2004年以来中国房地产用地市场发展及房地产用地价格决定因素分析

  本文关键词：2004年以来中国房地产用地市场发展及房地产用地价格决定因素分析，由笔耕文化传播整理发布。

第 27 卷 第 4 期 2013 年 4 月中国土地科学 China Land SciencesVol.27 No.4 Apr.,20132004 年以来中国房地产用地市场发展及房地产用地价 格决定因素分析丰? 雷 1， 卢? 静 2（1. 中国人民大学公共管理学院土地管理系， 北京 100872； 2. 中国土地矿产法律事务中心， 北京 100034）摘要： 研究目的： 主要基于中国土地市场动态监测系统的数据， 对 2004 年以来中国房地产用地市场发展和特点进行分 （1） 析， 并探讨影响房地产用地价格的主要因素。研究方法、 描述分析、 计量分析。研究结果： 中国房地产用地市场具 有房地产用地供应与房地产投资关系密切、 房地产用地供应结构受宏观调控政策影响显著、 房地产用地市场区域差异 性显著， 以及房地产用地价格与商品房价格趋势一致但波幅更大等特点（ ; 2） 房地产用地价格不仅由商品房价格、 房地 产开发投资等需求面因素决定， 而且受供地面积等供给面因素影响， 此外， 地方财政收入也是决定房地产用地价格的 显著因素。研究结论： 房地产用地市场运行与房地产市场、 宏观经济之间具有显著的相互影响关系， 同时， 房地产用地 （调节供地总量或结构） 供应及供地政策对房地产用地价格具有显著影响， 供地政策 可作为房地产宏观调控的主要政 策工具。 关键词： 土地市场； 房地产用地； 房地产用地价格； 土地政策； 宏观调控 中图分类号： F293.2 文献标识码： A （2013） 文章编号： 1001-8158 04-0029-07The Development of Real Estate Land Market and the Impact Factors of Residential Land Prices in China Since 2004FENG Lei1, LU Jing2 （1. Department of Land and Real Estate Management, School of Public Administration and Policy, Renmin University of China, Beijing 100872, China; 2. China Law Center for Land & Resources, Beijing 100034, China） Abstract: The purpose of this paper is to describe the development of real estate land market in China since 2004 and analyze the impact factors of residential land prices based on the data of the national dynamic monitoring system on land market. Statistical method and econometric tests are employed. The results indicate that there are four characteristics of China’ s real estate land market. First, real estate land supply and real estate investment are interacted with each other; Second, the structure of real estate land supply is significantly affected by macro-economic收稿日期： 2012-08-16 修稿日期： 2013-03-21 （71173226） 基金项目： 国家自然科学基金项目 “转型时期土地对宏观经济的影响及作用机制研究： 理论框架、 制度和资源约束及政策体系” ； 国家 “985 工程优势学科创新平台项目” 专项经费资助。 （1972-） 第一作者： 丰雷 ， 男， 山东聊城人， 博士， 副教授。主要研究方向为不动产经济、 统计和计量分析方法的应用。 E-mail: fenglei@mparuc.edu.cn （1976-） 通讯作者： 卢静 ， 男， 湖北当阳人， 硕士， 副研究员。主要研究方向为土地经济。E-mail: ljing206@163.com

