试论城市商圈划分对商业地产开发的影响及其相互作用机制研究

发布时间：2015-02-09 09:25

　　摘要：近年来，政府对房地产市场宏观调控愈发严厉，传统的住宅开发正面临着越来越严峻的市场形势，许多房地产开发企业加大了抗风险能力更强的商业地产的开发力度。本文从城市商圈角度出发，论述了商圈的构造及其划分，分析了城市商圈划分对商业地产开发的影响及其相互作用机制。

　　关键词：商圈；商业地产；影响；相互作用

　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）06-0386-02

　　一、引言
　　近年来，国家不断收紧地根，用于房地产开发的土地供给受到政府的严格控制。对于许多开发商来说，随着住宅产品的开发销售完毕，企业为了继续生存和发展就不得不再找地块开发，但在国家严控土地供给的大政策背景下，拿地已经是越来越困难的事情，没有了土地储备，开发企业就没有了发展的基础，成了断源之水。形势迫使开发企业必须开发一种能在有限的土地资源上产生持续收益的房地产产品，而商业地产因其占用土地资源相对住宅地产较少，并且能产生长期稳定收益的特性，正好满足了开发企业的需求，因此，开发企业都逐渐把投资策略转向商业地产的开发。
　　与此同时，目前我国在城市商业地产的开发中又存在供需错位、空间布局规划混乱、盲目开发、重复建设、商铺空置率高、投资风险大等隐患，这些问题无不与城市商圈密切相关联。因此，对城市商圈的研究有助于指导城市商业地产的开发，为城市商业地产可持续发展提供依据。
　　二、商圈的概念
　　所谓商圈，是指以商店所在地为中心，沿着一定的方向和距离扩展的，能吸引顾客的范围。简单地说，就是来店顾客所居住的地理范围，如某店能吸引多远距离的顾客来店购物，这位顾客到商店的距离范围就称为该企业的商圈。日本商圈研究权威石井铁卫认为：“所谓商圈就是现代市场中，企业市场活动的空间范围，并且是一种直接或间接地与消费者空间范围相重迭的空间范围。”商圈具有层次性、重叠性、不规则性、流动性四个特征。
　　至此，我们可以把商圈的概念归结出三个要点：首先，商圈是一个具体的区域空间，是一个大致可以界定的地理区域；其次，商圈是一个具体的销售空间，同时又是一个具体的购买空间，商圈是一个由销售力所拓展的辐射空间广度和购买向心力所控制的空间广度构成的具体地理区域空间，而且这个地理区域空间很容易在地图上标出来；最后，商圈内各种销售辐射力和购买向心力构成一个类似于物理学中“场”的“商业场”，商业活动就是在这样的“商业场”中进行。
　　三、商圈构造及其划分
　　1.商圈的构造
　　商圈理论认为：一个具体商圈由“点、线、面、流”四个方面构成。
　　（1）点：指作为市场区域的中心点，是商圈的核心部位，具有足够的吸引力。一家商店，或一个具体的集中交易的活动场所就是商圈构造中的“点”。
　　（2）线：是指市场区域内的各种买卖依存关系。显然，依存关系越高，依存程度越高，这种线也就越多和越强，商圈也就越大。当然，由于交易成本（空间的运输成本、信息成本等）的存在及其差异，随着空间范围的扩展，这种依存度一般总是递减的。所以，一个具体的商圈会有它自己的边界。
　　（3）面：指市场区域的广度，具体是指中心点吸引力所能达到的范围，是由消费者行为的类似性形成的。由于商圈构造中“线”的辐射空间范围的扩展呈现衰退，因此，商圈构造中的“面”呈现层次性。
　　（4）流：是指市场区域职能的动向和变化。这种变化既受诸如产业格局、需求结构、竞争格局、交通条件变化等外在因素变化的影响，也受包括市场管理方法、市场经营方针、市场硬件设施、市场服务功能等内部因素变动的影响。
　　2.商圈的划分
　　商业圈根据在一定经济区域中的地位，可以划分为三个部分：中心商业圈（核心商圈）、周围商业圈和边缘商业圈。它们之间的差异主要表现在车程、占总销售额的比例、吸引到目标零售设施的消费者比例等方面。
　　一般在中心商业圈内，包括一些本区域重要的大商场和以这些大型商场为核心的小型商场。中心商业圈占据该经济区域顾客总数比例最高，每个顾客平均购买额也最高，商业物业的收益最高，价格自然也最高。这个商圈内的商业物业由于价格较高，一般经营的商品档次也相对较高。
　　周围商业圈是指核心商圈外围的商业区，它一般拥有该经济区域20%左右的顾客，顾客较分散，商业物业的价格水平一般应该低于中心商业圈。由于距离和分散的原因，便利品对这一区域的顾客无多大吸引力，只有选购品才能吸引他们。
　　边缘商业圈是指位于周围商业圈以外的商业区，其拥有顾客的比例又低于周围商业圈。
　　区域商业密度随中心商业圈向外依次递减，中心商业圈顾客密度最大，约占商店顾客的55%一70%，周围商圈顾客占15%一25%，边缘商业圈顾客密度最小。由于非中心商业圈的商业密度较小，其商业适合经营那些挑选性不强的商品，商业物业经营的商品档次不能够太高。

