房地产项目开发风险管理研究

发布时间：2016-10-05 19:04

本文关键词：房地产项目开发风险管理研究，由笔耕文化传播整理发布。

第一章引言；资金沉淀，运转缓慢，投资发生困难，利息负担加重，；房地产业对经济的发展具有高度的敏感性和超前性，同；１．１．２研究目的；本文的研究目的就是站在开发商的角度，把先进的风险；１．１．３研究意义；本文的研究意义表现在以下几个方面：；１．有助于提高开发商对房地产开发过程中风险的识别；２．有助于开发商建立科学的风险决策机制，保障开发；３．有利于提高丌发商风

第一章引言

资金沉淀，运转缓慢，投资发生困难，利息负担加重，开发投资出现容易新的风险。

房地产业对经济的发展具有高度的敏感性和超前性，同时房地产业又是一种高风险、高收益的产、Ｉｋ，具有许多不确定性，这些不确定性对房地产开发的成败起着决定性的作用。因此要避免房地产开发风险，就需要在投资决策以前科学地、最大限度地分析和预测风险，对未来可能发生的风险状态、影响因素和变化趋势做出分析和判断，为风险决策和管理奠定基础，只有对风险做出科学预测，预先采取有效的措施，才能做到有的放矢，将风险控制在最低限度，减少风险有可能造成的损失，提高开发经济效益。

１．１．２研究目的

本文的研究目的就是站在开发商的角度，把先进的风险管理理念与房地产开发实践相结台，分析、研究房地产开发过程中可能存在的风险及其应对措施，并通过建立房地产丌发风险预警管理模型，实现对可能出现风险的超前警告、超前管理，有助于开发商在房地产开发过程中合理地处置风险，对企业在复杂环境下预防风险危机具有直接的操作价值。

１．１．３研究意义

本文的研究意义表现在以下几个方面：

１．有助于提高开发商对房地产开发过程中风险的识别，在开发实践中增强风险理念。房地产开发是一个动态的过程，风险较多，，加强风险管理有助于开发商识别风险，认清风险本质，适应如今开发市场充满变化和不确定性的环境。

２．有助于开发商建立科学的风险决策机制，保障开发项目决策的诈确性，消除或减少由于决策失误而带来的投资损失。

３．有利于提高丌发商风险管理水平，加强风险损失的防范与控制，保障开发项目的顺利实现。风险管理的各种行之有效的风险防范与控制措施，有助于将房地产开发活动中面临的风险损失减少到最低限度，使开发商避免和减少那些可以规避的风险损失，且在风险损失发生后，通过采取有效的手段及时处理、补救，不使损失扩大。

４．有助于减小开发商利润和现金流量的波动，维持企业生产经营的稳定。有效的风险管理，可以避免因风险事件突发引起对开发商巨大的财务冲击并在灾后获得各种必要的资金补偿，以保证企业的生存和稳定经营。

５．有利于提高玎发商的经济效益。风险管理以最小成本获耿撮大风险管理效果为宗旨，通过风险管理可以达成减少风险损失，提高开发项目经济效益的目效果为宗旨，通过风险管理可以达成减少风险损失，提高开发项目经济效益的目

第一章引言

标。

６．有助于开发商建立和加强与银行、消费者以及建筑承包商等方面的关系。一个能充分防范风险的开发商总是受到人们信赖的，而这些对开发项目的融资和销售等都有很大的帮助。

１．２国内外研究现状

１．２．１国外研究现状

风险研究首先产生于西方发达国家，并在这些地区发展后逐步引入推广到发展中国家。风险管理这个名词最早出现于１９５０年加拉格尔（Ｇａｌｌａｇｈｅｒ）的调查报告“鼬ｓｋＭａｎａｇｅｍｅｎｔ，ＮｅｗＰｈａｓｅｏｆＣｏｓｔＣｏｎｔｒｏｌ”；同年，莫布雷（Ｍｏｗｂｒａｙ）等人在合著的《保险学》一书中详细阐述了“风险管理”的概念。而对风险管理学系统研究的开始，则以１９６３年梅尔（Ｍｅｈｒ）和赫奇斯（Ｈｅｄｇｅｓ）《企业的风险管理》（ＲｉｓｋＭａｎａｇｅｍｅｎｔｉｎＢｕｓｉｎｅｓｓＥｎｔｅｒｐｒｉｓｅ）和１９６４年威廉姆斯和汉斯《风险管理与保险》（ＲｉｓｋＭａｎａｇｅｍｅｎｔａｎｄＩｎｓｕｒａｎｃｅ）这两本书的出版为标志，前者后来成为该学科领域影响最为深远的历史文献。１９８７年英国南安普顿大学会计与管理科学系主任Ｃ．Ｂ．Ｃｈａｐｍａｎ教授在《融ｓｋＡｎａｌｙｓｉｓｆｏｒＬａｒｇｅＰｒｏｊｅｃｔｓ：ＭｏｄｅｌｓＭｅｔｈｏｄｓａｎｄＣａｓｅｓ））一书中提出了“风险工程”的概念。他认为，风险工程是对各种风险分析技术的集成，它以更有效的风险管理为目的，范围更广，方式更灵活。该框架模型的构建弥补了单一过程的风险分析技术的不足，使得在较高层次上大规模地应用风险分析领域的研究成果成为可能。

