中国房地产市场投机泡沫实证分析

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中国房地产市场投机泡沫实证分析中国产业发展论坛

的风向标。如何实现房地产市场的理性繁荣，既促使房地产业健康发展，又防止产生严重的房地产投机泡沫，影响整个经济的稳定运行与增长，是政府宏观调控的主要任务之一。

着城镇住房制度改革而逐步发展起来的，换句话说，中国房地产市场是指城镇房地产市场。１９８８年，在烟台、唐山等城市鼓励买房”住房制“提租增资、度改革试点的基础上，国务院下发了《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案的通知》，开始逐步将实物分配改为货币分配，实现住房商品化。随后，在２０世纪９０年代，国务院又分别下发了多个文件，分别就公有住房出售、住房公积金的使用与管理、经济适用房等问题做出了规定；

１９９８年以来，伴随着中国房地产市场的迅速发展，房地产市场逐渐升温，房地产开发投资增长率连续七年保持两位数的高速，２０００年以后更是高达

２０％～３０％；房地产开发投资占全社会固定资产投资的比率一路攀升，２００４年高达１８．８％；商品房竣工面积增长率一直保持两位数的高速；房价—收入比也一直维持在１０∶１左右的高位水平；商品房销售价格增长率虽然大多数年份保持在个位数水平，但价格绝对水平较高，与当年人均可支配收入之比一直处于３０％～４０％之间。这不能不引起人们的关注和警觉，并已经引发了房地产市场是否存在泡沫的激烈争论。房地产泡沫应该如何定义？房地产的基本价值如何衡量？什么是房地产价格的合理增长范存在和增长的机理是什么？中围？房地产泡沫产生、

国房地产泡沫程度如何？房地产的进一步升温会不会引起泡沫？挤出房地产泡沫的渠道和政策措施又有哪些？这些问题都需经济理论界做出分析、回答。

１９９８年，国务院决定自１９９９年全面停止住房实物分配，完全实现货币化。从１９９８年起，中国房地产市场持续、高速发展，并引发了房地产泡沫之争。应该承认，中国房地产市场是“政策性市场”，政府政策对市场具有决定性影响。

（一）房地产开发投资情况

全社会固定表１和图１是１９８６～２００４年ＧＤＰ、资产投资与房地产开发投资情况。从宏观经济层面上讲，国际上一般认为，全社会固定资产投资占

ＧＤＰ的比重应该控制在３８％以下，否则便认为是出现了经济过热。从表１可以看出，中国全社会固定资产投资占ＧＤＰ的比重从１９９８年的３６．３％，一直上升为２００３年的４７．４％，２００４年更高达５１．３％。显然，出现了宏观经济过热的局面。

从表１和图１可以看出，房地产开发投资增长率不仅高于同期全社会固定资产投资增长率，还远

单位：亿元、％

二、中国房地产市场发展概况

在回答上述这些问题之前，首先需要了解中国房地产市场发展的基本状况。中国房地产市场是随

表

１１９８６～２００４年Ｇ全社会固定资产投资与房地产开发投资情况ＤＰ、

资料来源：１９８６～全社会固定资产投资数据及增长率来自于《中国统计年鉴》（１９８５～《２００４２００３年的数据来自于２００４）；２００４年ＧＤＰ、

年国民经济和社会发展统计公报》国家统计局网站年月日以上数据经作者计算整理，。２００５３１；

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