30中国土地科学 2013 年 4 月 第 4 期regulation policies; Third, there was regional difference of residential land market; Lastly, the trend of land price is as same as that of house price while the fluctuation of land price was more volatile than that of house price. The paper further finds that the land prices were determined by both of the factors from demand side such as real estate price and real estate investment, and also the factors from supply side such as the area of real estate land supply. Besides, local fiscal income was also a significant factor that determined the land price. It is concluded that land market, house market and macro-economy are interacted with each other significantly. Meanwhile, land prices are affected by real estate land supply and land policies. It means that land policies of land supply can be used as a policy tool for macroeconomic regulations. Key words: land market; residential land; residential land price; land policy; macro-economic regulation1 引言目前中国仍处于由计划体制向市场经济的转轨时期， 土地市场有了较大发展， 但很难说已成为配置土地资 源的基础性手段。长期以来习惯采用计划手段进行土地资源的配置， 而这种主要由中央决定总量指标并逐级 分配下达给地方的方式， 已逐渐与当前经济和市场发展不相适应。党的十六大明确提出 “在更大程度上发挥市 场在资源配置中的基础性作用” ， 十七大又进一步提出 “从制度上更好发挥市场在资源配置中的基础性作用” 。 房地产用地市场是保障房地产用地有效配置以及房地产市场良好运行的重要手段， 通过价格信号的作用， 反映 房地产用地资源的稀缺程度以及需求状况。同时， 竞争的不充分性以及信息的不对称性等导致 “市场失灵” ， 需 要政府在微观和宏观两个层面对房地产用地的开发利用进行干预。房地产用地市场的运行不仅反映了房地产 用地需求和供给两方面的共同作用， 而且也体现了住房、 金融、 财税、 社会保障等多项政府调控政策的交互影 响。因此， 对中国房地产用地市场的发展、 特点和问题进行分析，， 对于探索中国土地市场运行规律以及完善土 地宏观调控政策的制定等具有重要意义。 土地价格是反映土地市场运行的核心指标， 地价的决定因素是目前学术界研究的一个热点。由于阿朗索、 关于城市内部地价 穆特以及米尔斯等基于李嘉图级差地租论和屠能区位地租论所发展的单中心城市模型 [1-3]， 决定因素的研究较为成熟， 近期对中国城市内地价决定因素的实证研究也较多 [4-5]。城市间或区域间房价和地 价的巨大差异也需要解释， 这类研究则相对较少。亨德森提出了经典的城市体系一般均衡模型， 以解释城市最 从更微观的 优规模和城市数目的决定 [6]。克鲁格曼则构建了垄断竞争和规模报酬递增条件下的一般均衡模型， 然而大多 层次解释经济活动的空间集聚现象 [7]。上述研究为城市或区域间地价决定因素研究提供了理论基础， 认为不同城市 数实证研究是以劳动力市场为主并构建工资方程。罗贝克和罗森建立了城市间舒适度模型 [8-9]， 的地价或工资差异是由于其舒适度差异的资本化所导致， 有学者基于该模型对欧美的城市或区域间地价差异 构建联立方程对中国 35 个大中城市以及长三角地区 25 进行了实证分析 [10-11]。张娟锋等借鉴泼特潘的模型 [12]， 个城市的房价和地价差异进行实证分析 [13-14]。上述文献的一个主要问题是侧重对地价决定的需求面因素的分 析， 而对供给面的分析较少， 特别是忽视了土地供应以及政府供地行为的影响。 2004 年以来， 中国政府积极运用土地、 房地产政策参与宏观调控， 在保总量、 调结构、 促集约、 严监管等各 环节发挥了重要作用。本文主要基于中国土地市场动态监测系统的土地数据， 并系统收集整理宏观经济、 房地 产市场的数据， 应用描述分析和计量分析方法， 对 2004 年以来中国房地产用地市场发展和特点等进行分析， 并 探讨影响房地产用地价格的主要因素， 为土地和房地产宏观调控提供实证依据。

丰雷等： 2004 年以来中国房地产用地市场发展及房地产用地价格决定因素分析312 2004 年以来中国房地产用地市场的发展和特点2.1 房地产用地供应总量与房地产投资具有显著的正相关关系 （图 1） 房地产开发用地供应量与房地产投资之间具有显著的正相关关系 。二者的简单相关系数为 0.91； Granger 因果检验则表明， 二者在 1% 的统计显著性水平下互为 Granger 因。注： “04Q1” 表示 “2004 年第 1 季度” ， 其他同。图12004 — 2011 年房地产开发用地供应量与房地产开发投资Fig.1? Real estate land supply and fixed investment of real estate between 2004 and 20112.2 房地产用地供应结构受宏观调控政策影响显著 2004 年以来， 房地产开发用地占建设用地供应总量的比例一直保持在 30% 稍强的水平， 仅 2008 年 1 季度曾 达到过 48.7% 的最高值， 其他季度均较为稳定。但是， 2011 年下半年以来， 这一趋势发生了显著变化， 2011 年 3 季度和 4 季度房地产开发用地占比仅为 25.2% 和 26.3%， 是历史最低值； 而同期交通、 水利等基础设施用地占比 则由通常的 20% 多上升至 44% 以上。这说明宏观调控政策对建设用地供应结构的影响非常明显， 国家区域发 展战略以及加快水利设施建设等宏观政策的实施， 导致交通、 水利等基础设施用地占比大幅提高， 而限购等房 地产调控政策的持续作用则导致房地产开发用地占比的回落。 从房地产开发用地的用途结构看， 住宅用地的供应一直是主体， 大致占 70% 以上， 商服用地的比例一般在 （如 2009 — 2010 年） 30% 以下。从时序发展来看， 总体上房地产开发用地的用途结构较为稳定， 不过近些年 与 （如 2004 — 2005 年） 前些年 相比， 住宅用地占房地产开发用地的比例有上升趋势， 商服用地的占比则有下降趋 （图 2） 势 。联系后面有关二者的价格关系及变化的分析， 则可看出， 房地产开发用地出让价格中 “商住倒挂” 现 象的长期存在， 是导致住宅用地的需求超过商服用地的一个重要原因。 进一步分析住宅用地的供应结构， 普通商品住房用地是主体， 一直占大约 70% — 80% 的比例， 在 2008 年 1 季度和 2011 年 1 季度曾达到历史最高值约 90％； 其次是经济适用房用地， 大约占 10% — 15%， 在 2011 年 3 季度 曾达到历史最高值 17.5％； 廉租住房用地供应比例的增加则体现了政策因素对土地供应的显著影响， 由于近些 （图 3） 年越来越强调廉租房建设等政策， 廉租住房用地占比从 2007 年的不到 1% 上升至 2011 年下半年的 6% 。 2.3 房地产用地市场具有显著的区域差异性 与整体的土地市场空间分布规律一致， 中国房地产用地市场具有显著的区域差异， 东、 中、 西部地区不仅房