　　四、城市商圈划分对商业地产开发的影响
　　1.有助于商业地产的合理布局。一般认为，城市商业布局初始格局一旦形成，它就界定了城市商业布局演进的一般方向[8]。但由于一个城市不同地区人口规模、购买力、交通条件等影响商圈形成因素的差别很大，因此有必要对这些有差异的地区进行明确的商圈划分，从而协调各地区商业的均衡发展。而作为与商圈关联度极高的商业地产开发，跟着商圈走是商业地产资本逐利性的根本体现，所以商圈划分可指导商业地产的合理布局，有效避免了因过度集中而产生空置浪费等不均衡发展现象。
　　2.提高商业地产开发类型的市场适应性。城市商圈划分体现了城市商业的总体布局，明确了不同区域所承担不同的商业职能。相应地，商业地产的开发类型也将会在不同的商圈表现出不同的类型。例如在核心商圈内，商业地产的开发一般是以大型的购物中心、ShpopingMall、各类高档写字楼为主，而在次级商圈及周围商圈内则以大型超市、货仓式商场、便利店等中小型的商业地产类型为主。不同商圈为不同商业地产类型提供了发展条件，这些商业物业即满足了商圈内商业经营的要求，又满足了消费者对于购物设施与环境的需求。

 

　　3.有效引导消费客流从而提高商业地产定位的准确性。在影响商圈的诸因素中，消费者的特征是一个很重要的因素，不同商圈所面向的消费群体是不一样的，城市各商圈以其独特的商业特色吸引了特定的消费群体。例如城市CBD所在的商圈，由于此区域聚集了大量的白领阶层，他们的收入水平较高，购买力强，并且追求新潮时尚。因此，在这样的商圈内经营的商品就以中高档为主。面对这样的消费群体与商品经营档次，商业地产的开发也应定位在中高档次，这样才能在建筑规划设计、招商、业态组合、物业管理等相关工作中具有较强的针对性。
　　五、商业地产开发对城市商圈发展的作用
　　1.有利于促进城市商业繁荣与发展。商业地产的集中开发可发挥集聚效应，扩大商圈的辐射范围，吸引更多的消费者前来购物。各商家之间还能实现充分的市场竞争，优胜劣汰，促使商家想方设法提高商场的经营管理水平。另外，在城市周边发展水平不高的区域内，商业地产的开发将带动这些区域商业的发展，满足人们日益增长的购物需求，促进城市商业的进一步向外扩展。
　　2.有利于促进老城区的改造并改善传统中心商圈的形象。现代商用物业的开发，给城市传统中心商圈带来新的活力。经过合理的规划建设，使原来老旧的传统中心商圈在街道路面、建筑立面、配套设施等都有不同程度的改善，景观环境质量明显提高，从而大大改善了传统中心商圈的形象。传统中心商圈是一个城市最繁华、人流量最大的地方之一，作为城市的一个“窗口”，对于树立城市在人们头脑中的形象有着重要意义。因此，商业地产的开发对于城市商业形象的改善将发挥重要的作用。
　　3.推动城市商圈内零售业和其他相关商业形态的升级换代。零售业是城市商圈最为重要的产业之一，其档次和规模基本上反映出城市零售业的发展水平。现代商用物业的大开发，吸引了许多先进的零售业态，，许多国内外知名的品牌专卖店、零售商、餐饮店等的进驻经营，经过物资环境的改造和购物环境的营造，经过全方位的包装和宣传，这些商铺对消费者的吸引力越来越大，使商铺的租金上涨，从而导致许多传统商店、老字号的离去，也使夜市等传统商业空间的消失，而替代它们的是大资本、大商家，极大的提高了城市商圈内零售商业的档次。
　　六、结论
　　城市商圈的发展与商业地产的开发是相辅相成、互相促进的。商圈划分有利于商业地产开发的合理布局，提高商业地产开发类型的市场适应性，有效引导消费客流；而商业地产的开发又反过来促进城市商业的繁荣和发展，改善传统中心商圈的形象，推动商圈内各种商业形态的升级换代。 
 

 

本文编号：13698