＋ｃｐ２）

（３）

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一阶条件给出：

ｐｌ‘（ｐ２）＝（ａ＋ｃｐ２）／２ｂ

（４）

这相当于一个反应函数，即给定厂商２的价格ｐ：，厂商ｌ的最佳反应由式（４）给出。根据对称性，可以得到差别化产品的伯川德均衡结果为：

ｑｉ‘＝ａｈ／（２ｂ—ｃ）ｐｉ“＝ａ／（２ｂ—ｃ）ｌｉ。＝ａ２ｈ／（２ｂ—ｃ）２

ｉ＝ｌ，２

如果两个厂商进行差别化产品的古诺竞争，则根据式（１），厂商１选择最大化其利润的ｑ。：

１１（ｑｔ，ｑ２）２ｐｌｑｌ２ｑｌ（ｍ—ｎｑｌ—Ｈ１２）

一阶条件给出：

ｑｌ＋（ｑ２）＝（ｍ—ｒｑ２）／２ｎ

同样，根据对称性可以得到差别化产品的古

诺均衡结果为：

ｑｉ。＝Ｉｎ／（２ｎ＋ｒ）＝ａ（ｂ＋ｃ）／（２ｂ＋ｃ）

ｐｉ。＝ｎ加／（２ｎ＋ｒ）＝ａｈ／［（ｂ—ｃ）（２ｂ＋ｃ）］ｌｉ。＝ｍ２ｎ／（２ｎ”）２

＝ａ２ｂ（ｂ＋ｃ）／［（２ｂ＋ｃ）２（ｂ—ｃ）］ｉ＝ｌ，２

从以上分析中，得到结论：

ｄｐｉ６／ｄｃ＞０，ｄｐｉ。／ｄｃ＞０，也。／ｄｃ＞０，ｄｌｉ。／ｄｃ＞０，即随着产品差别程度的增大，产品间替代作用减弱，厂商间的价格竞争趋于减弱，利润趋于增加。ｑｉ。一ｑｉ“＜０，ｐ。一ｐ。＝ａｃ２／［（４ｂ２一ｃ２）（ｂ—

ｃ）］＞０，ｌｃ＞ｌ“＞Ｏ，即在差别化产品古诺竞争导致

的市场均衡产量更低，价格更高，利润更高；同时，差别化产品的伯川德竞争中企业价格和利润均大于零，避免了“伯川德悖论”。产品差别程度的大

小与企业市场力量的强弱正相关，即产品差别程

度越大，厂商的市场力量越强，其市场结构的垄断程度越强，以至于是完全差别产品，即使市场上有多个房地产商，也可以对自己的产品行使接近于垄断的市场力量；反之，即使市场内只有很少的几个厂商，但如果它们的产品是同质的，则它们的市场力量较弱，甚至于接近竞争水平。

下面进一步分析产品差别化的社会影响，即

它所产生的福利效应［４］，如图１（ａ），（ｂ）所示，产品差别程度加强后，房地产产品需求弹性变小，厂商加价ＭＶ—Ｐ＋变大，有更大的垄断势力，但攫取了更多的消费者剩余，社会的无谓损失（阴影部分）也增大了。

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