32中国土地科学 2013 年 4 月 第 4 期图2 喋喈喌     2004 — 2011 年房地产开发用地供应结构Fig.2? Structure of Real Estate Land Supply between 2004 and 2011?????? ???? ?????? ??2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 图3 2004 — 2011 年住宅用地供应结构Fig.3? Structure of housing land supply between 2004 and 2011喋???N喌        2 2 2图4???? ???? ????2 22 22 22 222006 — 2011 年东中西部地区房地产用地出让价格Fig.4? Real estate land prices in different regions between 2006 and 2011地产用地总量， 而且房地产用地价格都存在着巨大的差异。首先， 房地产用地市场的供地总量存在着显著的区 域差异。东部地区一般占总供地量的 50% 以上， 2006 年 1 季度曾达到 69.4% 的历史最高值； 中部和西部地区一 般分别占总供地量的 20% 多， 二者之间差异不大。从时序发展来看， 随着加强中西部发展等区域政策的实施， 中西部地区的供地比例有逐年增加的趋势， 2011 年各季度东部地区供地占比降至 45% 左右， 2011 年 3 季度更是 达到 38.5% 的历史最低值， 同期中部和西部地区的供地比例则分别上升至 32.5% 和 29%。其次， 东部地区与中

丰雷等： 2004 年以来中国房地产用地市场发展及房地产用地价格决定因素分析33西部地区房地产用地的价格差异也很显著， 并且有继续扩大的趋势。从图 4 中可以看出， 2006 年 1 季度， 东、 中、 西部地区的房地产用地出让均价相差并不大， 但是到 2011 年 4 季度， 则分别为 2585.2、 1379.7 和 1357.9 元 /m2， 中 部和西部地区几乎没有差异， 但均仅为东部地区地价的一半水平， 差异巨大。 2.4 房地产用地价格与商品房价格趋势一致， 但波幅更大 地价与房价的关系在理论界一直存在争论， 也是现实中的重要问题， 至今仍无统一的结论。尽管李嘉图的 级差地租模型给出了二者关系的一个基本认识， 但是该模型假设严格， 并且更加适用于分析农产品市场而非房 地产市场， 因此现实中地价与房价的关系仍然是一个实证的问题， 即不同地区、 不同经济发展时期地价与房价 二者的关系可能会有不同。从中国地价与房价的数据描述分析看， 二者的互动关系是显著的。进一步分析地 价增速与房价增速之间的关系， 二者的变动趋势基本一致， 即具有显著的正相关关系， 并且， 地价波动的幅度远 大于房价的波动。从图 5 中可以看出， 商品房价格和住宅价格的同比增速一般在 20% 以内， 但是房地产开发用 地出让价格和住宅用地出让价格的同比增速却远远超过 20%， 增速最高的 2007 年 4 季度以及 2009 年 4 季度至 2010 年 1 季度， 均超过了 80%。这说明， 地价的变动显然不能仅由需求面特别是房价的变动来解释， 还应考查 其他方面的因素特别是供给面因素的影响。比较商服用地出让价格与住宅用地出让价格的关系， 发现中国土 地市场 “商住倒挂” 现象严重。由图 6 可见， 从 2006 — 2011 年， 大部分季度住宅出让价格均高于商服用地出让 价格。不过， 从 2011 年各季度的趋势来看， 由于限购等房地产调控政策的影响， 导致对住宅用地的需求下降， 从而进一步影响了住宅用地的出让价格， 2011 年 4 季度商服用地出让价格开始高于住宅用地出让价格。喋喌         2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 ??????? ?????У?? ?????У? ??图52007 — 2011 年房地产开发用地价格与商品房销售价格同比增速Fig.5? Growth rates of residential land price and house price between 2007 and 2011喋???N喌       2 2 2 2 图6 2 2 2 2 2 2 2 ????????У? ????????У?2004 — 2011 年商服用地出让价格与住宅用地出让价格Fig.6? Commercial land price and housing land price between 2004 and 2011

博泰典藏网btdcw.com包含总结汇报、计划方案、农林牧渔、经管营销、教学研究、外语学习、党团工作、自然科学、高中教育、出国留学、资格考试以及2004年以来中国房地产用地市场发展及房地产用地价格决定因素分析等内容。

本文共2页12

  本文关键词：2004年以来中国房地产用地市场发展及房地产用地价格决定因素分析，由笔耕文化传播整理发布。