房地产开发流程_财务管理学_房地产项目财务管理

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房地产项目财务管理

作者：李景忠　　上传时间：2006-8-9 0:0

　　财务项目管理的目的：财务管理的目标是“利润最大化”，针对项目的财务管理应该是“项目利润最大化”。而项目目标的成功要受工作范围、项目成本、进度计划及客户满意四个因素制约。即财务管理及项目管理的目标都是要让客户满意。所以财务部的项目管理是通过在实现成本、进度及质量三者平衡的基础上而进行计划控制等的系列管理工作来达到收益最大化目标的管理过程。项目管理是细化财务管理的重要环节，对于提高项目的财务管理水平和质量，强化项目的财务控制力具有重要的意义。

　　项目各阶段财务对应的管理工作：

　　项目管理不只是项目经理部，，而是所有部门都在配合、执行、记录、分析项目进程，保障项目顺利进行。财务部管理工作也渗透到项目准备、计划，执行与控制，收尾四大阶段，体现了其反映及监督、控制和管理的职能：

　　序号 项目各阶段名称 对应的管理工作　　标准　　依据　　搜集和制作的资料

　　1.1 项目准备阶段，项目可行性分析 对项目可行性论证经济指标的测算（核心指标：内部收益率及销售净利率） 投入少、回报高、见效快

　　（公司内部财务制度） 项目的基本概况，项目开发计划、估算成本，项目销售计划，合作方承诺等

　　1.2 项目听证会准备 将项目可行性分析阶段成果形成文字形式：项目的成本测算、税收分析、经济效益分析及资金运用预测 内部收益率≥？；销售净利率≥？

　　1.3 项目土地合同谈判、签订 有关付款方式和税收政策等的建议，确定项目公司注册资金及股东单位、出资比例。 风险最小化、利益最大化 （公司内部财务制度）

　　2.1 项目计划，设立项目经理部 根据项目开发计划、销售计划等资料编制项目经营计划 项目投资回报，利润、费用指标 （公司内部财务制度） 按开发销售计划编制的固定资产购置计划、人员配置计划、营销费用计划

　　2.2 目标成本确定 会同成本管理部编制目标成本 可控，符合经营计划 （公司内部财务制度） 项目规划设计指标确定，项目施工图完成

　　3.1 项目执行与控制，项目招标、签订施工、甲供材料合同 施工、甲供材料合同的审核 在目标成本范围内，付款条款合理 目标成本 目标成本确定

　　3.2 项目施工，合同款及进度款的支付 合同款及进度款支付的审核 按合同付款 对应的合同 对应的合同已签订

　　3.3 项目动态成本情况 每月会同成本管理人员编制项目动态成本，分析成本变动原因 与目标成本比较 （公司内部财务制度） 目标成本确定

　　3.4 项目前期销售推广 营销合同及付款的审核 在计划范围内 营销费用计划 营销费用计划确定

　　3.5 项目开盘预售 财务收银员收取房款，换退房审核，应收帐款管理，销售合同抽查等 应收帐款最少化 （公司内部财务制度） 预售许可证

　　3.6 项目综合变动情况分析 分析项目各变动因素对经营计划的影响 与经营计划比较 （公司内部财务制度） 以上资料确定

　　4.1 项目收尾，项目入住 房款补差的审核，入住前台收款安排等工作 与预测面积比较 （公司内部财务制度） 测绘报告

　　4.2 项目竣工结算 会同各部门召开项目总结会议，编制项目评估报告 （公司内部财务制度）

　　4.3 项目结盘审计 协助总部审计室完成项目结盘审计 内部收益率≥？；销售净利率≥？ （公司内部财务制度） 项目竣工结算

　　一、 财务部在项目管理中的几项重点工作：

　　（一）项目可行性分析：

　　通过测算分析，为领导决策提供依据是财务部项目可行性分析的作用。

　　（二）合同款支付的审核：

　　这里要提醒我们注意的是在开工计划时除了考虑工期因素外，还要从节约项目成本的角度出发。

　　（三）动态成本测算分析：

　　经测算x月31日项目的xx成本较年初项目经营计划时的x元/㎡上升了x元/㎡，可售住宅及商业单位成本达到了x元/㎡.

　　由于成本上升项目利润减少x万，税后利润减少x万，单位净利减少x元/㎡，净利率下降x%，售价增加x元/㎡才能达到先前净利率x%的要求；集团历史最好水平年计划贡献利润x万，由于成本上升，影响经营计划x万。

　　二、 项目管理与财务相关的主要业务流程（收付款业务）与沟通：

　　1、 项目施工阶段付款业务流程：

　　施工单位提出申请――监理单位审核――主管工程师审核工程形象进度－成本会计专业审核――财务负责人审批－总经理审批

　　从上流程可知施工阶段的付款流程很简单。但是当施工单位提请支付进度款时，作为审核该笔业务的各个部门经办人员很难单就该笔业务发现问题，要发现问题各个部门经办人员就必须沟通和信息反馈。

　　2、 项目销售过程信息的沟通：

　　下面是有关应收帐款催缴的业务流程：

　　a、销售业务人员向客户催缴房款；

　　b、客户提供交款的证明水单（收据）；

　　c、业务人员向财务核实；

　　d、财务人员查找收款结算凭证；

　　e、核实房款全额结清后要求财务开具发票；

　　财务部项目管理的重点在于业务流程管理，在于和各相关部门的不断的沟通，且不可孤立自己或者闭门造车，要深入各业务部门和项目现场。

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