在西方发达国家，虽然系统地进行房地产开发风险的研究很少，但是对于房地产投资风险的研究却很早开始了相关的分析工作，发展到现在已有很多的风险分析和评估方法。特剐是近二、三十年来，风险分析不仅是可行性研究中一项不可缺少的内容，而且已经逐渐成为一门独立的学科。其研究里程可划分二阶段：１９６０年以前，投资风险研究主要是用传统的经济——财会分析方法。１９６０年以后，管理方法引进了研究领域，创立了工程——管理科学方法，增强了解决实际问题的能力，这对进行房地产丌发风险的研究有一定的指导和借鉴意义。１．２．２国内研究现状

我国的房地产尚处于产业发展的初级阶段，有关其投资风险的研究刚刚起步，并分布于各类投资管理研究中。近年来，我国对风险领域的研究也在逐步的开展。国内的许多专家学者从各自的角度对项目风险管理研究进行了深入的讨

论。顾昌耀和邱菀华（１９９ｉ）首次将熵域拓展到复数用于风险决策研究。雷胜强（１９９６）在其研究中着重介绍了国际工程项目风险的应对防范措施。于九如（１９９９）则对大型风险分析理论与应用进行了系统阐述。赵树宽、马力（２００２）从资源风险、工程风险、市场风险、政策法律风险等角度分别建立了大型房地产项目风险综合评价指标体系，并运用Ｆｕｚｚｙ与ＡＨＰ结合的思路，提出了大型房地产项目风险模糊综合评价模型…１。赵振宇、刘伊生（２００３）将可靠性工程研究的故障树分析法引入工程项目风险管理，并探讨项目风险识别模式、风险因素量化等问题，基于最小割集法对风险故障树进行旨在识别项目薄弱环节的定性分析；用二态系统和概率理论对项目成功度和判定降低项目风险成本最小化的风险源问题进行定量分析…１。乔婉风、张声东（２００４）建立了基于蒙特卡罗方法的房地产投资风险分析模型，结合某一房地产项目实例，建立了计算机仿真模型，并对仿真结果作了精度分析和风险分析“…。

目前，国内对房地产开发风险管理的研究主要是在风险的识别、防范和投资决策上。定性分析和经验决策仍是进行房地产开发风险分析常用的方法，定量分析有所应用，但不能很好反映风险的本质，决策失误的现象大量存在。另外有些文章研究把金融领域的风险管理方法应用到房地产投资风险管理中，如有价证券投资组合方法，也都是一些零散的单一的风险管理方法研究。有关房地产开发全面风险管理的系统研究是国内有关专家和学者正在积极探索的课题。

１．３本文的研究内容和架构体系

１．３．１本文的研究内容

本文运用房地产投资风险研究中一些成熟的理论和方法，结合我国房地产开发的实际情况，以风险管理程序为脉络，对房地产开发的全过程从风险识别、风险分析、风险应对到风险监控等方面进行系统研究和论述，同时提出了房地产＿丌发风险预警管理系统，通过建立房地产开发项目风险评价、预警、决策体系，为开发商处置风险提供及时可靠的信息。

１．３．２本文的架构体系本论文的架构体系如图Ｉ－Ｉ所示。

图１－１本论文的架构体系

第二章房地产开发风险管理概述

２．１房地产开发

２．１．１房地产开发的含义

房地产开发是指由特定的经济实体（具有开发资质的房地产开发企业）对房地产项目进行投资、建设、管理，使之改变用途或使用性质，从而获得经济利益的过程。一个房地产项目开发的整个流程大体上包括ｌＯ个阶段：

１．开发商提出开发设想

在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。

２．可行性研究

开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究，可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行，那么这个开发项目就此结束；二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这个项目就可以进行到最后的阶段。

３．申请项目用地

土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步，由于在我国土地资源是极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的关键条件。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，目前只有少数几种情况可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。

４．项目设计

根据项目的规模，设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说，一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计三个具体步骤。开发商在进行规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书。开发商依据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表，方案设计及其说明书等有关

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